別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -19 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　南陽　政道   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 908,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野２丁目９番１８
｢中野２－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1.2:1		 住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅が多
く見られる住宅地域
 南5.2m区道 水道、ガス、下水 中野

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北：５．２
ｍ区道		 交通

施設		 中野駅南東方

450m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅の多い既成の住宅地域であり、地域要因は現状を維持するものと予測される。地価は強含みで推
移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    928,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    513,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区及び杉並区内でＪＲ中央線・東京メトロ丸ノ内線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中
心は中野区、杉並区の居住者であるが、投資家の需要も認められる。生活利便性が高く交通条件も優れた住宅地域であ
り需要は高い。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、一次取得者の住宅需要に限れ
ば、土地建物総額で１億から１．５億円までが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要がより多い地
域であることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を標準として、収
益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    720,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.3]		 [105.0]
100		 910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    851,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景として不動産需要は依然として
底堅いが、建築資材の高騰、人件費等の上昇
など市況の先行きに不透明感は増している。


成熟した住環境が良好な住宅地域であり、中
野駅周辺では再開発も進行している。地価は
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０５

-22		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.8m私道、
西2.8m、角地
近商

(100,240)
b ６０１０３

-14		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m道路、
中間画地
１中専
高度地区1種
(82,192)
c ６０１０３

-18		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ６０８１３

-15		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e ６０８０２

-28		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.7m区道、
南2m、準角地
１中専
高度地区2種
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
883,820  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
882,970 		 100
[  98.0]
900,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
946,000 
b (　           ) 
850,581  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
852,201 		 100
[  96.5]
883,110 
927,000 
c (　           ) 
801,840  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
836,319 		 100
[  95.4]
876,645 
920,000 
d (　           ) 
779,001  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
820,288 		 100
[  92.4]
887,758 
932,000 
e (　           ) 
791,610  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
859,439 		 100
[  98.7]
870,759 
914,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.4 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    928,000 円／㎡]  



中野 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,957,251 
3,665,701 
12,291,550 
7,700,000 
4,591,550 		 （　0.9774）
4,487,781 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    118,099,500 円　　　　（　    513,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   230 ㎡     16.4 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均３９㎡程度）を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的な共用スペースを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
85.7 
120.00 
3,646 
437,520 		 1.0  437,520 
1.0  437,520 

 2～ 2		 住宅
140.00 
89.3 
125.00 
3,720 
465,000 		 1.0  465,000 
1.0  465,000 

 3～ 3		 住宅
120.00 
87.5 
105.00 
3,794 
398,370 		 1.0  398,370 
1.0  398,370 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
87.5 
350.00 

1,300,890 		 1,300,890 
1,300,890 
⑨年額支払賃料      1,300,890 円　×　12ヶ月　＝　      15,610,680 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         840,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の共益費相場を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,450,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       822,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,628,146 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,300,890 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,358 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,300,890 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         316,747 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,957,251 円　　　　（　        69,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１５
　　　　-5		 3,596  
(   3,518) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,669 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,802 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１５
　　　　-6		 3,499  
(   3,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,572 
c ６０１５
　　　　-7		 3,896  
(   3,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,977 
中野 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,233,801 円  　　　       16,450,680　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      369,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,062,500 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,665,701 円　（　　　　　　        15,938 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 304,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,700,000 円  
（　　　　　        33,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,957,251 円      
②総費用 3,665,701 円      
③純収益　①－② 12,291,550 円      
④建物等に帰属する純収益 7,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,591,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,487,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,099,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     513,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野二丁目９番１８
 0112000169033-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -19 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　高橋　謙   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 908,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野２丁目９番１８
｢中野２－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1.2:1		 住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅が多
く見られる住宅地域
 南5.2m区道 水道、ガス、下水 中野

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．２
ｍ区道		 交通

施設		 中野駅南東方

450m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中野駅から徒歩圏の閑静な住宅地域であり、中規模な画地の住宅が建ち並んでいる。地域要因に特段の変化はな
く、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は上昇しており、しばらくこの傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    928,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    512,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区並びに隣接する杉並区等のうち、ＪＲ各線及び地下鉄丸ノ内線沿いの住宅地域であり、その中で
も特に中規模画地の住宅で形成される住宅地域である。地域内の取引は主に住宅であるが、中規模の画地が中心となる
ことから、資金的に余裕のある個人を中心に法人による購入も予想される。土地価格は、利用目的や需要者の属性によ
りばらつきもあるが、標準地規模の土地でおおむね総額１８，０００万円～２２，０００万円の水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の多数の取引事例から選択した信頼性の高い事例との比較検討を行い、市場性を反映した比準価格を求め
ている。収益価格は、共同住宅の建築を想定して求めた純収益に基づき試算しているが、良好な環境を維持するために
容積率が低く定められていることや建築費等の物価上昇の影響等もあり低位に求められている。以上より、市場性を反
映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    720,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.6]		 [105.0]
100		 907,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    851,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部で足踏みも見られるが、緩やかに
回復している。先行きは、物価上昇や金利の
動向、為替等の影響による不透明感もある。


中野駅から徒歩圏にある中規模住宅が建ち並
ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の
変化はない。地価は上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.8
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０７

-5		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ６０１０３

-40		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ６０１１４

-37		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
西3.6m、
準角地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ６０８１４

-5		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北3.6m道路、
東4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
728,807  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
749,733 		 100
[  88.0]
851,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
895,000 
b (　           ) 
777,625  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
775,338 		 100
[  88.2]
879,068 
923,000 
c (　           ) 
500,241  		 100
[  70.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
740,408 		 100
[  83.9]
882,489 
927,000 
d (　           ) 
839,186  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
877,032 		 100
[  95.6]
917,397 
963,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.2 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    928,000 円／㎡]  



中野 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,003,020 
3,685,440 
12,317,580 
7,742,100 
4,575,480 		 （　0.9774）
4,472,074 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    117,686,158 円　　　　（　    512,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   230 ㎡     16.4 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３８㎡の１ＤＫ、９戸を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 地域における類似の建物から想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
86.0 
120.40 
3,680 
443,072 		 1.0  443,072 
1.0  443,072 

 2～ 2		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
3,730 
469,980 		 1.0  469,980 
1.0  469,980 

 3～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
3,780 
408,240 		 1.0  408,240 
1.0  408,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
88.6 
354.40 

1,321,292 		 1,321,292 
1,321,292 
⑨年額支払賃料      1,321,292 円　×　12ヶ月　＝　      15,855,504 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     354.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         637,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費の水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,493,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       824,671 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,668,753 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,321,292 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,321,292 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         321,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,003,020 円　　　　（　        69,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１２
　　　　-28		 3,639  
(   3,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,869 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,813 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,730 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１２
　　　　-29		 3,637  
(   3,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,787 
c ６０１２
　　　　-30		 3,480  
(   3,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,700 
中野 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 786,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,154,540 円  　　　       16,493,424　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      369,400 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,685,440 円　（　　　　　　        16,024 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,742,100 円  
（　　　　　        33,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,003,020 円      
②総費用 3,685,440 円      
③純収益　①－② 12,317,580 円      
④建物等に帰属する純収益 7,742,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,575,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,472,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,444 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,686,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     512,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野二丁目９番１８
 0112000169033-0000
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備考