別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中野 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -25 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　森本　有応   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 767,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区東中野２丁目４７番１６外
｢東中野２－３３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが見られる
住宅地域		 南5m区道 水道、ガス、下水 東中野

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ区
道		 交通

施設		 東中野駅南西方

500m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般住宅、共同住宅が多く見られる東中野駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に
特段の変化はなく当面は現在の住環境が維持されていくものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    771,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区中心部付近におけるＪＲ中央線沿線、及び東京メトロ丸ノ内線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域
である。需要者の中心は居住目的の一次取得者及び買替取得者であるが、規模が大きな土地については建売業者等も見
られる。コロナの影響も薄れて、景気は穏やかな回復傾向にあり、住宅地への需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向
にある。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１億円前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も散見されるが、中規模一般住宅が多く建ち並び、市場特性として大半が戸建住宅利用であり、居住の快適
性等が重視され、取引価格の水準を指標に価格形成がなされている住宅地域に存することから、収益価格は、賃料水準
が土地価格に見合わないため低位に試算された。従って当該価格形成過程に合致する実証的な比準価格を標準としつつ
、収益価格も参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    720,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.9]		 [105.0]
100		 767,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    714,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中野区内の人口は増加、土地取引件数も増加
。コロナの影響も薄れて、景気は穏やかな回
復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推
移している。

東中野駅から徒歩圏内にある既存の熟成した
住宅地域で居住環境は良好である。地域要因
に特段の変化は認められないが、地価はやや
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０７

-5		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ６０８０３

-7		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南東3.4m道路
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ６０８１４

-13		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ６０８０３

-5		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,160)
e ６０１０３

-36		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.6m区道、
東3.2m、角地
１中専
高度地区2種
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
728,807  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
749,733 		 100
[ 101.8]
736,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
773,000 
b (　           ) 
423,111  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.5]
626,678 		 100
[  86.6]
723,647 
760,000 
c (　           ) 
654,702  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
679,735 		 100
[  90.3]
752,752 
790,000 
d (　           ) 
634,282  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
675,369 		 100
[  91.1]
741,349 
778,000 
e (　           ) 
448,295  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
498,862 		 100
[  76.0]
656,397 
689,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　  +2.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    771,000 円／㎡]  



中野 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,456,079 
1,594,952 
5,861,127 
2,858,240 
3,002,887 		 （　0.9774）
2,935,022 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     77,237,421 円　　　　（　    468,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.00 ＬＳ2 194.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   165 ㎡     11.2 m x   14.1 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３０㎡程度の１ＤＫを各階３戸、計６戸の共同住宅 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 外階段外廊下仕様のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
97.00 
95.0 
92.15 
3,300 
304,095 		 1.0  304,095 
1.0  304,095 

 2～ 2		 住宅
97.00 
95.0 
92.15 
3,350 
308,703 		 1.0  308,703 
1.0  308,703 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
194.00 
95.0 
184.30 

612,798 		 612,798 
612,798 
⑨年額支払賃料        612,798 円　×　12ヶ月　＝　       7,353,576 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     184.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　         331,740 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,685,316 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       384,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,301,050 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           612,798 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,822 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          612,798 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         149,207 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,456,079 円　　　　（　        45,188 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１７
　　　　-11		 2,535  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,032 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１７
　　　　-9		 3,769  
(   3,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]
3,969 
c ６０１７
　　　　-10		 3,163  
(   3,094) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]
3,466 
中野 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,000 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 653,252 円  　　　        7,685,316　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      222,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      394,400 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,594,952 円　（　　　　　　         9,666 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     194.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,858,240 円  
（　　　　　        17,323 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,456,079 円      
②総費用 1,594,952 円      
③純収益　①－② 5,861,127 円      
④建物等に帰属する純収益 2,858,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,002,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,935,022 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,788 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,237,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     468,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区東中野二丁目４７番１６
 0112000091617-0000
2 　中野区東中野二丁目４７番２２
 0112000091621-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
中野 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -25 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　憲一   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 763,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区東中野２丁目４７番１６外
｢東中野２－３３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅にマ
ンションが見られる
住宅地域		 南5m区道 水道、ガス、下水 東中野

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　５
ｍ区道		 交通

施設		 東中野駅南西方

500m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟した地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のま
ま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    767,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ中央線沿線等で、概ね中野区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及び周
辺区に居住する一次取得者及び買い替え取得者層である。中央線沿線の住宅地域は区内でも特に人気が高く、需要は安
定しており、地価は上昇傾向となっている。土地は総額５０００万円台から標準地規模で１億円台前半、新築戸建住宅
は規模の小さいものが多く、総額７０００～８０００万円台が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を適切に補修正して試算しており、客観的・実証的な価格が求められた。収益価格は
不動産の収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、居住の快適性、利便性が重視される
住宅地域であるため、低位に求められたものと思料する。以上検討の結果、比準価格がより規範性が高いものと判断し
て重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    720,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[106.9]		 [105.0]
100		 760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    714,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、国際情勢等の影響が懸念されるな
か、区内の人口は増加傾向で、不動産に対す
る需要は堅調に推移している。


中規模の戸建住宅、共同住宅が多い住宅地域
として成熟した地域で、地域要因に大きな変
動は見られず、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０７

-5		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ６０１０３

-31		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ６０１０３

-17		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西3.8m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ６０１０３

-14		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m道路、
中間画地
１中専
高度地区1種
(82,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
728,807  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
749,733 		 100
[ 101.9]
735,754 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
773,000 
b (　           ) 
720,029  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.2]
737,275 		 100
[ 102.8]
717,194 
753,000 
c (　           ) 
659,332  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.4]
684,944 		 100
[  97.0]
706,128 
741,000 
d (　           ) 
850,581  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
852,201 		 100
[ 114.4]
744,931 
782,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -1.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  +0.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    767,000 円／㎡]  



中野 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,499,033 
1,632,952 
5,866,081 
2,870,560 
2,995,521 		 （　0.9774）
2,927,822 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     77,047,947 円　　　　（　    467,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.00 ＬＳ2 194.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   165 ㎡     11.2 m x   14.1 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面３１㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
97.00 
95.0 
92.15 
3,320 
305,938 		 1.0  305,938 
1.0  305,938 

 2～ 2		 住宅
97.00 
95.0 
92.15 
3,370 
310,546 		 1.0  310,546 
1.0  310,546 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
194.00 
95.0 
184.30 

616,484 		 616,484 
616,484 
⑨年額支払賃料        616,484 円　×　12ヶ月　＝　       7,397,808 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     184.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　         331,740 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,729,548 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       386,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,343,071 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           616,484 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,857 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          616,484 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         150,105 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,499,033 円　　　　（　        45,449 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１８
　　　　-35		 3,516  
(   3,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
3,483 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,445 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１８
　　　　-36		 3,462  
(   3,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,297 
c ６０１８
　　　　-37		 3,769  
(   3,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
3,556 
中野 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 279,600 円  　　　　     46,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 641,552 円  　　　        7,729,548　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      222,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      396,100 円  　　　　     46,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,600 円  　　　　     46,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,600 円  　　　　     46,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,632,952 円　（　　　　　　         9,897 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　     194.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,870,560 円  
（　　　　　        17,397 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,499,033 円      
②総費用 1,632,952 円      
③純収益　①－② 5,866,081 円      
④建物等に帰属する純収益 2,870,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,995,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,927,822 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,744 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,047,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     467,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区東中野二丁目４７番１６
 0112000091617-0000
2 　中野区東中野二丁目４７番２２
 0112000091621-0000
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備考