別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -26 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 248,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区松濤２丁目１４番３０
｢松濤２－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が多い閑
静な住宅地域
 北東6.9m区道 水道、ガス、下水 神泉

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北６．９
ｍ　区道		 交通

施設		 神泉駅　北西方

640m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、マンション等が見られる閑静な住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持し推移していくもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区内に存する優良住宅地域であり、特に松濤地区周辺の住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者
は、居住目的の富裕層、不動産業者等が中心となる。街区が整然とし、旧来から名声を有する住宅地域で、土地の希少
性は高く、富裕層を中心に需要は堅調に認められる。土地の取引総額は、画地規模や利用目的等により異なり、２億円
～５億円程度と幅はやや大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用したもので、市場の実態を反映した実証的な価格が求めら
れた。優良住宅地域に存する低層住宅地としての地域的特性から、意思決定に際しては、収益性よりも居住の快適性、
利便性、資産価値がより重視される。したがって、市場性を反映する比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量して
、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,210,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 79.3]		 [101.0]
100		 1,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが、緩やかに回
復している。海外景気の下振れや、物価変動
、国内の金融政策の正常化等の動向に注意す
る必要がある。

松濤地区内の高級住宅地域にあり、希少性が
高いことから、主として富裕層からの需要は
底堅い。渋谷区内の高級住宅地の地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６公０６

-11		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.3m区道、
南4.8m、角地
２低専
高度2種最高12m
(80,200)
b １１公０６

-12		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
絶対高さ１０ｍ
(79,192)
c ０５公０６

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.2m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１８０㎡
(70,150)
d ５５公０６

-160		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西5.3m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１４０㎡
(70,150)
e ５５公０６

-171		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西3.5m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１３０㎡
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,670,844  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
1,606,881 		 100
[  95.8]
1,677,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,690,000 
b (　           ) 
1,079,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,094,736 		 100
[  67.5]
1,621,831 
1,640,000 
c (　           ) 
1,520,214  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,557,843 		 100
[  93.0]
1,675,100 
1,690,000 
d (　           ) 
1,148,671  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
1,372,024 		 100
[  88.0]
1,559,118 
1,570,000 
e (　           ) 
1,228,040  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
1,336,177 		 100
[  81.1]
1,647,567 
1,660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,680,000 円／㎡]  



渋谷 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,927,187 
2,619,828 
10,307,359 
4,303,500 
6,003,859 		 （　0.9585）
5,754,699 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    159,852,750 円　　　　（　  1,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 ＲＣ3 235.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   157 ㎡      9.1 m x   17.2 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ　平均専有面積６０㎡程度 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 同種同類型の建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.00 
75.0 
63.75 
5,000 
318,750 		 1.0  318,750 
1.0  318,750 

 2～ 2		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
5,100 
368,475 		 1.0  368,475 
1.0  368,475 

 3～ 3		 住宅
65.00 
85.0 
55.25 
5,200 
287,300 		 1.0  287,300 
1.0  287,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
235.00 
81.4 
191.25 

974,525 		 974,525 
974,525 
⑨年額支払賃料        974,525 円　×　12ヶ月　＝　      11,694,300 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     191.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         573,750 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,268,050 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       667,403 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,680,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           974,525 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          974,525 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         237,282 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,927,187 円　　　　（　        82,339 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９公賃０６
　　　　-16		 4,335  
(   4,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,430 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９公賃０６
　　　　-17		 5,273  
(   5,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
5,224 
c １６公賃０６
　　　　-11		 5,096  
(   4,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,096 
渋谷 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,174,628 円  　　　       13,348,050　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      426,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      641,700 円  　　　　     75,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,619,828 円　（　　　　　　        16,687 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　     235.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,303,500 円  
（　　　　　        27,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,927,187 円      
②総費用 2,619,828 円      
③純収益　①－② 10,307,359 円      
④建物等に帰属する純収益 4,303,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,003,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,754,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,654 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,852,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区松濤二丁目１４番３０
 0110000040702-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
渋谷 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -26 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区松濤２丁目１４番３０
｢松濤２－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が多い閑
静な住宅地域
 北東6.9m区道 水道、ガス、下水 神泉

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６．９ｍ
区道		 交通

施設		 神泉駅北西方

640m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅のほか共同住宅等も存する閑静な住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま
推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区内において住宅地としての品等等が良好な圏域である。需要者の中心は戸建住宅用地としてのエン
ドユーザーである。土地利用に大きな変化は見られない。エンドユーザー向け戸建住宅の売れ行きが好調で、地価は上
昇傾向にある。市場の中心的な価格帯の土地単価は１５０～２００万円／㎡。土地建物総額で３億～５億程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、戸建住宅用地としてのエンドユーザーであり、市場の特性に適合した試
算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められ
る。したがって、比準価格を重視し、事業の収益性を反映した収益価格は比較考量とし、さらには代表標準地と秤量的
な検討を行い、鑑定評価額を決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,210,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 79.3]		 [101.0]
100		 1,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境は改善して景気は緩やかな回
復が継続している。今後は金融資本市場の変
動等に注意する必要がある。


戸建住宅、低層の共同住宅等が存する高級住
宅地域である。高価格帯の住宅需要は堅調に
推移している。


代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-158		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 北西5.6m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１４０㎡
(70,150)
b ５５公０６

-159		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１４０㎡
(70,150)
c ５５公０６

-120		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.7m区道
、中間画地
２住居
高度地区最高40m
(70,188)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,330,855  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,589,632 		 100
[  96.8]
1,642,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,660,000 
b (　           ) 
1,489,998  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,535,731 		 100
[  93.0]
1,651,324 
1,670,000 
c (　           ) 
1,850,189  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,927,128 		 100
[ 115.2]
1,672,854 
1,690,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,670,000 円／㎡]  



渋谷 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,060,849 
2,808,519 
10,252,330 
4,223,700 
6,028,630 		 （　0.9585）
5,778,442 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    160,512,278 円　　　　（　  1,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 ＲＣ3 235.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   157 ㎡      9.1 m x   17.2 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階共同住宅、２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 当該建物の有効率としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
85.00 
75.0 
63.75 
4,900 
312,375 		 2.0  624,750 
1.0  312,375 

 2～ 2		 居宅
85.00 
85.0 
72.25 
5,000 
361,250 		 2.0  722,500 
1.0  361,250 

 3～ 3		 居宅
65.00 
85.0 
55.25 
5,200 
287,300 		 2.0  574,600 
1.0  287,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
235.00 
81.4 
191.25 

960,925 		 1,921,850 
960,925 
⑨年額支払賃料        960,925 円　×　12ヶ月　＝　      11,531,100 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     191.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         688,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,219,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　       ％　＝　　       610,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,808,620 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,921,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          960,925 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         233,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,060,849 円　　　　（　        83,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９公賃０６
　　　　-16		 4,335  
(   4,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,425 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６公賃０６
　　　　-14		 6,201  
(   6,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,812 
c ０８公賃０６
　　　　-24		 4,724  
(   4,622) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
5,034 
渋谷 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,300 円  　　　　     74,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,382,219 円  　　　       13,419,600　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      426,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      629,800 円  　　　　     74,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,100 円  　　　　     74,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,100 円  　　　　     74,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,808,519 円　（　　　　　　        17,889 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　     235.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,223,700 円  
（　　　　　        26,903 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,060,849 円      
②総費用 2,808,519 円      
③純収益　①－② 10,252,330 円      
④建物等に帰属する純収益 4,223,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,028,630 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,778,442 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,805 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    160,512,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区松濤二丁目１４番３０
 0110000040702-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考