別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-12 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 3,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 12,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区道玄坂２丁目２１３番
｢道玄坂２－２９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,700)
台形
1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北東20m区道 水道、ガス、下水 渋谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 文化村通り沿いの高度商業地
域		 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 渋谷駅　北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル等が高度に集積する渋谷駅周辺の商業地域である。既存ビルの建て替え、再開発等の整備、完
成に伴い、更なる繁華性の進展が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 18,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 17,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都内区部における繁華性の高い高度商業地域である。主な需要者は、投資法人・不動産業者、不動産開発
業者、自用目的の法人等となる。渋谷駅周辺では、土地供給が限定的なのに対して不動産投資・開発需要は堅調で、需
給は逼迫している。また、再開発事業等が継続中であり、賃貸市場における需要の回復も見受けられる。取引価格は規
模、容積率等により大きく異なり、中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用したもので、実証的な価格である。収益価格は投資採算性から
不動産の経済価値を求めたものである。土地取得にあたって意思決定する際には、収益性を考慮するとともに、代替競
争関係にある不動産との比較も併せて検討する。したがって、比準価格と収益価格を関連付け、さらに単価と総額との
関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 16,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 16,700,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが、緩やかに回
復している。海外景気の下振れや、物価変動
、国内の金融政策の正常化等の動向に注意す
る必要がある。

大小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ渋谷駅北
西側の商業地域である。再開発事業の影響も
あり、土地の希少性は高い地域である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +4.8 ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０６

-21		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m区道、
北6m、東5.7m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ５５公０６

-157		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東28m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ５９公０６

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ６１公０６

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東21.8m都
道、
北西3.6m、
二方路
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
e ５９公０６

-12		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東40m国道、
南西8m、角地
商業
特定街区
第二種文教地区
(100,415)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,309,265  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
25,165,877 		 100
[ 137.5]
18,302,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
18,300,000 
b (　           ) 
14,536,849  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
15,600,886 		 100
[  84.9]
18,375,602 
18,400,000 
c (　           ) 
10,739,470  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
11,433,739 		 100
[  61.3]
18,652,103 
18,700,000 
d (　           ) 
14,313,299  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,129,157 		 100
[  86.5]
17,490,355 
17,500,000 
e (　           ) 
8,354,565  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.2]
11,786,296 		 100
[  63.8]
18,473,818 
18,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 18,200,000 円／㎡]  



渋谷 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

167,698,374 
48,989,256 
118,709,118 
29,754,000 
88,955,118 		 （　0.9506）
84,560,735 		 （  2.9 -  0.5 ）
2.4％  
⑧収益価格 　  3,523,363,958 円　　　　（　 17,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 161.74 Ｓ10 1,499.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   700 ％   700 ％   207 ㎡     12.0 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～１０階店舗（各階フロアー貸し） ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 同種建物の有効率としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.68 
67.5 
102.99 
26,000 
2,677,740 		 18.0  48,199,320 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
149.68 
88.7 
132.82 
12,000 
1,593,840 		 12.0  19,126,080 
0.0  0 

 3～10		 店舗
149.68 
88.7 
132.82 
8,600 
1,142,252 		 10.0  11,422,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,499.80 
86.6 
1,298.37 

13,409,596 		 158,705,560 
0 
⑨年額支払賃料     13,409,596 円　×　12ヶ月　＝　     160,915,152 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,298.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,022,396 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       174,937,548 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,746,877 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 166,190,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       158,705,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,507,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     167,698,374 円　　　　（　       810,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９公賃０６
　　　　-22		 8,998  
(   8,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
9,182 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,672 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０９公賃０６
　　　　-23		 8,581  
(   8,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
8,581 
c ０９公賃０６
　　　　-24		 8,288  
(   7,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
8,724 
渋谷 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,850,000 円  　　　　    570,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 21,692,256 円  　　　      174,937,548　×　　　　  12.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,462,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,845,000 円  　　　　    570,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       570,000 円  　　　　    570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       570,000 円  　　　　    570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      48,989,256 円　（　　　　　　       236,663 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 570,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 369,000 円／㎡　×　   1,499.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0473 ×  30 ％　＋ 0.0805 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,754,000 円  
（　　　　　       143,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 167,698,374 円      
②総費用 48,989,256 円      
③純収益　①－② 118,709,118 円      
④建物等に帰属する純収益 29,754,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 88,955,118 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,560,735 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      408,506 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,523,363,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  17,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区道玄坂二丁目２１３番
 0110000057879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-12 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 3,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 12,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区道玄坂２丁目２１３番
｢道玄坂２－２９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,700)
台形
1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北東20m区道 水道、ガス、下水 渋谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 文化村通り沿いの繁華性が高
い高度商業地域		 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 渋谷駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 渋谷駅至近にあって店舗、事務所が集積し、中長期的には繁華性が高くテナント需要は底堅いことから、当面は
現状を維持するものの、将来的には周辺再開発の進展に伴い繁華性が更に高まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 18,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 17,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として稀少性が高い都心の高度商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または投資
目的の法人、大手不動産業者が想定される。同一需給圏ではテナント需要は底堅い。また、低金利を背景に都心の不動
産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような渋谷駅至近の土地は稀少性が高く取得需要が堅調
。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要や資産保
全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として都心の
稀少性が高い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収益価
格とを相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 16,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 16,700,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を克服しインバウンド復活も著しい
中、都心繁華街は全般的に賑わいを取り戻し
、エリアによっては店舗賃料の上昇も見受け
られる。

渋谷駅至近の文化村通り沿いに位置し繁華性
と稀少性が高いため、店舗・事務所需要が堅
調であり、投資適格性も高い。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +4.8 ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-157		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東28m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ６１公０６

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東21.8m都
道、
北西3.6m、
二方路
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
c ６１公０６

-22		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ０２公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,536,849  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
15,600,886 		 100
[  78.4]
19,899,089 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,900,000 
b (　           ) 
14,313,299  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,129,157 		 100
[  91.5]
16,534,598 
16,500,000 
c (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,748,911 		 100
[ 120.2]
17,261,989 
17,300,000 
d (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,639,968 		 100
[  74.9]
22,216,246 
22,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 18,300,000 円／㎡]  



渋谷 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

167,650,830 
43,226,085 
124,424,745 
30,287,200 
94,137,545 		 （　0.9536）
89,769,563 		 （  3.0 -  0.5 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  3,590,782,520 円　　　　（　 17,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 161.74 Ｓ10 1,499.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   700 ％   700 ％   207 ㎡     12.0 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 主として全館店舗を想定 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.68 
67.5 
102.99 
24,000 
2,471,760 		 20.0  49,435,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
149.68 
88.7 
132.82 
11,500 
1,527,430 		 12.0  18,329,160 
0.0  0 

 3～10		 店舗
149.68 
88.7 
132.82 
8,850 
1,175,457 		 10.0  11,754,570 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,499.80 
86.6 
1,298.37 

13,402,846 		 161,800,920 
0 
⑨年額支払賃料     13,402,846 円　×　12ヶ月　＝　     160,834,152 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,298.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,022,396 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       174,856,548 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,742,827 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 166,113,721 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       161,800,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,537,109 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     167,650,830 円　　　　（　       809,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９公賃０６
　　　　-23		 8,581  
(   8,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
9,121 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,924 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０１公賃０６
　　　　-21		 10,674  
(  10,586) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
11,231 
c １６公賃０６
　　　　-20		 8,376  
(   8,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
8,903 
渋谷 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,734,000 円  　　　　    578,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,961,085 円  　　　      174,856,548　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,462,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,913,000 円  　　　　    578,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       578,000 円  　　　　    578,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       578,000 円  　　　　    578,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,226,085 円　（　　　　　　       208,822 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9536    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 578,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 374,000 円／㎡　×　   1,499.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0524     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0324 ×　 35 ％　＋　0.0479 ×  35 ％　＋ 0.0811 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,287,200 円  
（　　　　　       146,315 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 167,650,830 円      
②総費用 43,226,085 円      
③純収益　①－② 124,424,745 円      
④建物等に帰属する純収益 30,287,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 94,137,545 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 89,769,563 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      433,669 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,590,782,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  17,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区道玄坂二丁目２１３番
 0110000057879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考