鑑定評価書

令和6年1月9日　提出
渋谷 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-19

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　正則

TEL.

鑑定評価額

600,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,870,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	1,280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区千駄ケ谷３丁目２６番１２外｢千駄ヶ谷３－２６－５｣				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高30m 第２種文教地区 (100,300)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4F1B	中低層の店舗、事務所が混在する近隣商業地域	北西9.1m区道、南西側道	水道、ガス、下水	北参道 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９．１ｍ区道

交通

施設

北参道駅南東方

200m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高30m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を
維持しながら推移していくと予想する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
側道セットバック　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,640,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区を含む都心区の普通商業地域等である。主な需要者は、土地が各種開発業者、個人・法人、不動産
業者等、賃貸マンション・商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となって
いる。元来不動産需要が強い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取引市場は堅調に推移
している。取引価格は物件の規模、収益力等により７～２０億円程度とバラツキが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は千駄ヶ谷地区に形成された普通商業地域に属しており、店舗、事務所、マンション等、用途の多様性が高
く、不動産需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様であるが、本件では、自用目的の需要が投資目的の需要
に比してやや強いと判断し、取引事例に基づく実証的な比準価格をより重視するとともに、収益性・投資採算性を反映
した収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が収束する中、不透明な国外
情勢や物価高・円安・金利上昇懸念等が不動
産市場に影響を及ぼす新たな要因となってい
る。

千駄ヶ谷地区の商業地域に属して多方面の不
動産需要が見られることから、地価は上昇傾
向で推移している。

個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５５公０６ -105	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m区道、中間画地		近商高度2種最高20m (90,200)
b	５５公０６ -204	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.3m区道、南西1.8m、二方路		２住居高度3種最高30m 第１種文教地区 (70,160)
c	５５基０６ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15.5m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (90,300)
d	５５公０６ -124	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.2m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	５５基０６ -8	渋谷区		更地	（　）	不整形	北西5.8m区道、南西4.5m、角地		近商高度3種最高30m 地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,924,375	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,982,106	100 [ 92.8]	2,135,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,180,000
b	(　 ) 1,334,134	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,361,601	100 [ 76.2]	1,786,878		1,820,000
c	(　 ) 2,088,071	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,141,764	100 [ 107.6]	1,990,487		2,030,000
d	(　 ) 1,766,651	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,932,716	100 [ 96.8]	1,996,607		2,040,000
e	(　 ) 2,530,000	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	2,692,809	100 [ 147.0]	1,831,843		1,870,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,010,000 円／㎡]

渋谷 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,412,063	18,396,154	39,015,909	20,462,400	18,553,509	（　0.9379） 17,401,336	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	527,313,212 円　　　　（　 1,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.99	Ｓ4	966.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m 第２種文教地区	100 ％	300 ％	300 ％	321 ㎡	13.6 m x 19.7 m	前面道路：区道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～４階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

同類型建物の有効率としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.75	76.6	204.45	6,500	1,328,925	8.0	10,631,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	266.75	90.7	241.85	4,800	1,160,880	6.0	6,965,280
							0.0	0
3～ 3	事務所	266.75	90.7	241.85	4,800	1,160,880	6.0	6,965,280
							0.0	0
4～ 4	事務所	166.10	96.3	159.90	4,800	767,520	6.0	4,605,120
							0.0	0
～

計		966.35	87.8	848.05		4,418,205		29,167,080
								0

⑨年額支払賃料	4,418,205 円　×　12ヶ月　＝　 53,018,460 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 848.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,123,620 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,142,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,007,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,134,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,167,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 277,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,412,063 円　　　　（　 178,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公０６賃　　　　-7	4,457 ( 4,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	4,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,824 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公０６賃　　　　-8	4,370 ( 4,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,856
c	１３公０６賃　　　　-9	4,791 ( 4,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	4,839

渋谷 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,044,000 円	348,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,224,154 円	60,142,080　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,474,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,958,000 円	348,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	348,000 円	348,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	348,000 円	348,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,396,154 円　（　　　　　　 57,309 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9379

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	348,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 966.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,462,400 円（　　　　　 63,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,412,063 円
②総費用	18,396,154 円
③純収益　①－②	39,015,909 円
④建物等に帰属する純収益	20,462,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,553,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,401,336 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 527,313,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,640,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１２	0110000115007-0000
2	渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１３	0110000115008-0000
3	渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１４	0110000115009-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
渋谷 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-19

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　勝己

TEL.

鑑定評価額

600,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,870,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	1,280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区千駄ケ谷３丁目２６番１２外｢千駄ヶ谷３－２６－５｣				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高30m 特別用途地区 (100,300)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4F1B	中低層の店舗、事務所が混在する近隣商業地域	北西9.1m区道、南西側道	水道、ガス、下水	北参道 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺で建て替えが進んでいる
。

街

路

９．１ｍ区道

交通

施設

北参道駅　南東方

200m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高30m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

明治通り背後に存する商業地域である。北参道駅の開業により利便性が向上したことから、共同住宅地としての
需要も見られ、今後は共同住宅の割合が徐々に増加するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,630,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区のうち中小規模の店舗兼事務所ビル及びマンション・共同住宅が混在する商業地域である。需要
者は自己使用又は賃貸を目的とする法人が中心と考えられる。都心への利便性に富んだ事務所・共同住宅用地の需要は
堅調である。規模によって用途が異なることから市場の中心価格帯を示すことはやや難しいが、土地で１㎡当たり１７
０～２３０万円程度が中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広範囲から収集した取引事例から試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益
性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中低層の店舗、事務所が混在する近隣商業地域であ
り、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。

中低層の店舗、事務所が混在する近隣商業地
域であるが、共同住宅地としての需要も見込
まれる。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６公０６ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (90,300)
b	５５基０６ -8	渋谷区		更地	（　）	不整形	北西5.8m区道、南西4.5m、角地		近商高度3種最高30m 地区計画等 (100,300)
c	５５公０６ -202	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.3m区道、北東2.9m、二方路		近商高度3種最高30m 第２種文教地区 (90,300)
d	０４公０６ -12	渋谷区		更地	（　）	長方形	南東6.7m区道、中間画地		近商高度3種最低20m 地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,610,976	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,713,946	100 [ 90.3]	1,898,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,940,000
b	(　 ) 2,530,000	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	2,692,809	100 [ 128.7]	2,092,315		2,130,000
c	(　 ) 1,991,710	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,082,594	100 [ 107.8]	1,931,905		1,970,000
d	(　 ) 1,405,923	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,392,405	100 [ 75.8]	1,836,946		1,870,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,980,000 円／㎡]

渋谷 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,802,033	17,637,138	39,164,895	21,180,000	17,984,895	（　0.9606） 17,276,290	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	523,523,939 円　　　　（　 1,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.99	Ｓ4	966.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m 特別用途地区	100 ％	300 ％	300 ％	321 ㎡	13.6 m x 19.7 m	前面道路：区道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上はフロア貸しの事務所

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.75	76.6	204.45	6,240	1,275,768	8.0	10,206,144
							0.0	0
2～ 2	事務所	266.75	90.7	241.85	4,800	1,160,880	6.0	6,965,280
							0.0	0
3～ 3	事務所	266.75	90.7	241.85	4,800	1,160,880	6.0	6,965,280
							0.0	0
4～ 4	事務所	166.10	96.3	159.90	4,800	767,520	6.0	4,605,120
							0.0	0
～

計		966.35	87.8	848.05		4,365,048		28,741,824
								0

⑨年額支払賃料	4,365,048 円　×　12ヶ月　＝　 52,380,576 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 848.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,123,620 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,504,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,975,210 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,528,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,741,824 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 273,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,802,033 円　　　　（　 176,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公０６賃　　　　-7	4,457 ( 4,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,824 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公０６賃　　　　-8	4,370 ( 4,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,327
c	１３公０６賃　　　　-9	4,791 ( 4,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,938

渋谷 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,412,000 円	353,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,044,638 円	59,504,196　×　　　　 15.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,474,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,000,500 円	353,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,637,138 円　（　　　　　　 54,944 円／㎡）　　（経費率　　 31.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9606

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 966.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0567 × 35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,180,000 円（　　　　　 65,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,802,033 円
②総費用	17,637,138 円
③純収益　①－②	39,164,895 円
④建物等に帰属する純収益	21,180,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,984,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,276,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 523,523,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,630,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１２	0110000115007-0000
2	渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１３	0110000115008-0000
3	渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１４	0110000115009-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考