別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-1 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野３丁目１０７番１０外
｢中野３－３６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 店舗

ＳＲＣ6F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東20m都道、北側道 水道、ガス、下水 中野近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗ビル用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 中野駅西方近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中野通りを介してＪＲ中央線中野駅駅前広場に隣接する区内でも中心的な商業地域である。中野駅周辺の再開発
事業等は順調に進行しており、今後更なる発展が見込まれることから、地価は引続き上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗ビル用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区の他、隣接区・周辺市区内の最寄駅から徒歩圏に位置する準高度商業地域等で、需要者の中心は
一般事業法人、不動産業者等とみられる。ＪＲ中野駅南口駅前広場に中野通りを介して近接する機能性の高さ、及び駅
周辺の再開発に対する期待感や、安定的推移を示す同駅乗降客数等の地価を押し上げる要因を擁する一方で、供給は極
めて限定的である。土地についての総額中心価格帯は、対象標準地と同規模程度で８～１２億円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、駅距離や人流の状態等に係る商的環境面が類似した、取引時点が相対的に新しい事例地による試算値を中
心に求められているため、客観性・実証性に長ける。また、建物想定や賃料設定等が適切に為された投資運用観点から
のアプローチによる収益価格も、土地のみの理論値としての説得力を十分に有する。以上より、本鑑定評価においては
比準価格、及び収益価格を関連付け、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,140,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.9]		 [105.0]
100		 5,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに持ち直している中、当区では
中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産
年齢人口・新設持家着工件数が引続き安定的
に推移している。

中野駅前の商業地域として熟成している他、
同駅西口改札となる橋上駅舎・南北通路等の
整備・新設の影響に対する期待感から地価は
上昇傾向にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-61		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ０３公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
c １１公０６

-16		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m都道、
南3.3m、
準角地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,500)
d ６０８０８

-6		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e ６０８０９

-58		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北27.4m都道、
東40m、西6m、
南6m、四方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(60,644)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,899,132  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,095,097 		 100
[  95.4]
5,340,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
5,610,000 
b (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,458,579 		 100
[  85.8]
5,196,479 
5,460,000 
c (　           ) 
4,473,684  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
4,659,145 		 100
[  87.2]
5,343,056 
5,610,000 
d (　           ) 
3,116,492  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,409,442 		 100
[  69.1]
4,934,069 
5,180,000 
e (　           ) 
4,214,583  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.3]
3,900,988 		 100
[  79.8]
4,888,456 
5,130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,550,000 円／㎡]  



中野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

91,756,856 
26,354,953 
65,401,903 
29,208,600 
36,193,303 		 （　0.9592）
34,716,616 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    991,903,314 円　　　　（　  5,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 146.12 Ｓ7F1B 1,182.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   192 ㎡     15.2 m x   14.2 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上７階：店舗を想定した。 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 地域、対象標準地、同種建物の状況から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
159.76 
87.5 
139.74 
6,430 
898,528 		 8.0  7,188,224 
2.0  1,797,056 

 1～ 1		 店舗
146.12 
81.9 
119.72 
9,750 
1,167,270 		 10.0  11,672,700 
2.0  2,334,540 

 2～ 2		 店舗
146.12 
93.8 
137.10 
6,630 
908,973 		 8.0  7,271,784 
2.0  1,817,946 

 3～ 7		 店舗
146.12 
93.8 
137.10 
5,900 
808,890 		 8.0  6,471,120 
2.0  1,617,780 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,182.60 
91.5 
1,082.06 

7,019,221 		 58,488,308 
14,038,442 
⑨年額支払賃料      7,019,221 円　×　12ヶ月　＝　      84,230,652 円 
⑩a共益費（管理費）             720 円／㎡　×　   1,082.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,348,998 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産における共益費を参考に想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,579,650 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,678,983 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 88,900,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,488,308 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         555,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,038,442 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　       2,300,550 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      91,756,856 円　　　　（　       477,900 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-10		 8,406  
(   7,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[165.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
6,153 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６００６
　　　　-22		 3,081  
(   2,830) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 68.0]		 100
[100.0]
5,525 
c ６００６
　　　　-23		 4,377  
(   4,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
6,127 
中野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,916,000 円  　　　　    486,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,633,253 円  　　　       93,579,650　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,702,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,131,000 円  　　　　    486,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       486,000 円  　　　　    486,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       486,000 円  　　　　    486,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,354,953 円　（　　　　　　       137,265 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 486,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 399,000 円／㎡　×　   1,182.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,208,600 円  
（　　　　　       152,128 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 91,756,856 円      
②総費用 26,354,953 円      
③純収益　①－② 65,401,903 円      
④建物等に帰属する純収益 29,208,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,193,303 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,716,616 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      180,816 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    991,903,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野三丁目１０７番１０
 0112000171636-0000
2 　中野区中野三丁目１０９番２１
 0112000171695-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-1 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　田村　竜二   TEL.
鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野３丁目１０７番１０外
｢中野３－３６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 店舗

ＳＲＣ6F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東20m都道、北側道 水道、ガス、下水 中野近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗ビル用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 中野駅西方近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、高層店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、中野駅周辺の再開発の進行に伴い周辺環
境が大きく変化する可能性が高い。
(3)最有効使用の判定 高層店舗ビル用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区及びその周辺市区の中でも繁華性及び収益性が高い準高度商業地域と判定した。主な需要者は、
飲食・物販等を行う一般事業法人、資金力ある機関投資家、貸しビル業を行う不動産業者等幅広い。物件の供給量自体
は非常に少ない一方、潜在的なものも含めた需要は非常に旺盛である。また、規模や需要目的で取引価格にばらつきが
あり、中心価格帯の把握は困難であるが、標準地の規模で概ね１０億円前後程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等に存する最寄駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域の取引事例から求めており、実際の市場
性を反映した信頼性の高い価格である。他方、近隣地域は、再開発の影響を受ける駅前商業地域であり、店舗等の賃貸
需要が認められ、それらを反映した収益価格は説得力を有する。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,140,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.1]		 [105.0]
100		 5,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めの影響や中国経済の先行
き懸念等海外リスクはあるが、国内景気は緩
やかに回復しており、区内の地価は上昇傾向
にある。

中野駅周辺の再開発は概ね順調に進捗してい
る。再開発への期待感から、地価水準は上昇
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０３

-34		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m区道、
中間画地
商業

(100,330)
b ６０８０９

-58		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北27.4m都道、
東40m、西6m、
南6m、四方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(60,644)
c ６０８０８

-6		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ０３公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,214,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,438,115 		 100
[ 114.4]
5,627,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
5,910,000 
b (　           ) 
4,214,583  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.3]
3,900,988 		 100
[  78.6]
4,963,089 
5,210,000 
c (　           ) 
3,116,492  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,409,442 		 100
[  66.7]
5,111,607 
5,370,000 
d (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,458,579 		 100
[  92.0]
4,846,282 
5,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 +85.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  +4.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,500,000 円／㎡]  



中野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

90,577,245 
25,746,486 
64,830,759 
29,268,700 
35,562,059 		 （　0.9592）
34,111,127 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    974,603,629 円　　　　（　  5,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 146.12 Ｓ7F1B 1,182.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   192 ㎡     15.2 m x   14.2 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１階～地上７階：店舗を想定 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
159.76 
87.5 
139.74 
5,900 
824,466 		 8.0  6,595,728 
2.0  1,648,932 

 1～ 1		 店舗
146.12 
81.9 
119.72 
9,800 
1,173,256 		 10.0  11,732,560 
2.0  2,346,512 

 2～ 2		 店舗
146.12 
93.8 
137.10 
6,800 
932,280 		 8.0  7,458,240 
2.0  1,864,560 

 3～ 7		 店舗
146.12 
93.8 
137.10 
5,850 
802,035 		 8.0  6,416,280 
2.0  1,604,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,182.60 
91.5 
1,082.06 

6,940,177 		 57,867,928 
13,880,354 
⑨年額支払賃料      6,940,177 円　×　12ヶ月　＝　      83,282,124 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   1,082.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,089,304 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        92,371,428 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,618,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 87,752,857 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,867,928 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         549,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,880,354 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　       2,274,643 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      90,577,245 円　　　　（　       471,756 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１４
　　　　-13		 8,406  
(   7,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[140.0]
6,516 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,057 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６０１４
　　　　-14		 5,108  
(   4,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
5,844 
c ６０１４
　　　　-15		 4,070  
(   3,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 85.0]
6,000 
中野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,922,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,008,286 円  　　　       92,371,428　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,702,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,139,500 円  　　　　    487,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,746,486 円　（　　　　　　       134,096 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 487,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   1,182.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,268,700 円  
（　　　　　       152,441 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 90,577,245 円      
②総費用 25,746,486 円      
③純収益　①－② 64,830,759 円      
④建物等に帰属する純収益 29,268,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,562,059 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,111,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      177,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    974,603,629 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野三丁目１０７番１０
 0112000171636-0000
2 　中野区中野三丁目１０９番２１
 0112000171695-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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14 　
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16 　
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19 　
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29 　
30 　
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35 　
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37 　
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39 　
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43 　
44 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考