別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
渋谷 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-21 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 778,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木１丁目５５番２３
｢代々木１－５５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,432)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ7		 中高層の店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西7.2m区道、北西側道 水道、ガス、下水 代々木

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 代々木駅　北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,432)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビルが多い商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状の状態を維持
していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山手線東側のＪＲ線各駅を最寄り駅とする駅前の店舗、店舗兼事務所ビル等が多く見られる商業地域であ
る。需要者の中心は自用のビル目的の法人の外、規模が大きい場合、法人投資家や不動産投資信託等の投資家も存在す
る。取引される価格帯（総額）は、取引される画地規模が様々であるが、土地建物で１５億円程度までである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、同一需給圏内である渋谷区の地域要因が類似する商業地域等から選択しており類似性が高い。近隣地域に
おいては自用を目的とする事業法人等の需要者が多く存在し、市場における価格が意思決定に際し重視される。また、
最近の経済情勢下、投資目的の投資家等の需要も存在する。したがって、市場性に着目した比準価格を収益価格より重
視し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,260,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[172.0]		 [105.0]
100		 2,810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症が５類感染症に変
更され、インバウンド需要等も回復してきた
が、企業物価、消費者物価とも上昇傾向とな
っている。

中小の店舗兼事務所ビルが多く見られるＪＲ
代々木駅に近い商業地域であるが、地域要因
に特段の変化はない。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０６

-8		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.8m区道
、南西4.5m、
角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
b ５５公０６

-134		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西10.9m区
道、中間画地
近商
高度3種最高30m
第２種文教地区
(90,300)
c ６３公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.7m区道
、北東2m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(76,184)
d ５５公０６

-203		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m区道、
北3.5m、角地
商業
第２種文教地区
(100,240)
e ６６公０６

-1		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,530,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
2,692,809 		 100
[ 101.8]
2,645,195 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,780,000 
b (　           ) 
3,620,330  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
3,907,717 		 100
[  91.0]
4,294,195 
4,510,000 
c (　           ) 
2,391,813  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
2,561,802 		 100
[  85.1]
3,010,343 
3,160,000 
d (　           ) 
2,027,765  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,260,072 		 100
[  77.8]
2,904,977 
3,050,000 
e (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
4,708,373 		 100
[ 161.4]
2,917,208 
3,060,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,000,000 円／㎡]  



渋谷 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,285,028 
20,398,664 
44,886,364 
22,814,400 
22,071,964 		 （　0.9416）
20,782,961 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    629,786,697 円　　　　（　  2,280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 151.01 Ｓ9 1,248.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   432 ％   276 ㎡     19.2 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階は店舗事務所、３階以上はフロア貸事務所 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物では概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
138.68 
73.2 
101.56 
6,300 
639,828 		 6.0  3,838,968 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗事務所
138.68 
81.2 
112.66 
5,100 
574,566 		 6.0  3,447,396 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
138.68 
81.2 
112.66 
4,800 
540,768 		 6.0  3,244,608 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,248.12 
80.3 
1,002.84 

4,999,770 		 29,998,620 
0 
⑨年額支払賃料      4,999,770 円　×　12ヶ月　＝　      59,997,240 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   1,002.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,423,856 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,421,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,421,055 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,000,041 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,998,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         284,987 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,285,028 円　　　　（　       236,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６公賃０６
　　　　-19		 5,422  
(   5,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
5,615 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,824 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １２公賃０６
　　　　-17		 3,885  
(   3,668) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
4,692 
c １２公賃０６
　　　　-19		 4,126  
(   4,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[106.0]		 100
[ 95.0]
4,710 
渋谷 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,164,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,263,164 円  　　　       68,421,096　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,897,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,298,000 円  　　　　    388,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,398,664 円　（　　　　　　        73,908 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 388,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,000 円／㎡　×　   1,248.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,814,400 円  
（　　　　　        82,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,285,028 円      
②総費用 20,398,664 円      
③純収益　①－② 44,886,364 円      
④建物等に帰属する純収益 22,814,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,071,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,782,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       75,301 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    629,786,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木一丁目５５番２３
 0110000132418-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
渋谷 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-21 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　酒井　純子   TEL.
鑑定評価額 792,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木１丁目５５番２３
｢代々木１－５５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,432)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ7		 中高層の店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西7.2m区道、北西側道 水道、ガス、下水 代々木

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 代々木駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,432)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として、当分の間現状を
維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として渋谷区を中心に隣接区内の普通商業地域。需要者の中心は、収益用不動産を開発運営する不動
産業者、投資目的の法人等である。当該地域は、良好な立地条件から用途の多様性があり安定的な収益が見込め需要は
堅調である。収益用不動産としての取引が多く個別性が強いため、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、
土地は対象標準地と同規模程度で総額８億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、代々木駅周辺商
業地の地域的特性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀
少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,260,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[168.6]		 [105.0]
100		 2,870,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済情勢の先行き、物価上昇や建築費高
騰等国内の景気動向が懸念されるが、良好な
資金調達環境を背景に投資意欲は堅調である
。

代々木駅周辺の商業地域として既に成熟して
おり地域要因に大きな変動はなく、地価は上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-184		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b ５５公０６

-134		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西10.9m区
道、中間画地
近商
高度3種最高30m
第２種文教地区
(90,300)
c １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
d １１公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,477)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,871,411  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
3,085,302 		 100
[ 109.0]
2,830,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,970,000 
b (　           ) 
3,620,330  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
3,907,717 		 100
[ 103.6]
3,771,928 
3,960,000 
c (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[  96.5]
2,624,087 
2,760,000 
d (　           ) 
2,890,764  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,941,282 		 100
[  94.9]
3,099,349 
3,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,000,000 円／㎡]  



渋谷 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,065,017 
20,329,523 
45,735,494 
23,532,000 
22,203,494 		 （　0.9451）
20,984,522 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    635,894,606 円　　　　（　  2,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 151.01 Ｓ9 1,248.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   432 ％   276 ㎡     19.2 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～９階フロア貸し事務所 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
138.68 
73.2 
101.56 
6,500 
660,140 		 8.0  5,281,120 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
138.68 
81.2 
112.66 
5,000 
563,300 		 6.0  3,379,800 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
138.68 
81.2 
112.66 
5,000 
563,300 		 6.0  3,379,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,248.12 
80.3 
1,002.84 

5,166,540 		 32,319,520 
0 
⑨年額支払賃料      5,166,540 円　×　12ヶ月　＝　      61,998,480 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,002.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,220,448 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,218,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,460,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,757,982 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,319,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         307,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,065,017 円　　　　（　       239,366 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６公賃０６
　　　　-19		 5,422  
(   5,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
5,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０６公賃０６
　　　　-20		 4,864  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,913 
c ０６公賃０６
　　　　-21		 5,368  
(   5,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,368 
渋谷 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,120,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,860,023 円  　　　       69,218,928　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,897,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,604,000 円  　　　　    424,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       424,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       424,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,329,523 円　（　　　　　　        73,658 円／㎡）　　（経費率　　  30.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 424,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,248.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,532,000 円  
（　　　　　        85,261 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,065,017 円      
②総費用 20,329,523 円      
③純収益　①－② 45,735,494 円      
④建物等に帰属する純収益 23,532,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,203,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,984,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,031 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    635,894,606 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木一丁目５５番２３
 0110000132418-0000
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備考