別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -5 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 572,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区江原町１丁目６５番１３
｢江原町１－３３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1.2:1		 住宅

ＲＣ2F1B		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 新江古田

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北８ｍ区
道		 交通

施設		 新江古田駅　南東方

610m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    577,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都営大江戸線沿線を中心とした中野区北東部の住宅地域である。需要者の中心は中野区内及びその周辺
地域に居住していた１次取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。雇用・所得環境
の改善の下で、都心へのアクセス等の利便性の高い既成住宅地に対する堅調な需要を反映し、地価は強含みである。土
地は５～６千万、新築戸建住宅は７～８千万台の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、信頼性のある取引事例に努めた。収益価格は収益性を反
映した理論的な価格であるが低層住宅地であり低位に求められた。周辺には賃貸用アパートも見られるが、標準地は低
層住宅地に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が主であり、比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格
を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    499,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.9]		 [105.0]
100		 573,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    546,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


都営大江戸線新江古田駅から徒歩圏に位置す
る住宅地である。低層住宅地として熟成して
おり需要は根強い。


南側道路に接道するほかは個別的要因に特に
変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０５

-52		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.3m区道
、東4m、
二方路
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ６０１０５

-54		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ６０８０５

-12		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ６０１０７

-31		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e ６０１０７

-22		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
537,265  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
540,425 		 100
[ 100.0]
540,425 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
567,000 
b (　           ) 
562,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
560,575 		 100
[  98.9]
566,810 
595,000 
c (　           ) 
610,159  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
611,321 		 100
[ 112.7]
542,432 
570,000 
d (　           ) 
452,899  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
506,181 		 100
[  95.9]
527,822 
554,000 
e (　           ) 
387,222  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
383,499 		 100
[  71.4]
537,113 
564,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    577,000 円／㎡]  



中野 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,226,593 
2,376,612 
7,849,981 
4,537,680 
3,312,301 		 （　0.9783）
3,240,424 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     85,274,316 円　　　　（　    400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｓ3 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   213 ㎡     15.5 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約２８㎡、１Ｋタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
3,250 
317,688 		 1.0  317,688 
1.0  317,688 

 2～ 2		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
3,300 
341,550 		 1.0  341,550 
1.0  341,550 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,350 
180,900 		 1.0  180,900 
1.0  180,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
88.0 
255.25 

840,138 		 840,138 
840,138 
⑨年額支払賃料        840,138 円　×　12ヶ月　＝　      10,081,656 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     255.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         459,450 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,541,106 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       527,055 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,014,051 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           840,138 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          840,138 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         204,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,226,593 円　　　　（　        48,012 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１０
　　　　-1		 2,952  
(   2,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,988 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１０
　　　　-2		 3,083  
(   3,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,147 
c ６０１０
　　　　-3		 2,744  
(   2,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[102.5]		 100
[100.0]
3,569 
中野 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 466,200 円  　　　　     77,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 874,912 円  　　　       10,541,106　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      660,400 円  　　　　     77,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,700 円  　　　　     77,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,700 円  　　　　     77,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,376,612 円　（　　　　　　        11,158 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,537,680 円  
（　　　　　        21,304 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,226,593 円      
②総費用 2,376,612 円      
③純収益　①－② 7,849,981 円      
④建物等に帰属する純収益 4,537,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,312,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,240,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,213 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,274,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区江原町一丁目６５番１３
 0112000013608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中野 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -5 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　剛   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 571,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区江原町１丁目６５番１３
｢江原町１－３３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1.2:1		 住宅

ＲＣ2F1B		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 新江古田

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　８
ｍ区道		 交通

施設		 新江古田駅南東方

610m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパートを中心とする住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移
するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    573,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として都営大江戸線、西武新宿線沿線に存する中野区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内外の一次
取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。区北東部の住宅地域で新宿等都心部へのアクセス
は概ね良好。資材高や人件費高が続いているものの需要は堅調で、地価は上昇傾向。市場の中心価格帯は土地が１００
㎡で５千～６千万円、新築の戸建住宅が７千～８千万円台、標準地と同程度の画地規模で土地が１億２千万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、収益目的の取引も存するが自用目的の取引が中心である。また、収
益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存しており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収
益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    499,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.9]		 [105.0]
100		 567,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    546,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は増加傾向、取引平均単価は上昇傾
向。物価上昇、海外景気、金融資本市場の変
動等が懸念されるが、景気は緩やかに回復し
ている。

駅から徒歩圏内に存する都営大江戸線沿線の
住宅地域で、区北東部の区境近くに位置して
いる。地域要因に特段の変化はない。地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１０５

-52		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.3m区道
、東4m、
二方路
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ６０１０５

-54		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ６０１０７

-31		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ６０８０７

-16		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
537,265  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
540,425 		 100
[  99.0]
545,884 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
573,000 
b (　           ) 
562,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
560,575 		 100
[  98.9]
566,810 
595,000 
c (　           ) 
452,899  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
506,181 		 100
[  97.8]
517,567 
543,000 
d (　           ) 
521,632  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
537,997 		 100
[  97.0]
554,636 
582,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    573,000 円／㎡]  



中野 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,226,593 
2,285,460 
7,941,133 
4,625,280 
3,315,853 		 （　0.9783）
3,243,899 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     85,365,763 円　　　　（　    401,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｓ3 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   213 ㎡     15.5 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積約２８㎡ ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
3,250 
317,688 		 1.0  317,688 
1.0  317,688 

 2～ 2		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
3,300 
341,550 		 1.0  341,550 
1.0  341,550 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,350 
180,900 		 1.0  180,900 
1.0  180,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
88.0 
255.25 

840,138 		 840,138 
840,138 
⑨年額支払賃料        840,138 円　×　12ヶ月　＝　      10,081,656 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     255.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         459,450 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,541,106 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       527,055 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,014,051 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           840,138 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          840,138 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         204,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,226,593 円　　　　（　        48,012 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１９
　　　　-4		 3,083  
(   3,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,211 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０１９
　　　　-5		 3,482  
(   3,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,553 
c ６０１９
　　　　-6		 3,128  
(   3,060) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,363 
中野 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 475,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 758,960 円  　　　       10,541,106　×　　　　   7.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      673,200 円  　　　　     79,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,285,460 円　（　　　　　　        10,730 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9783    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,625,280 円  
（　　　　　        21,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,226,593 円      
②総費用 2,285,460 円      
③純収益　①－② 7,941,133 円      
④建物等に帰属する純収益 4,625,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,315,853 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,243,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,365,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     401,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区江原町一丁目６５番１３
 0112000013608-0000
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備考