別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中野 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -10 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　田村　竜二   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 701,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区本町２丁目３６番１５
｢本町２－１３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,180)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が多い住宅地域
 南4.5m私道 水道、ガス、下水 中野坂上

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ私道		 交通

施設		 中野坂上駅南西方

550m		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は
確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    708,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区内のうち東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅を中心に、ＪＲ中央線沿線等の駅徒歩圏内の住宅地
域である。主な需要者は、都心へのアクセスと住環境を重視するエンドユーザー（１次取得、買い替え層）や、再販業
者等である。近隣地域は、最寄駅から１０分圏内と利便性が高く、需要は底堅く、成約価格は上昇傾向である。市場の
中心価格帯は、標準的な規模の土地総額で１．２～１．５億円前後程度であるが、近年は土地の細分化も進んでいる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となっている。他方、アパート等の建築を前提とした投資目的
での取引については、土地の規模や行政的条件等による制約から、元本価格に見合う収益が見込めないため、自己居住
目的の取引と比較すると需要は少ない。以上から、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌したほか、代表標準地
との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    609,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 96.4]		 [105.0]
100		 702,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    656,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めの影響や中国経済の先行
き懸念等海外リスクはあるが、国内景気は緩
やかに回復しており、区内の地価は上昇傾向
にある。

中野坂上駅徒歩圏の閑静な低層戸建住宅地域
として熟成しており、地域要因に大きな変動
はない。地価水準は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０９

-26		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.1m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,164)
b ６０８１４

-9		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ６０１０９

-47		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m区道、
東2m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
d ６０１１４

-36		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e ６０１１４

-53		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.7m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
602,591  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
682,017 		 100
[  96.9]
703,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
739,000 
b (　           ) 
643,591  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
714,725 		 100
[ 104.5]
683,947 
718,000 
c (　           ) 
400,359  		 100
[  70.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  89.9]
687,093 		 100
[ 106.0]
648,201 
681,000 
d (　           ) 
632,648  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
654,357 		 100
[  98.4]
664,997 
698,000 
e (　           ) 
711,506  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
701,928 		 100
[ 100.8]
696,357 
731,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -7.6 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    708,000 円／㎡]  



中野 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,790,762 
3,579,568 
11,211,194 
7,475,200 
3,735,994 		 （　0.9571）
3,575,720 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     94,097,895 円　　　　（　    470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.20 ＲＣ3F1B 399.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   180 ％   200 ㎡     13.0 m x   16.0 m  前面道路：私道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３２㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 住宅
113.58 
85.6 
97.20 
3,250 
315,900 		 1.0  315,900 
1.0  315,900 

 1～ 1		 住宅
97.20 
68.5 
66.60 
3,350 
223,110 		 1.0  223,110 
1.0  223,110 

 2～ 2		 住宅
97.20 
100.0 
97.20 
3,450 
335,340 		 1.0  335,340 
1.0  335,340 

 3～ 3		 住宅
91.80 
100.0 
91.80 
3,550 
325,890 		 1.0  325,890 
1.0  325,890 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
399.78 
88.2 
352.80 

1,200,240 		 1,200,240 
1,200,240 
⑨年額支払賃料      1,200,240 円　×　12ヶ月　＝　      14,402,880 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     352.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         846,720 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,249,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       762,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,487,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,200,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,402 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,200,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         292,240 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,790,762 円　　　　（　        73,954 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１４
　　　　-4		 3,811  
(   3,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[104.0]
3,709 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１４
　　　　-5		 3,594  
(   3,516) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
3,632 
c ６０１４
　　　　-6		 3,197  
(   3,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,435 
中野 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 768,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,219,968 円  　　　       15,249,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,088,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,579,568 円　（　　　　　　        17,898 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     399.78 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,475,200 円  
（　　　　　        37,376 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,790,762 円      
②総費用 3,579,568 円      
③純収益　①－② 11,211,194 円      
④建物等に帰属する純収益 7,475,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,735,994 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,575,720 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,879 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,097,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区本町二丁目３６番１５
 0112000102943-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -10 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　彩絵子   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 702,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区本町２丁目３６番１５
｢本町２－１３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,180)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が多い住宅地域
 南4.5m私道 水道、ガス、下水 中野坂上

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ私道		 交通

施設		 中野坂上駅　南西方

550m		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅への接近性及び都心への交通アクセスに恵まれた住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は
現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 標準地は東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅から徒歩圏の住宅地であり、同一需給圏は中野区及びその周辺区の都心に
通勤可能な利便性を有する住宅地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加
者は自己使用目的の個人である。熟成した住宅地であることから需給関係は比較的安定しており、需要の中心となる価
格帯は、土地は５～６千万円程度、新築の戸建物件は７～８千万円台が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、類似不
動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を
重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    609,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 [105.0]
100		 698,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    656,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、中野区の人口
及び世帯数は増加傾向。中野駅周辺では市街
地再開発事業等が進捗中であり、区内の不動
産需要は底堅い。

最寄り駅への接近性等利便性を有する住宅地
域として熟成しており、格別の変動要因はな
い。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０９

-26		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.1m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,164)
b ６０１１４

-36		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ６０１０９

-32		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,180)
d ６０８０３

-6		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.3m道路
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
602,591  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
682,017 		 100
[  96.7]
705,292 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
741,000 
b (　           ) 
632,648  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
654,357 		 100
[ 103.0]
635,298 
667,000 
c (　           ) 
728,408  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
738,406 		 100
[ 103.0]
716,899 
753,000 
d (　           ) 
548,838  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
557,290 		 100
[  89.8]
620,590 
652,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　  -0.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    705,000 円／㎡]  



中野 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,868,372 
3,529,325 
11,339,047 
7,576,800 
3,762,247 		 （　0.9593）
3,609,124 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     94,976,947 円　　　　（　    475,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.20 ＲＣ3F1B 399.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   180 ％   200 ㎡     13.0 m x   16.0 m  前面道路：私道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプの共同住宅（平均専有面積約３２㎡）を想定 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 住宅
113.58 
85.6 
97.20 
3,200 
311,040 		 1.0  311,040 
1.0  311,040 

 1～ 1		 住宅
97.20 
68.5 
66.60 
3,450 
229,770 		 1.0  229,770 
1.0  229,770 

 2～ 2		 住宅
97.20 
100.0 
97.20 
3,500 
340,200 		 1.0  340,200 
1.0  340,200 

 3～ 3		 住宅
91.80 
100.0 
91.80 
3,550 
325,890 		 1.0  325,890 
1.0  325,890 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
399.78 
88.2 
352.80 

1,206,900 		 1,206,900 
1,206,900 
⑨年額支払賃料      1,206,900 円　×　12ヶ月　＝　      14,482,800 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     352.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         846,720 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,329,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       766,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,563,044 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,206,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,466 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,206,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         293,862 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,868,372 円　　　　（　        74,342 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００１
　　　　-8		 4,057  
(   3,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,939 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００１
　　　　-5		 3,687  
(   3,607) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,650 
c ６００１
　　　　-6		 3,594  
(   3,516) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,421 
中野 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 792,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,103,725 円  　　　       15,329,520　×　　　　   7.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,529,325 円　（　　　　　　        17,647 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     399.78 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,576,800 円  
（　　　　　        37,884 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,868,372 円      
②総費用 3,529,325 円      
③純収益　①－② 11,339,047 円      
④建物等に帰属する純収益 7,576,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,762,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,609,124 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,046 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,976,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     475,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区本町二丁目３６番１５
 0112000102943-0000
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備考