別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -13 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 2,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中央１丁目６１２番１
｢中央１－２１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 2,014  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
不整形
1:2.5		 共同住宅

ＲＣ5		 共同住宅のほか一般
住宅も見られる住宅
地域		 北5.8m区道 水道、ガス、下水 中野坂上

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利便性に優り、需要堅調な共
同住宅地域		 街

路		 ５．８ｍ区道 交通

施設		 中野坂上駅東方

270m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中野坂上駅徒歩圏の利便性の高い地域で、中層共同住宅地域として熟成している。地域要因に特段変動はなく、
当面は現状維持にて推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,120,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線、都営大江戸線、ＪＲ中央線沿線を中心とした共同住宅地域で、隣接する周
辺区等を含む広域的地域に及ぶ。主な需要者はマンション用地の仕入れを目的とするディベロッパー等であり、利便性
や良好な住環境を兼ね備えた大規模画地は極めて希少性が高く、取得競争は激しく、地価は上昇傾向にある。大規模画
地はその規模、容積率等により大きな価格格差が生じ、個別性ゆえに需要の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された、規範性ある大規模画地の事例等から試算されており、市場の実
態を反映した実証的な価格である。最有効使用が分譲マンションであるため、開発法を適用して、収益還元法は適用し
なかったが、開発法では、ディベロッパーの投資採算性に着目した説得力の高い価格が求められた。したがって、比準
価格及び開発法による価格の両者を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    763,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 72.8]		 [100.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

利便性、住環境に恵まれた共同住宅地域とし
て熟成しており、ディベロッパー需要等も底
堅く、地価は引き続き上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１８

-43		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m区道
、北西4.5m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b ６０８１１

-19		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ６０８０９

-23		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.2m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d ６０１１８

-16		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.4m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e ６０８１４

-22		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m区道、
東3.7m、西3m、
北3.2m、
四方路
１中専
高度地区2種
(75,238)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
837,936  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
838,750 		 100
[  78.7]
1,065,756 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
1,097,209  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,192,666 		 100
[  98.5]
1,210,828 
1,210,000 
c (　           ) 
600,059  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
760,569 		 100
[  74.5]
1,020,898 
1,020,000 
d (　           ) 
800,945  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
833,784 		 100
[  75.2]
1,108,755 
1,110,000 
e (　           ) 
797,110  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
913,390 		 100
[  75.5]
1,209,788 
1,210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



中野 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの開発が最有効使用であるため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,996,119,123 
1,747,950,272 
12 
1,290,000 
3,643.00 
364,000 
4,090.00 
⑧開発法による価格 　　        2,248,168,851 円　　　　（　            1,120,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,014 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,014.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,060.50 ㎡  4,090.00 ㎡  3,721.00 ㎡  369.00 ㎡  3,643.00 ㎡  ＲＣ・5F
 (    54 戸)
 67㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      52.7 ％）  （     203.1 ％）  （     184.8 ％）  （      18.3 ％）  （     89.07 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   31.5 ｍ

  78.5 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,290,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例、マンション分譲価格を比較検討して査定。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,290,000 円／㎡　　×　　     3,643.00 ㎡　　＝　　　　       4,699,470,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,699,470,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   364,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   374,920 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    374,920 円／㎡　　×　　　   4,090.00 ㎡　　＝　　　　       1,533,422,800 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 特段の開発負担金はない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,699,470,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         469,947,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,003,369,800 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 375,957,600 円  (      8 ％) ×　　0.9185  （      9 ヶ月） ＝　　          345,317,056 円 
販売総額(2期) 93,989,400 円  (      2 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           82,353,512 円 
販売総額(3期) 4,229,523,000 円  (     90 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　        3,568,448,555 円 
収入合計 － － － － 3,996,119,123 円 
支出 建築工事費(1期) 153,342,280 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          144,893,120 円 
建築工事費(2期) 153,342,280 円  (     10 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　          136,919,322 円 
建築工事費(3期) 1,226,738,240 円  (     80 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　        1,034,999,053 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 281,968,200 円  (     60 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          266,431,752 円 
販売管理費(2期) 187,978,800 円  (     40 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          164,707,025 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,747,950,272 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,996,119,123 円　　－　　　　　　        1,747,950,272 円　　＝　　　　　         2,248,168,851 円 

            1,120,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 中野 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中央一丁目６１２番１
 0112000054841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -13 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 2,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中央１丁目６１２番１
｢中央１－２１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 2,014  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
不整形
1:2.5		 共同住宅

ＲＣ5		 共同住宅のほか一般
住宅も見られる住宅
地域		 北5.8m区道 水道、ガス、下水 中野坂上

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 利便性の高い共同住宅地 街

路		 ５．８ｍ区道 交通

施設		 中野坂上駅東方

270m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中層共同住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していく
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,120,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線、ＪＲ中央線、都営大江戸線沿線の共同住宅地で、中野区及び周辺隣接区内
の圏域である。需要者は、マンションディベロッパー、不動産投資投資法人等である。雇用・所得環境の改善の下で、
都心への接近性に優れる共同住宅地に対する旺盛な需要を反映し地価は強含みである。共同住宅地の取引規模は供給に
より様々だが、概ね土地１㎡あたり１００～１２０万円台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、同一需給圏内での類似性を有する取引事例の選択に努
めたものの、規模や地域特性から算定は難しい面がある。開発法による価格は、販売単価、建築費、投下資本収益率等
を客観的に把握することに努めたが、想定に基づくものである。以上から、両価格の規範性は同等と判断し、両価格を
関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    763,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 72.8]		 [100.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


青梅街道北側の利便性の高い共同住宅地であ
る。共同住宅地として熟成しており需要は底
堅い。


個別的要因に特に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０９

-19		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.3m都道、
西6m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(91,312)
b ６０８１４

-22		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m区道、
東3.7m、西3m、
北3.2m、
四方路
１中専
高度地区2種
(75,238)
c ６０８１４

-3		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西10.1m区
道、中間画地
近商

(91,340)
d ６０８０４

-16		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
794,193  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
835,123 		 100
[  79.6]
1,049,149 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,050,000 
b (　           ) 
797,110  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.6]
913,390 		 100
[  77.4]
1,180,090 
1,180,000 
c (　           ) 
1,594,131  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,748,762 		 100
[ 153.4]
1,140,001 
1,140,000 
d (　           ) 
943,087  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
931,411 		 100
[  82.8]
1,124,893 
1,120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



中野 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,027,096,791 
1,772,998,118 
12 
1,300,000 
3,643.00 
370,000 
4,090.00 
⑧開発法による価格 　　        2,254,098,673 円　　　　（　            1,120,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,014 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,014.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,060.50 ㎡  4,090.00 ㎡  3,721.00 ㎡  369.00 ㎡  3,643.00 ㎡  ＲＣ・5F
 (    54 戸)
 67㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      52.7 ％）  （     203.1 ％）  （     184.8 ％）  （      18.3 ％）  （     89.07 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   31.5 ｍ

  78.5 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,300,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,300,000 円／㎡　　×　　     3,643.00 ㎡　　＝　　　　       4,735,900,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,735,900,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   370,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   381,100 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    381,100 円／㎡　　×　　　   4,090.00 ㎡　　＝　　　　       1,558,699,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 特段の開発負担金はみられない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,735,900,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         473,590,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,032,289,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 378,872,000 円  (      8 ％) ×　　0.9185  （      9 ヶ月） ＝　　          347,993,932 円 
販売総額(2期) 94,718,000 円  (      2 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           82,991,912 円 
販売総額(3期) 4,262,310,000 円  (     90 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　        3,596,110,947 円 
収入合計 － － － － 4,027,096,791 円 
支出 建築工事費(1期) 155,869,900 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          147,281,469 円 
建築工事費(2期) 155,869,900 円  (     10 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　          139,176,234 円 
建築工事費(3期) 1,246,959,200 円  (     80 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　        1,052,059,477 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 284,154,000 円  (     60 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          268,497,115 円 
販売管理費(2期) 189,436,000 円  (     40 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          165,983,823 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,772,998,118 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,027,096,791 円　　－　　　　　　        1,772,998,118 円　　＝　　　　　         2,254,098,673 円 

            1,120,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 中野 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中央一丁目６１２番１
 0112000054841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考