別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -14 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 87,300,000 円  １㎡当たりの価格 523,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区鷺宮３丁目１５３番４
｢鷺宮３－２８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅に
アパートも見られる
住宅地域		 北西5.5m区道 水道、ガス、下水 鷺ノ宮

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北５．５
ｍ区道		 交通

施設		 鷺ノ宮駅北東方

320m		 法令

規制		 １低専
(60,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 西武線沿線駅徒歩圏の閑静な住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当面の間は現状を維持しつつ
推移していくものと予測される。一般的要因の影響から、地価は概ね強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    399,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は主として西武新宿線及び西武池袋線沿線を中心とする中野区北西部方面に位置する既成住宅地域で
ある。主な需要者は区内及び周辺地域に地縁的選好性を有する在住者等が中心であるが、他区部や周辺市域等からの転
入者もみられる。都心部へのアクセス等、利便性に恵まれた閑静な住宅地として需給関係は概ね安定しており、地価水
準は引続き強含み傾向にて推移している。標準地規模で概ね８千万円台後半が土地取引の中心的価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の戸建住宅用途の取引
が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性がより重視される地域である。したがって、本件に
おいては市場の取引の実態を反映した事例資料より求めた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、地域周辺の価格動向等をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    499,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中野（都） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    508,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

西武新宿線沿線急行停車駅徒歩圏にある閑静
な既成住宅地として熟成しており、地域要因
に特別な変動はみられない。地価は強含みに
て推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 中野 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０２

-21		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
b ６０１０５

-40		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
c ６０８０５

-15		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
d ６０１０５

-47		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
e ６０８０２

-23		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m私道、
南西4m、
準角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
484,871  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
508,394 		 100
[  96.0]
529,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
535,000 
b (　           ) 
485,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
488,828 		 100
[  92.7]
527,323 
533,000 
c (　           ) 
480,098  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
492,100 		 100
[  89.3]
551,064 
557,000 
d (　           ) 
425,438  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,798 		 100
[  87.5]
496,912 
502,000 
e (　           ) 
421,175  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
428,126 		 100
[  84.2]
508,463 
514,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    528,000 円／㎡]  



中野 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,830,023 
1,755,913 
6,074,110 
3,487,050 
2,587,060 		 （　0.9794）
2,533,767 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     66,678,079 円　　　　（　    399,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.00 Ｓ3 226.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   150 ％   150 ％   167 ㎡      9.1 m x   18.9 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積約２５㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,080 
230,076 		 1.0  230,076 
1.0  230,076 

 2～ 2		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,111 
232,392 		 1.0  232,392 
1.0  232,392 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,142 
169,668 		 1.0  169,668 
1.0  169,668 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
226.00 
90.0 
203.40 

632,136 		 632,136 
632,136 
⑨年額支払賃料        632,136 円　×　12ヶ月　＝　       7,585,632 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     203.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         488,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域周辺の同種・同用途の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,073,792 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       403,690 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,670,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           632,136 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,005 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          632,136 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         153,916 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,830,023 円　　　　（　        46,886 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１３
　　　　-4		 3,282  
(   3,211) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]
3,361 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,111 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００８
　　　　-12		 3,267  
(   3,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,235 
c ６００８
　　　　-2		 2,881  
(   2,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]
3,068 
中野 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,000 円  　　　　     61,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 581,313 円  　　　        8,073,792　×　　　　   7.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,700 円  　　　　     61,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,500 円  　　　　     61,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,500 円  　　　　     61,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,755,913 円　（　　　　　　        10,514 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9794    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 264,000 円／㎡　×　     226.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,487,050 円  
（　　　　　        20,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,830,023 円      
②総費用 1,755,913 円      
③純収益　①－② 6,074,110 円      
④建物等に帰属する純収益 3,487,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,587,060 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,533,767 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,172 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,678,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     399,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区鷺宮三丁目１５３番４
 0112000037829-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -14 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　神田　直樹   TEL.
鑑定評価額 87,300,000 円  １㎡当たりの価格 523,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区鷺宮３丁目１５３番４
｢鷺宮３－２８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅に
アパートも見られる
住宅地域		 北西5.5m区道 水道、ガス、下水 鷺ノ宮

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 鷺ノ宮駅の北東方

320m		 法令

規制		 １低専
(60,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 鷺ノ宮駅に近い既成住宅地域であり、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。地価は底堅い需要に
支えられ強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区鷺宮３丁目を中心に、中野区内及び杉並区内の西武新宿線沿線において低層住宅を主体とする住
宅地域である。需要者は、当該区内在住者もしくは地縁を有する個人等が主体である。一次取得層には転入者も多い。
近隣地域は低層住宅地域であり、自用住宅の取得意欲等を背景に需給は堅調に推移している。市場における需要層の中
心的価格帯は標準的画地規模で８０００万円～８５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は低層住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められ
た実証的な市場価格である。一方、収益価格は、収益性よりも居住の快適性が重視される地域的特性を有するため低位
に求められている。よって、比準価格を重視しつつ収益価格も参酌して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    499,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中野 -1                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    508,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にはあるが、内外の
諸懸念により不透明感も強い。都内の不動産
需要に関連する経済環境は概ね底堅く推移し
ている。

特筆すべき地域要因の変動は認められない。
近隣地域における不動産需要は底堅く、地価
水準は上昇基調で推移している。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 中野 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０２

-40		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
b ６０８０２

-21		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
c ６０１０５

-30		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
d ６０１０５

-45		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m区道、
北5.4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
550,508  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
566,315 		 100
[ 104.6]
541,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
547,000 
b (　           ) 
484,871  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
508,394 		 100
[ 100.8]
504,359 
509,000 
c (　           ) 
486,456  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  96.9]		 100
[ 100.0]
521,597 		 100
[ 103.5]
503,958 
509,000 
d (　           ) 
585,927  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
582,547 		 100
[ 106.4]
547,507 
553,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    530,000 円／㎡]  



中野 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,680,854 
1,791,714 
5,889,140 
3,400,100 
2,489,040 		 （　0.9783）
2,435,028 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     64,079,684 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.00 Ｓ3 226.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   150 ％   150 ％   167 ㎡      9.1 m x   18.9 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均床面積２５㎡程度の１Ｋタイプで構成される共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の同種類の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,000 
224,100 		 1.0  224,100 
1.0  224,100 

 2～ 2		 住宅
83.00 
90.0 
74.70 
3,050 
227,835 		 1.0  227,835 
1.0  227,835 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,100 
167,400 		 1.0  167,400 
1.0  167,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
226.00 
90.0 
203.40 

619,335 		 619,335 
619,335 
⑨年額支払賃料        619,335 円　×　12ヶ月　＝　       7,432,020 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     203.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         488,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,920,180 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       396,009 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,524,171 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           619,335 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          619,335 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         150,799 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,680,854 円　　　　（　        45,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００７
　　　　-1		 3,193  
(   3,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,130 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,118 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００７
　　　　-2		 3,312  
(   3,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,154 
c ６００５
　　　　-3		 3,057  
(   2,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,057 
中野 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 363,000 円  　　　　     60,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 633,614 円  　　　        7,920,180　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      514,200 円  　　　　     60,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,500 円  　　　　     60,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,500 円  　　　　     60,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,791,714 円　（　　　　　　        10,729 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     226.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0562     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,400,100 円  
（　　　　　        20,360 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,680,854 円      
②総費用 1,791,714 円      
③純収益　①－② 5,889,140 円      
④建物等に帰属する純収益 3,400,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,489,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,435,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,079,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区鷺宮三丁目１５３番４
 0112000037829-0000
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備考