別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
渋谷 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-27 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　海老本　貴   TEL.
鑑定評価額 247,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木４丁目１０番１３
｢代々木４－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南6.3m区道 水道、ガス、下水 参宮橋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 参宮橋駅南西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、参宮橋駅近くの店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす
変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及びその周辺区における近隣商業地域及び商住混在地域等と判定した。主たる需要者としては、
自己使用目的又は賃貸事業目的の個人、法人（不動産会社、一般事業法人）等が想定される。利便性の高いエリアであ
ることから、売買の需要は引き続き堅調である。土地の価格水準は、規模、行政的条件等により大きく異なり、中心と
なる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ要因比較を適切に行い試算しており、市場性を反映し説得力が高い
。収益価格は、不動産の収益性を的確に反映しており、比準価格と同様に説得力が高い。標準地の規模等を鑑みれば、
主たる需要者は、収益性のほか代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定すると考える。
本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,080,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.5]		 [100.0]
100		 1,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響は弱まり、景気は
緩やかに持ち直してきているが、不透明感が
強まる海外経済や国内の金融政策には留意す
る必要がある。

参宮橋駅近くの利便性の高い近隣商業地域で
あり、需要の底堅いエリアである。近隣地域
等の地域要因に影響を与える大きな変動要因
はない。

価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m区道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b ５５公０６

-303		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東5m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,300)
c １７公０６

-9		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高40m
(70,400)
d ５５公０６

-175		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m区道、
北西3.6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,240)
e ５５公０６

-207		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6.4m区道
、中間画地
２住居
高度3種最高30m
第１種文教地区
(70,256)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,049,648  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,112,627 		 100
[  82.0]
1,356,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
904,335  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
1,268,481 		 100
[  90.0]
1,409,423 
1,410,000 
c (　           ) 
1,122,364  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,149,301 		 100
[  86.4]
1,330,209 
1,330,000 
d (　           ) 
941,354  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
946,628 		 100
[  75.9]
1,247,204 
1,250,000 
e (　           ) 
1,178,467  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
1,498,413 		 100
[ 108.3]
1,383,576 
1,380,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,370,000 円／㎡]  



渋谷 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,990,026 
5,033,190 
16,956,836 
8,279,700 
8,677,136 		 （　0.9513）
8,254,559 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    235,844,543 円　　　　（　  1,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.79 ＲＣ5 423.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
 90 ％   300 ％   300 ％   187 ㎡      9.5 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～５階は共同住宅（１ＤＫタイプ中心）を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.88 
89.3 
82.96 
5,250 
435,540 		 6.0  2,613,240 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
96.79 
91.0 
88.12 
4,550 
400,946 		 1.0  400,946 
1.0  400,946 

 4～ 4		 住宅
79.84 
90.5 
72.29 
4,600 
332,534 		 1.0  332,534 
1.0  332,534 

 5～ 5		 住宅
57.27 
86.8 
49.72 
4,650 
231,198 		 1.0  231,198 
1.0  231,198 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
423.57 
90.0 
381.21 

1,801,164 		 3,978,864 
1,365,624 
⑨年額支払賃料      1,801,164 円　×　12ヶ月　＝　      21,613,968 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     381.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,143,630 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,757,598 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,137,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,619,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,978,864 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,799 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,365,624 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         332,509 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,990,026 円　　　　（　       117,594 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４公賃０６
　　　　-26		 4,077  
(   4,070) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[104.0]
4,041 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０４公賃０６
　　　　-25		 4,854  
(   4,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
4,955 
c ０４公賃０６
　　　　-27		 4,308  
(   4,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]
4,365 
渋谷 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 715,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,366,790 円  　　　       22,757,598　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      449,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,215,500 円  　　　　    143,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,033,190 円　（　　　　　　        26,915 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 338,000 円／㎡　×　     423.57 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,279,700 円  
（　　　　　        44,276 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,990,026 円      
②総費用 5,033,190 円      
③純収益　①－② 16,956,836 円      
④建物等に帰属する純収益 8,279,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,677,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,254,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    235,844,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木四丁目１０番１３
 0110000136169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
渋谷 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-27 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　征誠   TEL.
鑑定評価額 249,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木４丁目１０番１３
｢代々木４－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南6.3m区道 水道、ガス、下水 参宮橋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 参宮橋　南西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 参宮橋駅周辺に形成された近隣商業地域であり、価格形成要因の大きな変動は見られないことから、現状のまま
推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及びその周辺区の近隣商業地域と判定した。需要者は自己使用目的の個人又は法人や収益物件の
建設を計画する不動産業者、個人又は法人投資家が中心となる。更地取引は希少であり、需要は堅調である。市場の中
心価格帯は、規模により異なるものの一坪単価４００万円から５００万円と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に基づく価格である。本件においては同一需給圏内に存する規範性の高い事例を採用することができ
た。収益価格は収益性に基づく価格である。本件においては規範性のある賃貸事例に基づき、収益費用項目の査定を行
うことができた。需要者は市場性、収益性を考慮の上意思決定を行うと考えられるので、比準価格と収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,080,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [100.0]
100		 1,330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は堅調であり、新型コロナの影響
は回復しており、需要者の購入意欲は積極的
である。


地元商店街に立地する近隣商業地域に存し、
新型コロナの影響は回復しており、需要は堅
調である。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３公０６

-12		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m区道、
西3.1m、角地
１住居
高度3種最高20m
(80,288)
b ６６公０６

-17		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.1m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ５５公０６

-204		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.3m区道
、南西1.8m、
二方路
２住居
高度3種最高30m
第１種文教地区
(70,160)
d ０４公０６

-12		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.7m区道
、中間画地
近商
高度3種最低20m
地区計画等
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,321,414  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
1,311,230 		 100
[  96.0]
1,365,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
1,231,389  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
1,195,068 		 100
[  87.5]
1,365,792 
1,370,000 
c (　           ) 
1,334,134  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,361,601 		 100
[  86.5]
1,574,105 
1,570,000 
d (　           ) 
1,405,923  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,392,405 		 100
[  89.0]
1,564,500 
1,560,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,450,000 円／㎡]  



渋谷 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,214,106 
5,155,052 
17,059,054 
8,858,700 
8,200,354 		 （　0.9592）
7,865,780 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    224,736,571 円　　　　（　  1,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.79 ＲＣ5 423.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
 90 ％   300 ％   300 ％   187 ㎡      9.5 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階から５階は共同住宅（１ＤＫタイプ）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.88 
89.3 
82.96 
5,300 
439,688 		 6.0  2,638,128 
1.0  439,688 

 2～ 3		 共同住宅
96.79 
91.0 
88.12 
4,570 
402,708 		 1.0  402,708 
1.0  402,708 

 4～ 4		 共同住宅
79.84 
90.5 
72.29 
4,620 
333,980 		 1.0  333,980 
1.0  333,980 

 5～ 5		 共同住宅
57.27 
86.8 
49.72 
4,670 
232,192 		 1.0  232,192 
1.0  232,192 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
423.57 
90.0 
381.21 

1,811,276 		 4,009,716 
1,811,276 
⑨年額支払賃料      1,811,276 円　×　12ヶ月　＝　      21,735,312 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     381.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,143,630 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の不動産の水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,878,942 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,143,947 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,734,995 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,009,716 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,811,276 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         441,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,214,106 円　　　　（　       118,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７公賃０６
　　　　-43		 4,463  
(   4,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,743 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,671 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７公賃０６
　　　　-44		 4,591  
(   4,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]
4,829 
c ０７公賃０６
　　　　-46		 4,008  
(   4,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]
4,483 
渋谷 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,333,652 円  　　　       22,878,942　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      449,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,300,500 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,155,052 円　（　　　　　　        27,567 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 351,000 円／㎡　×　     423.57 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,858,700 円  
（　　　　　        47,373 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,214,106 円      
②総費用 5,155,052 円      
③純収益　①－② 17,059,054 円      
④建物等に帰属する純収益 8,858,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,200,354 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,865,780 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,063 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,736,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木四丁目１０番１３
 0110000136169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考