別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中野 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　森本　有応   TEL.
鑑定評価額 59,200,000 円  １㎡当たりの価格 519,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区上高田５丁目３０番２２外
｢上高田５－３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西4m私道 水道、ガス、下水 新井薬師前

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    65 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西武新宿線立体交差事業に伴
い新井薬師前駅は改良工事中		 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道		 交通

施設		 新井薬師前駅　北東方

460m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心に、アパート等も見られる新井薬師前駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因
に特段の変化はなく当面は現在の住環境が維持されていくものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として西武新宿線沿線の住宅地域で、中野区及び周辺区を含む。需要者の中心は居住目的の一次取得者
及び買替取得者であるが、規模が大きい場合は建売業者等も見られる。コロナの影響も薄れ、景気は穏やかな回復傾向
にあり、第一次取得者及び買替取得者の住宅地の需要は堅調であり、地価水準も上昇傾向にある。需要の中心となる価
格帯は、標準地と同程度の規模の土地で６千万円台前後程度で、新築戸建住宅は６千万～７千万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も見受けられるが、近隣地域周辺の市場特性として大半が戸建住宅利用であるため、賃貸需要より
も自用目的での取引が中心である。本件では収益性よりも居住快適性や市場性を重視する典型的需要者の意思決定を反
映し、収益価格が低位に求められた。従って、当該価格形成過程に合致する比準価格を標準としつつ、収益価格も参酌
の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    499,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 [102.0]
100		 518,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    497,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中野区内の人口は増加、土地取引件数も増加
。コロナの影響も薄れて、景気は穏やかな回
復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推
移している。

新井薬師前から徒歩圏内にある既存の熟成し
た住宅地域で居住環境は普通程度。地域要因
に特段の変化は認められないが、地価はやや
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０７

-29		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ６０８０３

-10		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ６０８０２

-20		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ６０８１３

-2		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.4m道路
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e ６０１０７

-11		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,862  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
480,772 		 100
[ 102.0]
471,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
481,000 
b (　           ) 
543,640  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
553,572 		 100
[ 106.9]
517,841 
528,000 
c (　           ) 
539,673  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
583,177 		 100
[ 111.3]
523,969 
534,000 
d (　           ) 
576,802  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
599,075 		 100
[ 110.0]
544,614 
556,000 
e (　           ) 
478,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
485,064 		 100
[  98.0]
494,963 
505,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    528,000 円／㎡]  



中野 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,527,677 
993,178 
3,534,499 
2,068,750 
1,465,749 		 （　0.9763）
1,431,011 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     37,658,184 円　　　　（　    330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 ＬＳ2 134.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   114 ㎡     12.0 m x    9.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３０㎡程度の１Ｋを各階２戸、計４戸の共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.00 
90.0 
60.30 
3,050 
183,915 		 1.0  183,915 
1.0  183,915 

 2～ 2		 住宅
67.00 
90.0 
60.30 
3,100 
186,930 		 1.0  186,930 
1.0  186,930 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
134.00 
90.0 
120.60 

370,845 		 370,845 
370,845 
⑨年額支払賃料        370,845 円　×　12ヶ月　＝　       4,450,140 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     120.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         217,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,667,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       233,361 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,433,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           370,845 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          370,845 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          90,295 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,527,677 円　　　　（　        39,716 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１７
　　　　-1		 2,929  
(   2,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
3,021 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１７
　　　　-2		 2,788  
(   2,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]
3,088 
c ６０１７
　　　　-3		 2,806  
(   2,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]
3,398 
中野 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,500 円  　　　　     33,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 373,378 円  　　　        4,667,220　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      281,300 円  　　　　     33,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         993,178 円　（　　　　　　         8,712 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     134.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,068,750 円  
（　　　　　        18,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,527,677 円      
②総費用 993,178 円      
③純収益　①－② 3,534,499 円      
④建物等に帰属する純収益 2,068,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,465,749 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,431,011 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,658,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区上高田五丁目３０番２２
 0112001112375-0000
2 　中野区上高田五丁目３０番２５
 0112001112378-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中野 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 59,300,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区上高田５丁目３０番２２外
｢上高田５－３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西4m私道 水道、ガス、下水 新井薬師前

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    65 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新井薬師前駅で西武新宿線の
立体交差事業が進行中		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 新井薬師前駅北東方

460m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 新井薬師前駅から徒歩圏、新宿区との区境に近い既成の低層住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変
化はなく、現状の住環境等が継続するものと思料する。金融経済情勢により地価上昇幅の鈍化も想定される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として西武新宿線の沿線で中野区北東部及び隣接区の一部を含む。需要者の中心は区内外の買換え層だ
が、総額は中位からやや低位にあるため、一次取得層による購入も見られる。アフターコロナのライフスタイルの浸透
、新宿方面へのアクセスの良さ等から住宅地需要の回復傾向が続き、地価は強含みで推移している。中心的な価格帯は
６０００万円前後、新築建売で６０００万円台～７０００万円台の物件が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 実需要を前提とした更地、建付地等の取引が中心であり、アパート等の収益物件の取引はやや少ない。収益性よりも住
環境や生活利便性を前提とする取引価格により土地価格が形成される性格が強い地域である。また、より居住の快適性
を指向する低層住宅地域にあり、収益性はやや低く収益価格は相対的に低位に把握された。従って、比準価格を重視し
、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    499,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[101.5]		 [102.0]
100		 520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    497,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口はやや増加傾向。年間を通して土地
取引の平均単価は上昇するも、為替変動や金
利の先高感への警戒も強まってきている。


新井薬師前駅から徒歩６分程度の区境に程近
い低層住宅地域で住環境は標準的。住宅地需
要は堅調に推移し、地価の上昇傾向が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１１４

-34		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ６０１１３

-29		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.5m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(72,166)
c ６０１０７

-2		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ６０１１３

-31		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.6m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
510,184  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
520,287 		 100
[ 100.6]
517,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
528,000 
b (　           ) 
488,412  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
567,436 		 100
[ 107.6]
527,357 
538,000 
c (　           ) 
473,886  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
484,572 		 100
[  95.0]
510,076 
520,000 
d (　           ) 
427,268  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
428,501 		 100
[  91.0]
470,880 
480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    528,000 円／㎡]  



中野 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,555,784 
1,001,697 
3,554,087 
2,112,500 
1,441,587 		 （　0.9763）
1,407,421 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     37,037,395 円　　　　（　    325,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 ＬＳ2 134.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   114 ㎡     12.0 m x    9.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ２階建。平均専有面積３０平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.00 
90.0 
60.30 
3,070 
185,121 		 1.0  185,121 
1.0  185,121 

 2～ 2		 住宅
67.00 
90.0 
60.30 
3,120 
188,136 		 1.0  188,136 
1.0  188,136 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
134.00 
90.0 
120.60 

373,257 		 373,257 
373,257 
⑨年額支払賃料        373,257 円　×　12ヶ月　＝　       4,479,084 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     120.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         217,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,696,164 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       234,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,461,356 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           373,257 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,546 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          373,257 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          90,882 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,555,784 円　　　　（　        39,963 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６００３
　　　　-1		 2,859  
(   2,859) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,074 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,120 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６００３
　　　　-2		 3,211  
(   3,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,119 
c ６００３
　　　　-3		 3,121  
(   3,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,386 
中野 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,000 円  　　　　     33,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 370,997 円  　　　        4,696,164　×　　　　   7.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,300 円  　　　　     33,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,800 円  　　　　     33,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,800 円  　　　　     33,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,001,697 円　（　　　　　　         8,787 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     134.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,112,500 円  
（　　　　　        18,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,555,784 円      
②総費用 1,001,697 円      
③純収益　①－② 3,554,087 円      
④建物等に帰属する純収益 2,112,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,441,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,407,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,037,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     325,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区上高田五丁目３０番２２
 0112001112375-0000
2 　中野区上高田五丁目３０番２５
 0112001112378-0000
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備考