別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
渋谷 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-14 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　海老本　貴   TEL.
鑑定評価額 36,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 18,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
｢道玄坂２－６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,513  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼映画
館
ＳＲＣ16F2B		 中高層の店舗等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 北西22m区道、三方路 水道、ガス、下水 渋谷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 道玄坂下交差点近くの繁華な
商業地域		 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 渋谷駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、道玄坂下交差点近くの店舗、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。周辺では更なる
再開発が計画されており、商業地としての熟成度は今後も増していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 25,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 22,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心５区における繁華性の高い高度商業地域と判定した。主たる需要者としては、大手不動産会社、不
動産投資ファンド等が想定される。駅周辺の再開発により渋谷エリアの注目度は高く、売買需要は引き続き底堅い。土
地の価格水準は、立地条件、画地条件等により大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ要因比較を適切に行い試算しており、市場性を反映し説得力が高い
。収益価格は、不動産の収益性を的確に反映しており、比準価格と同様に説得力が高い。標準地の取引は、投資目的の
大手不動産会社、不動産投資ファンド等が中心で、取引に際しては収益性のほか代替競争不動産の取引価格が重視され
る。本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,200,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [102.0]
100		 23,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響は弱まり、景気は
緩やかに持ち直してきているが、不透明感が
強まる海外経済や国内の金融政策には留意す
る必要がある。

渋谷駅近くの高度商業地域である。渋谷駅を
含む周辺の再開発によって商業地のポテンシ
ャルはより高まっていくものと推測する。


価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m区道、
西4.2m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ５５公０６

-157		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東28m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ６１公０６

-21		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m区道、
北6m、東5.7m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ０２公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
e ５３公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北42m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,900)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 32,424,388) 
33,289,926  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
37,383,833 		 100
[ 142.8]
26,179,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
26,700,000 
b (　           ) 
14,536,849  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
15,600,886 		 100
[  69.1]
22,577,259 
23,000,000 
c (　           ) 
24,309,265  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
25,165,877 		 100
[ 102.0]
24,672,428 
25,200,000 
d (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,639,968 		 100
[  68.7]
24,221,205 
24,700,000 
e (　           ) 
20,540,615  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,362,240 		 100
[  70.0]
30,517,486 
31,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 25,300,000 円／㎡]  



渋谷 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,585,399,268 
422,669,868 
1,162,729,400 
290,232,000 
872,497,400 		 （　0.9119）
795,630,379 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 34,592,625,174 円　　　　（　 22,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,099.76 Ｓ12F3B 14,291.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,513 ㎡     31.0 m x   61.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上１２階は店舗、地下２、３階は駐車場（機械式６０台） ⑦有効率　  52.8 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
1,051.80 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
983.80 
60.7 
597.14 
16,000 
9,554,240 		 15.0  143,313,600 
1.0  9,554,240 

 1～ 1		 店舗
1,020.00 
15.8 
161.16 
35,000 
5,640,600 		 18.0  101,530,800 
1.0  5,640,600 

 2～ 2		 店舗
1,020.00 
73.5 
749.96 
23,000 
17,249,080 		 15.0  258,736,200 
1.0  17,249,080 

 3～12		 店舗
916.44 
65.8 
603.10 
15,500 
9,348,050 		 10.0  93,480,500 
1.0  9,348,050 

計
14,291.80 
52.8 
7,539.26 

125,924,420 		 1,438,385,600 
125,924,420 
⑨年額支払賃料    125,924,420 円　×　12ヶ月　＝　   1,511,093,040 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   7,539.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　      81,424,008 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  60 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,592,517,048 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    81,425,852 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,547,091,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,438,385,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      13,664,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      125,924,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      24,643,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,585,399,268 円　　　　（　     1,047,851 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１公賃０６
　　　　-21		 10,674  
(  10,586) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
18,246 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   15,895 円/㎡

　月額支払賃料
（　   15,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０４公賃０６
　　　　-18		 11,862  
(  11,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 78.0]		 100
[103.0]
17,168 
c １６公賃０６
　　　　-21		 10,710  
(  10,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 56.0]		 100
[140.0]
15,179 
渋谷 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,680,000 円  　　　　  5,560,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 149,823,568 円  　　　    1,628,517,048　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  197,786,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   47,260,000 円  　　　　  5,560,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,560,000 円  　　　　  5,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,560,000 円  　　　　  5,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     422,669,868 円　（　　　　　　       279,359 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9119    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,560,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 378,000 円／㎡　×　  14,291.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0340 ×　 35 ％　＋　0.0467 ×  35 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 290,232,000 円  
（　　　　　       191,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,585,399,268 円      
②総費用 422,669,868 円      
③純収益　①－② 1,162,729,400 円      
④建物等に帰属する純収益 290,232,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 872,497,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 795,630,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      525,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,592,625,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  22,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区道玄坂二丁目３６番１０
 0110000057634-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-14 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 36,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 18,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
｢道玄坂２－６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,513  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼映画
館
ＳＲＣ16F2B		 中高層の店舗等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 北西22m区道、三方路 水道、ガス、下水 渋谷

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 道玄坂下交差点近くの繁華な
高度商業地域		 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 渋谷駅　西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 渋谷駅周辺に店舗、事務所等が建ち並ぶ、客足流動性の高い繁華な地域である。建て替え、再開発等の整備、完
成に伴って高度商業地域としての熟成度は増していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 25,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 21,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷駅周辺を中心とする都心区の高度商業地域である。主な需要者は不動産投資ファンド、投資法人、大
手上場企業等となる。物価高・資源高が家計等を圧迫しているが、外出機運の高まり、インバウンド需要の増加等によ
り、人流回帰は顕著であり、渋谷エリアにおける賃料水準は回復している。なお、将来の金利上昇局面が想定されつつ
も、不動産の投資意欲は堅調である。中心となる価格帯は、規模等により大きく異なり、把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用して求めており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用不動
産としての投資採算性を分析した価格である。主な市場参加者は、希少性や収益性により投資の意思決定を行う法人投
資家等が中心であり、市場性を反映した比準価格と投資採算性より求めた収益価格の信頼性は同程度と判断した。した
がって、求められた比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,200,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.9]		 [102.0]
100		 23,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが、緩やかに回
復している。海外景気の下振れや、物価変動
、国内の金融政策の正常化等の動向に注意す
る必要がある。

渋谷駅周辺の繁華な商業地域である。再開発
事業の整備、完成に伴って顧客の流動性・回
遊性が高まり、地域の活性化が見込まれる地
域にある。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０６

-22		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ５５公０６

-152		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東50m国道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ６６公０６

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11.7m区
道、中間画地
商業

(100,700)
d ５９公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,748,911 		 100
[  83.8]
24,760,037 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
25,300,000 
b (　           ) 
13,429,752  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,692,149 		 100
[  58.7]
25,029,215 
25,500,000 
c (　           ) 
13,047,791  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,052,471 		 100
[  55.2]
25,457,375 
26,000,000 
d (　           ) 
12,944,988  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,566,347 		 100
[  54.6]
24,846,789 
25,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 25,500,000 円／㎡]  



渋谷 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,550,145,963 
421,043,763 
1,129,102,200 
315,288,000 
813,814,200 		 （　0.9239）
751,882,939 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 32,690,562,565 円　　　　（　 21,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,099.76 Ｓ12F3B 14,291.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,513 ㎡     31.0 m x   61.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上１２階は店舗、地下２・３階駐車場６０台 ⑦有効率　  52.8 ％
の理由		 当該建物の有効率としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
1,051.80 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
983.80 
60.7 
597.14 
16,000 
9,554,240 		 15.0  143,313,600 
1.0  9,554,240 

 1～ 1		 店舗
1,020.00 
15.8 
161.16 
35,000 
5,640,600 		 18.0  101,530,800 
1.0  5,640,600 

 2～ 2		 店舗
1,020.00 
73.5 
749.96 
23,000 
17,249,080 		 15.0  258,736,200 
1.0  17,249,080 

 3～12		 店舗
916.44 
65.8 
603.10 
15,000 
9,046,500 		 10.0  90,465,000 
1.0  9,046,500 

計
14,291.80 
52.8 
7,539.26 

122,908,920 		 1,408,230,600 
122,908,920 
⑨年額支払賃料    122,908,920 円　×　12ヶ月　＝　   1,474,907,040 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   7,539.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　      81,424,008 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  60 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,556,331,048 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    79,616,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,512,714,496 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,408,230,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      13,378,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      122,908,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      24,053,276 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,550,145,963 円　　　　（　     1,024,551 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４公賃０６
　　　　-17		 9,314  
(   9,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
14,784 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   15,383 円/㎡

　月額支払賃料
（　   15,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０４公賃０６
　　　　-18		 11,862  
(  11,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
15,976 
c ０４公賃０６
　　　　-19		 25,587  
(  24,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[150.0]
17,230 
渋谷 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,120,000 円  　　　　  6,040,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 141,717,463 円  　　　    1,592,331,048　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  197,786,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   51,340,000 円  　　　　  6,040,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,040,000 円  　　　　  6,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,040,000 円  　　　　  6,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     421,043,763 円　（　　　　　　       278,284 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.4 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9239    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　  14,291.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0340 ×　 35 ％　＋　0.0467 ×  35 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 315,288,000 円  
（　　　　　       208,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,550,145,963 円      
②総費用 421,043,763 円      
③純収益　①－② 1,129,102,200 円      
④建物等に帰属する純収益 315,288,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 813,814,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 751,882,939 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      496,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,690,562,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  21,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区道玄坂二丁目３６番１０
 0110000057634-0000
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備考