別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -9 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　橋本　恵美子   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区弥生町１丁目３９番１３
｢弥生町１－３５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:2		 共同住宅

ＬＳ3		 小規模住宅、アパー
ト等が密集する住宅
地域		 北東3.8m区道 水道、ガス、下水 西新宿五丁目

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　３
．８ｍ区道		 交通

施設		 西新宿五丁目駅西方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 交通利便性が良好な低層住宅地域として成熟した地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も当面は現状のま
ま推移すると思料する。地価は上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区南部のＪＲ線・東京メトロ丸ノ内線・京王線及び都営大江戸線沿線の住宅地域を中心にその周辺
地域に及ぶ。主たる需要者は、都心部へのアクセスの利便性と住環境を重視する一次取得者や買い替え層であるが、収
益獲得目的の法人や個人もみられる。安定的な需要を有している地域であり、地価は上昇傾向がみられる。需要の中心
となる価格帯は、標準地規模で総額１．１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い事例を収集し比較検討を行っており、実証的な価格が求められ
た。一方で収益価格は低位に求められた。当該地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められるが、現実の市
場における多様な取引目的や市場動向を反映した比準価格は、優れた説得力を有するものと判断した。以上により、比
準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    609,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[101.0]		 100
[103.3]		 [101.0]
100		 630,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    591,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利・為替・物価動向等に対する懸念はある
ものの、日本経済は各種政策の効果により回
復基調にあり、中野区内の不動産需要も堅調
に推移している。

都心へのアクセスに優れた住宅地域として成
熟しており、地域要因に特段の変動は認めら
れない。堅調な需要を背景に、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０９

-29		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ６０１１４

-36		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ６０８０９

-6		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,180)
d ６０８０３

-4		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5.6m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e ６０１０９

-49		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.8m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
535,251  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
695,157 		 100
[ 106.9]
650,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
657,000 
b (　           ) 
632,648  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
654,357 		 100
[ 108.6]
602,539 
609,000 
c (　           ) 
513,491  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  86.7]
786,968 		 100
[ 121.9]
645,585 
652,000 
d (　           ) 
741,924  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
728,762 		 100
[ 120.8]
603,280 
609,000 
e (　           ) 
781,350  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
833,763 		 100
[ 131.1]
635,975 
642,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.9 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    634,000 円／㎡]  



中野 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,701,430 
1,602,650 
6,098,780 
3,050,000 
3,048,780 		 （　0.9763）
2,976,524 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     78,329,579 円　　　　（　    440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   178 ㎡      9.0 m x   19.4 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３１㎡の１ＤＫタイプの共同住宅。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 廊下・エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
3,400 
306,000 		 1.0  306,000 
1.0  306,000 

 2～ 2		 住宅
100.00 
95.0 
95.00 
3,450 
327,750 		 1.0  327,750 
1.0  327,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
92.5 
185.00 

633,750 		 633,750 
633,750 
⑨年額支払賃料        633,750 円　×　12ヶ月　＝　       7,605,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         333,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,938,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       396,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,541,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           633,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,021 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          633,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         154,309 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,701,430 円　　　　（　        43,266 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１６
　　　　-16		 3,424  
(   3,421) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.4]		 100
[104.0]
3,192 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１６
　　　　-17		 3,969  
(   3,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.8]		 100
[100.0]
3,823 
c ６０１６
　　　　-18		 3,822  
(   3,743) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.9]		 100
[103.0]
3,796 
中野 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 292,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 595,350 円  　　　        7,938,000　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      202,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      414,800 円  　　　　     48,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,602,650 円　（　　　　　　         9,004 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 237,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,050,000 円  
（　　　　　        17,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,701,430 円      
②総費用 1,602,650 円      
③純収益　①－② 6,098,780 円      
④建物等に帰属する純収益 3,050,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,048,780 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,976,524 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,329,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区弥生町一丁目３９番１３
 0112000146859-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -9 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 632,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区弥生町１丁目３９番１３
｢弥生町１－３５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:2		 共同住宅

ＬＳ3		 小規模住宅、アパー
ト等が密集する住宅
地域		 北東3.8m区道 水道、ガス、下水 西新宿五丁目

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北３．８
ｍ区道		 交通

施設		 西新宿五丁目駅　西方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成の住宅地域として成熟しており、今後も当面は現状のまま推移すると
予測した。交通利便性・住環境ともに良好で、堅調な需要を背景に地価は高値安定推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    445,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に中野区南部の東京メトロ丸ノ内線、及び都営大江戸線・京王新線沿線の住宅地域である。都心部へ
の接近性に恵まれた地域であり、中心的な市場参加者は自己使用目的の一次取得者や買い替え層であるが、一部、収益
獲得目的の個人投資家・法人等もみられる。従前より安定した需要を保っているエリアで、地価は堅調に推移している
。土地のみ需要の中心総額価格帯は４～５千万円程度、対象標準地規模にて１億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の属する近隣地域は、アパート等が散見されるものの、主に戸建住宅が建ち並ぶ住環境を形成している。取
引も自己使用目的のものが多くみられることから、代替競争不動産の取引価格を中心に意思決定をする市場参加者が大
半を占めるものと判断した。したがって、市場性を反映した実証的・客観的な価格である比準価格を標準とし、収益価
格を参酌して、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    609,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 [101.0]
100		 632,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    591,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに持ち直している中、当区では
中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産
年齢人口・新設持家着工件数が引続き安定的
に推移している。

渋谷・新宿区界近辺の中野区内に位置する住
宅地価は上昇基調にあり、近隣地域内の不動
産に係る需給均衡について引続き逼迫した状
態が続いている。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８０９

-14		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m区道、
北3.8m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
b ６０８０３

-11		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ６０１０９

-32		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,180)
d ６０１０９

-57		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.8m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
840,560  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
828,787 		 100
[ 131.5]
630,256 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
637,000 
b (　           ) 
745,089  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
761,890 		 100
[ 120.4]
632,799 
639,000 
c (　           ) 
728,408  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
738,406 		 100
[ 118.9]
621,031 
627,000 
d (　           ) 
793,595  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
795,151 		 100
[ 126.7]
627,586 
634,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    633,000 円／㎡]  



中野 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,895,219 
1,640,779 
6,254,440 
3,168,750 
3,085,690 		 （　0.9763）
3,012,559 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     79,277,868 円　　　　（　    445,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   178 ㎡      9.0 m x   19.4 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ６戸（平均専有面積：３２㎡弱） ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
91.0 
91.00 
3,480 
316,680 		 1.0  316,680 
1.0  316,680 

 2～ 2		 住宅
100.00 
94.0 
94.00 
3,550 
333,700 		 1.0  333,700 
1.0  333,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
92.5 
185.00 

650,380 		 650,380 
650,380 
⑨年額支払賃料        650,380 円　×　12ヶ月　＝　       7,804,560 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         333,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,137,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       406,878 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,730,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           650,380 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          650,380 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         158,358 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,895,219 円　　　　（　        44,355 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００６
　　　　-13		 3,969  
(   3,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,601 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００６
　　　　-14		 3,312  
(   3,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,418 
c ６００６
　　　　-15		 4,185  
(   4,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[109.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
3,842 
中野 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 304,200 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 602,179 円  　　　        8,137,560　×　　　　   7.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      202,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,640,779 円　（　　　　　　         9,218 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,168,750 円  
（　　　　　        17,802 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,895,219 円      
②総費用 1,640,779 円      
③純収益　①－② 6,254,440 円      
④建物等に帰属する純収益 3,168,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,085,690 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,012,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,277,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     445,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区弥生町一丁目３９番１３
 0112000146859-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考