別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-6 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 960,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神宮前３丁目５番４４
｢神宮前３－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 343  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
地区計画等

(90,300)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3F1B		 中層店舗兼共同住宅
、事務所が建ち並ぶ
商業地域		 南東5.8m区道 水道、ガス、下水 表参道

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 落ち着いた先端流行性の高い
物販・飲食店舗が連たんする
路線商業地域。		 街

路		 ５．８ｍ区道 交通

施設		 表参道駅北方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 表参道背後の若者向け店舗地区に対し、青山通り背後の落ち着いたシニア層向けの流行性物販・飲食店舗が建ち
並ぶ路線で、今後も時々の流行を反映しながら店舗業態が変化・入れ替わっていくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,620,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区を中心とする都心商業地の圏域で、流行性の高い落ち着いた物販・飲食店舗が連たん集積する路
線である。需要者は自用の店舗を求める個人事業者・法人、賃貸用収益不動産を求める投資家等が中心である。今後の
金利動向は気がかりだが、立地条件に優れる店舗用地への潜在的な需要は依然堅調である。規模の多様性から需要の中
心となる価格帯は見出しにくいが、土地単価３００万円前後の水準と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地の所在する「神宮前」地区周辺の商業地を中心とする５事例から求めたもので、商業地における
市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の中層店舗事務所マンションとしての収益性を的確
に示す理論的価格であり、駅周辺近隣商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、
比準価格及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,330,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 52.6]		 [100.0]
100		 2,810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり穏やかな回復
が続いているが、物価上昇、海外景気の下振
れリスク等の影響に十分注意する必要がある
。

人通りは回復しており、流行を取り入れた飲
食店舗への新陳代謝が見られ、店舗需要は好
調になっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０６

-8		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.8m区道
、南西4.5m、
角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
b ６３公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.7m区道
、北東2m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(76,184)
c ５５公０６

-137		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.9m区道
、北東3.9m、
角地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(80,160)
d ０４公０６

-9		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
e ５５公０６

-139		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,530,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
2,692,809 		 100
[  92.4]
2,914,295 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,910,000 
b (　           ) 
2,391,813  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
2,561,802 		 100
[  83.2]
3,079,089 
3,080,000 
c (　           ) 
2,241,993  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,317,445 		 100
[  80.8]
2,868,125 
2,870,000 
d (　           ) 
1,882,733  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,909,888 		 100
[  64.6]
2,956,483 
2,960,000 
e (　           ) 
2,160,432  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,185,360 		 100
[  74.6]
2,929,437 
2,930,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -5.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -5.8 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,950,000 円／㎡]  



渋谷 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,742,880 
20,250,562 
57,492,318 
24,651,000 
32,841,318 		 （　0.9292）
30,516,153 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    897,533,912 円　　　　（　  2,620,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 273.60 ＲＣ4F1B 1,119.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   343 ㎡     21.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～１Ｆは店舗、２階は事務所、３～４階は共同住宅（１ＬＤＫ４０㎡程度） ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
259.94 
89.7 
233.15 
4,956 
1,155,491 		 6.0  6,932,946 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
273.60 
79.1 
216.39 
10,030 
2,170,392 		 10.0  21,703,920 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
273.60 
92.5 
253.04 
5,900 
1,492,936 		 6.0  8,957,616 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
184.75 
89.9 
166.09 
4,543 
754,547 		 2.0  1,509,094 
1.0  754,547 

 4～ 4		 住宅
127.15 
85.7 
108.99 
4,602 
501,572 		 2.0  1,003,144 
1.0  501,572 

計
1,119.04 
87.4 
977.66 

6,074,938 		 40,106,720 
1,256,119 
⑨年額支払賃料      6,074,938 円　×　12ヶ月　＝　      72,899,256 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     977.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,212,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,111,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,055,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,056,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,106,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         381,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,256,119 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         305,846 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,742,880 円　　　　（　       226,656 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５公賃０６
　　　　-13		 5,559  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.8]		 100
[100.0]
5,864 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０５公賃０６
　　　　-14		 6,080  
(   6,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
6,020 
c １６公賃０６
　　　　-19		 5,532  
(   5,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
5,942 
渋谷 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,075,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,220,062 円  　　　       81,111,600　×　　　　  12.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,598,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,527,500 円  　　　　    415,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,250,562 円　（　　　　　　        59,040 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9292    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 415,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,119.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,651,000 円  
（　　　　　        71,869 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,742,880 円      
②総費用 20,250,562 円      
③純収益　①－② 57,492,318 円      
④建物等に帰属する純収益 24,651,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,841,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,516,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       88,968 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    897,533,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,620,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神宮前三丁目５番４４
 0110000102940-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
渋谷 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-6 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 957,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神宮前３丁目５番４４
｢神宮前３－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 343  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
地区計画等

(90,300)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3F1B		 中層店舗兼共同住宅
、事務所が建ち並ぶ
商業地域		 南東5.8m区道 水道、ガス、下水 表参道

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５．８ｍ区道 交通

施設		 表参道駅北方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及び隣接区を中心とした都内に存する店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。中
心となる需要者は自己使用目的の法人や投資目的の不動産業者等である。良好な投資環境を背景に投資需要は強く、当
地域は表参道や原宿エリアの商業地域と連続していることから需要は底堅く、地価は上昇傾向である。商業地の取引は
個別性が強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地で１平米当たり２５０～３３０万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 表参道と明治通りの背後の中層店舗兼共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域に所在し、典型的な需要者は自己使用目的
の法人等又は投資目的の不動産業者等であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格と投資採算性を
示す収益価格を検討すると考えられる。両試算価格を再吟味した結果、妥当性は検証できたことを踏まえ、両価格の説
得力は同程度であることから、比準価格と収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,330,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.9]		 [100.0]
100		 2,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は堅調に
推移しているが、今後については金融緩和政
策の転換の可能性や物価動向に留意を要する
。

表参道の店舗集積エリアに近い商業地域であ
り、投資需要は底堅い。地域要因に影響を及
ぼす格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０６

-8		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.8m区道
、南西4.5m、
角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
b ６３公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.7m区道
、北東2m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(76,184)
c ５５公０６

-153		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.6m区道
、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
d ６８公０６

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西4m道路、
東2.8m、
南3.1m、
三方路
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,530,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
2,692,809 		 100
[ 100.0]
2,692,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,690,000 
b (　           ) 
2,391,813  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
2,561,802 		 100
[  90.2]
2,840,135 
2,840,000 
c (　           ) 
2,508,108  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,595,892 		 100
[  85.3]
3,043,250 
3,040,000 
d (　           ) 
2,202,631  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,312,983 		 100
[  77.3]
2,992,216 
2,990,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,870,000 円／㎡]  



渋谷 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,357,886 
19,069,132 
58,288,754 
26,373,600 
31,915,154 		 （　0.9292）
29,655,561 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    872,222,382 円　　　　（　  2,540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 273.60 ＲＣ4F1B 1,119.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   343 ㎡     20.5 m x   13.1 m  前面道路：区道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１～１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）、３～４階住宅（４０㎡程度の１ＬＤＫタイプ）を想定 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
259.94 
89.7 
233.15 
5,000 
1,165,750 		 6.0  6,994,500 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
273.60 
79.1 
216.39 
10,000 
2,163,900 		 10.0  21,639,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
273.60 
92.5 
253.04 
5,800 
1,467,632 		 6.0  8,805,792 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
184.75 
89.9 
166.09 
4,600 
764,014 		 2.0  1,528,028 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
127.15 
85.7 
108.99 
4,650 
506,804 		 2.0  1,013,608 
0.0  0 

計
1,119.04 
87.4 
977.66 

6,068,100 		 39,980,928 
0 
⑨年額支払賃料      6,068,100 円　×　12ヶ月　＝　      72,817,200 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     977.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,212,344 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        81,029,544 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,051,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,978,067 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,980,928 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         379,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,357,886 円　　　　（　       225,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３公賃０６
　　　　-21		 5,015  
(   4,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
5,185 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,829 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０５公賃０６
　　　　-13		 5,559  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,977 
c ０５公賃０６
　　　　-14		 6,080  
(   6,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
6,604 
渋谷 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,220,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,589,132 円  　　　       81,029,544　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,598,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,774,000 円  　　　　    444,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       444,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       444,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,069,132 円　（　　　　　　        55,595 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9292    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 444,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　   1,119.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,373,600 円  
（　　　　　        76,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,357,886 円      
②総費用 19,069,132 円      
③純収益　①－② 58,288,754 円      
④建物等に帰属する純収益 26,373,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,915,154 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,655,561 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       86,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    872,222,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神宮前三丁目５番４４
 0110000102940-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考