別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
渋谷 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-16 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　関　淳一   TEL.
鑑定評価額 567,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,090,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区上原２丁目１１８６番２２
｢上原２－２９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 399  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(90,300)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ7		 マンション、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 南西15m区道 水道、ガス、下水 駒場東大前

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 駒場東大前駅　北西方

700m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は共同住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として渋谷区を中心に隣接区内の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。
需要者の中心は、収益用不動産を開発運営する不動産業者、マンションデベロッパー、自己使用目的の企業法人等であ
る。当該地域は、良好な立地条件から用途の多様性があり需要は堅調である。商業地の取引は個別性が強く、市場の中
心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額６億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業繁華性の類似した取引事例を広域的な範囲から収集分析して比準した。収益価格は規範性を有する収益
資料等を基に直接法を適用して投資採算性を分析した。需要者は代替競争不動産との価格バランスに加えて、収益性を
重視する傾向も見られるので、本件では比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のう
え、代表標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,470,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 1,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融市場の変動、国外情勢等には
注視を要するが、国内不動産市場は引き続き
堅調に推移している。


幹線道路沿いにあって利便性を有しており、
近年はマンション用地に対する需要増が続い
ている。地域要因に特段の変化は見られない
。

特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べ、競争力において特
段の優劣はないと思われる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０６

-13		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15.5m区
道、中間画地
近商
高度3種最高30m
(90,300)
b ５６公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m区道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
c ５５公０６

-175		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m区道、
北西3.6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,240)
d ５５公０６

-189		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.3m区道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
地区計画等
(90,300)
e ５８公０６

-14		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.4m区道
、南東6m、
角地
１住居
高度3種最高30m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,088,071  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,141,764 		 100
[ 126.1]
1,698,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,700,000 
b (　           ) 
1,049,648  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,112,627 		 100
[  84.6]
1,315,162 
1,320,000 
c (　           ) 
941,354  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
946,628 		 100
[  69.1]
1,369,939 
1,370,000 
d (　           ) 
1,559,011  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,605,781 		 100
[  98.9]
1,623,641 
1,620,000 
e (　           ) 
1,644,615  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,646,151 		 100
[ 110.0]
1,496,501 
1,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



渋谷 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,765,135 
9,241,192 
31,523,943 
15,192,300 
16,331,643 		 （　0.9504）
15,521,594 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    443,474,114 円　　　　（　  1,110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 248.34 ＲＣ7 863.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
 90 ％   300 ％   300 ％   399 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（１ＬＤＫタイプ・平均専有床面積約５０㎡） ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 同種同程度建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
237.30 
74.7 
177.37 
4,400 
780,428 		 6.0  4,682,568 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
104.44 
95.4 
99.66 
4,100 
408,606 		 1.0  408,606 
1.0  408,606 

 3～ 4		 共同住宅
104.44 
95.4 
99.66 
4,200 
418,572 		 1.0  418,572 
1.0  418,572 

 5～ 6		 共同住宅
104.44 
95.4 
99.66 
4,300 
428,538 		 1.0  428,538 
1.0  428,538 

 7～ 7		 共同住宅
104.44 
95.4 
99.66 
4,400 
438,504 		 1.0  438,504 
1.0  438,504 

計
863.94 
89.7 
775.33 

3,321,758 		 7,223,898 
2,541,330 
⑨年額支払賃料      3,321,758 円　×　12ヶ月　＝　      39,861,096 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     775.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,325,990 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,187,086 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,109,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,077,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,223,898 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,541,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         618,776 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,765,135 円　　　　（　       102,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４公賃０６
　　　　-19		 3,756  
(   3,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,992 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １４公賃０６
　　　　-20		 4,645  
(   4,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
4,511 
c １４公賃０６
　　　　-21		 4,515  
(   4,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,519 
渋谷 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 801,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,598,392 円  　　　       42,187,086　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,038,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,269,500 円  　　　　    267,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,241,192 円　（　　　　　　        23,161 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 267,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     863.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,192,300 円  
（　　　　　        38,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,765,135 円      
②総費用 9,241,192 円      
③純収益　①－② 31,523,943 円      
④建物等に帰属する純収益 15,192,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,331,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,521,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,901 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    443,474,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区上原二丁目１１８６番２２
 0110000002616-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-16 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 567,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,090,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区上原２丁目１１８６番２２
｢上原２－２９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 399  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(90,300)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ7		 マンション、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 南西15m区道 水道、ガス、下水 駒場東大前

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 駒場東大前駅　北西方

700m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区内の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ普通・路線商業地域である。主たる需要者は
中堅、大手の不動産業者、投資法人のほか、収益目的の法人、個人等が想定される。取引総額は、土地は規模、容積率
の差異により５～１０億円程度、店舗兼共同住宅は事業用地の品薄感もあり規模によって数億円から数十億円程度と大
きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広範囲から収集した取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は
収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域はマンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、需
要者は市場性を重視しつつ収益性も主要な選択指標とすると考えられる。したがって、比準価格を重視した上で収益価
格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-29                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,470,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 1,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。


マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域で
ある。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６公０６

-2		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.4m区道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
(70,300)
b ０４公０６

-12		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.7m区道
、中間画地
近商
高度3種最低20m
地区計画等
(90,300)
c １６公０６

-15		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m区道、
北西3.6m、
角地
近商
高度地区最高40m
(100,400)
d ５９公０６

-5		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.9m区道
、南西5.8m、
角地
近商
高度地区3種30m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,087,509  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,146,234 		 100
[  82.9]
1,382,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,380,000 
b (　           ) 
1,405,923  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,392,405 		 100
[  73.7]
1,889,288 
1,890,000 
c (　           ) 
1,815,431  		 100
[ 130.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
1,559,434 		 100
[ 108.9]
1,431,987 
1,430,000 
d (　           ) 
1,742,233  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,772,680 		 100
[ 108.2]
1,638,336 
1,640,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,510,000 円／㎡]  



渋谷 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,765,135 
9,241,192 
31,523,943 
15,806,400 
15,717,543 		 （　0.9504）
14,937,953 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    426,798,657 円　　　　（　  1,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 248.34 ＲＣ7 863.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
 90 ％   300 ％   300 ％   399 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積約５０㎡の共同住宅（１ＬＤＫタイプ）を想定した。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
237.30 
74.7 
177.37 
4,400 
780,428 		 6.0  4,682,568 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
104.44 
95.4 
99.66 
4,100 
408,606 		 1.0  408,606 
1.0  408,606 

 3～ 4		 住宅
104.44 
95.4 
99.66 
4,200 
418,572 		 1.0  418,572 
1.0  418,572 

 5～ 6		 住宅
104.44 
95.4 
99.66 
4,300 
428,538 		 1.0  428,538 
1.0  428,538 

 7～ 7		 住宅
104.44 
95.4 
99.66 
4,400 
438,504 		 1.0  438,504 
1.0  438,504 

計
863.94 
89.7 
775.33 

3,321,758 		 7,223,898 
2,541,330 
⑨年額支払賃料      3,321,758 円　×　12ヶ月　＝　      39,861,096 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     775.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,325,990 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,187,086 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,109,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,077,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,223,898 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,541,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         618,776 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,765,135 円　　　　（　       102,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４公賃０６
　　　　-10		 4,214  
(   4,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
4,346 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １４公賃０６
　　　　-11		 3,846  
(   3,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
4,171 
c １４公賃０６
　　　　-12		 4,180  
(   4,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.0]
4,375 
渋谷 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 801,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,598,392 円  　　　       42,187,086　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,038,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,269,500 円  　　　　    267,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,241,192 円　（　　　　　　        23,161 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 267,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     863.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,806,400 円  
（　　　　　        39,615 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,765,135 円      
②総費用 9,241,192 円      
③純収益　①－② 31,523,943 円      
④建物等に帰属する純収益 15,806,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,717,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,937,953 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,438 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    426,798,657 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区上原二丁目１１８６番２２
 0110000002616-0000
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備考