別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
渋谷 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-10 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 1,680,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木１丁目５７番６
｢代々木１－５７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 339  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層の事務所、各
種学校等が見られる
商業地域		 西22m都道 水道、ガス、下水 代々木

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 代々木駅　北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 代々木駅を中心とする商業地域に存し、新宿オフィス街の外延部としての特性を有することから、事務所需要は
概ね安定的であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,710,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区又はその周辺区内にあって幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地の存する圏域である。典型的な
需要者として、収益物件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーが想定される。事業系投資用不動産
の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。規模や容積率の差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心と
なる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を
実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同
等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定
する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,260,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.8]		 [100.0]
100		 4,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境は改善して景気は緩やかな回
復が継続している。今後は金融資本市場の変
動等に注意する必要がある。


店舗兼事務所ビルが多く存する商業地域であ
る。代々木駅及び新宿駅徒歩圏内で、希少性
を有する地域。


代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６６公０６

-1		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
b ６８公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東32m都道、
南東40m、
北西12m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,961)
c ６６公０６

-3		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m都道、
北西4m、角地
商業
高度地区最高60m
(100,600)
d ０３公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e ５５基０６

-12		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東23.4m区道、
西6.1m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
4,708,373 		 100
[  90.9]
5,179,728 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,180,000 
b (　           ) 
7,875,346  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.3]
5,972,974 		 100
[ 116.3]
5,135,833 
5,140,000 
c (　           ) 
5,513,865  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
6,049,083 		 100
[ 115.2]
5,250,940 
5,250,000 
d (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,458,579 		 100
[  84.5]
5,276,425 
5,280,000 
e (　           ) 
8,657,359  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
8,682,094 		 100
[ 165.4]
5,249,150 
5,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +36.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,220,000 円／㎡]  



渋谷 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

138,521,565 
44,498,164 
94,023,401 
44,094,600 
49,928,801 		 （　0.9283）
46,348,906 		 （  3.3 -  0.4 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,598,238,138 円　　　　（　  4,710,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 ＲＣ9F1B 2,230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   339 ㎡     17.0 m x   16.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗、２階～９階事務所（フロアー貸し） ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 当該建物の有効率としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
200.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
230.00 
60.0 
138.00 
8,400 
1,159,200 		 10.0  11,592,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
225.00 
86.0 
193.50 
5,850 
1,131,975 		 10.0  11,319,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,230.00 
75.6 
1,686.00 

10,215,000 		 102,150,000 
0 
⑨年額支払賃料     10,215,000 円　×　12ヶ月　＝　     122,580,000 円 
⑩a共益費（管理費）             850 円／㎡　×　   1,686.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,197,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,860,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       139,777,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,860,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　     7,086,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 137,551,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       102,150,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         970,425 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     138,521,565 円　　　　（　       408,618 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６公賃０６
　　　　-19		 5,422  
(   5,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
6,100 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,899 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０６公賃０６
　　　　-20		 4,864  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,780 
c ０６公賃０６
　　　　-21		 5,368  
(   5,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,100 
渋谷 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,358,000 円  　　　　    786,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 23,575,864 円  　　　      144,637,200　×　　　　  16.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,311,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,681,000 円  　　　　    786,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       786,000 円  　　　　    786,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       786,000 円  　　　　    786,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,498,164 円　（　　　　　　       131,263 円／㎡）　　（経費率　　  32.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9283    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 786,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 342,000 円／㎡　×　   2,230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,094,600 円  
（　　　　　       130,073 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 138,521,565 円      
②総費用 44,498,164 円      
③純収益　①－② 94,023,401 円      
④建物等に帰属する純収益 44,094,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,928,801 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,348,906 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      136,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,598,238,138 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,710,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木一丁目５７番６
 0110000132452-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
渋谷 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-10 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 1,680,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木１丁目５７番６
｢代々木１－５７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 339  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層の事務所、各
種学校等が見られる
商業地域		 西22m都道 水道、ガス、下水 代々木

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 代々木駅　北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 代々木駅と新宿ターミナル駅の中間に位置する商業地域である。景気動向等による利用形態に変化ない。甲州街
道を跨ぐ新宿駅西南口地区再開発計画等もあり、事業の進捗に伴い発展傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及び隣接する新宿区の山手線各駅を最寄駅とする準幹線道路沿いの商業地域と判定した。主な需要
者は自用目的の一般事業会社、収益事業を目的の不動産投資ファンド等である。市場の需給動向は、売物件は少なく、
稀少な物件や素地が出れば高値取引となる傾向がある。不動産投資需要は回復基調が鮮明であるが、地価の高値警戒感
や金利の先高感等の市場停滞リスクは払拭できない。中心価格帯は土地建物の立地、規模等により多種多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、最新事例を中心に商業地域で特に価格形成に影響を与える街路条件、行政条件が類似した事例を重視した
。賃貸事例は標準地周辺で近時に成約した賃貸事例を採用した。各種補修正、要因比較も適切に行われていること及び
商業地について需要者は市場性及び収益性の観点から投資判断を行うため、各試算価格の相対的信頼性は同等と判断さ
れる。よって比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,260,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 [100.0]
100		 4,950,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安と株高が進行するが、日米の金融政策の
変更等による金利格差の縮小等が及ぼす円高
や市場の短期・長期金利の上昇基調には注視
が必要である。

複数の再開発事業が進行する西新宿エリアに
近く、教育関連施設等を含む多様の用途に供
されている地域で、商況の向上が期待される
。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０６

-16		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m都道、
南3.3m、
準角地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,500)
b ５５公０６

-405		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,500)
c ６６公０６

-1		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
d ５５公０６

-309		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東35m都道、
南4m、角地
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
e ５２公０６

-12		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南16m都道、
西3.5m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,473,684  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
4,659,145 		 100
[  89.9]
5,182,586 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,180,000 
b (　           ) 
4,193,805  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
4,422,951 		 100
[  90.0]
4,914,390 
4,910,000 
c (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
4,708,373 		 100
[  90.0]
5,231,526 
5,230,000 
d (　           ) 
5,414,165  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,635,888 		 100
[ 102.0]
5,525,380 
5,530,000 
e (　           ) 
4,874,516  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
5,440,748 		 100
[  89.1]
6,106,339 
6,110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -3.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,210,000 円／㎡]  



渋谷 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

136,023,888 
43,435,602 
92,588,286 
42,523,800 
50,064,486 		 （　0.9283）
46,474,862 		 （  3.3 -  0.4 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,602,581,448 円　　　　（　  4,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 ＲＣ9F1B 2,230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   339 ㎡     17.0 m x   16.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階が店舗、２階～９階はフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 近隣の同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
200.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
230.00 
60.0 
138.00 
8,600 
1,186,800 		 10.0  11,868,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
225.00 
86.0 
193.50 
5,700 
1,102,950 		 10.0  11,029,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,230.00 
75.6 
1,686.00 

10,010,400 		 100,104,000 
0 
⑨年額支払賃料     10,010,400 円　×　12ヶ月　＝　     120,124,800 円 
⑩a共益費（管理費）             850 円／㎡　×　   1,686.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,197,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,860,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       137,322,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,860,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,109,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 135,072,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       100,104,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         950,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     136,023,888 円　　　　（　       401,250 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-29		 5,438  
(   5,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,438 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,748 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-30		 6,325  
(   6,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,325 
c １４公賃０６
　　　　-23		 6,012  
(   5,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,012 
渋谷 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,274,000 円  　　　　    758,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 22,891,302 円  　　　      142,182,000　×　　　　  16.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,311,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,443,000 円  　　　　    758,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       758,000 円  　　　　    758,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       758,000 円  　　　　    758,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,435,602 円　（　　　　　　       128,129 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9283    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 758,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   2,230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,523,800 円  
（　　　　　       125,439 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 136,023,888 円      
②総費用 43,435,602 円      
③純収益　①－② 92,588,286 円      
④建物等に帰属する純収益 42,523,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 50,064,486 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,474,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      137,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,602,581,448 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木一丁目５７番６
 0110000132452-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考