別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
渋谷 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -24 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　酒井　純子   TEL.
鑑定評価額 422,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区広尾３丁目６７番９
｢広尾３－１６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種
第１種文教地区

(80,150)

1:1		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模以上の住宅、
マンションが多い住
宅地域		 東5.6m区道、南側道 水道、ガス、下水 広尾

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　５
．６ｍ区道		 交通

施設		 広尾駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、中規模以上の一般住宅、マンションが多い住宅地域として、当分の間現
状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    887,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として渋谷区及び隣接区の優良・準優良住宅地域。需要者の中心は、富裕層の１次取得者や買い替え
による２次取得者のほか、不動産業者等である。当該地域は、邸宅や良品等マンションが建ち並ぶ閑静な住宅地域で、
良好な生活利便性に加え稀少性から需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模によって相当な幅があり、土地は対
象標準地と同規模程度で総額４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住
宅地であることから低位に求められた。当該地域は優良住宅地域として成熟しており、戸建住宅や良品等マンションが
多く賃貸住宅は散見される程度で、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[105.6]		 [105.1]
100		 1,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済情勢の先行き、物価上昇や建築費高
騰等国内の景気動向が懸念されるが、都心回
帰を背景に低金利政策の下支えもあり市況は
堅調である。

広尾駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成熟
しており地域要因に大きな変動はなく、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５基０６

-9		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東2.2m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b ５６公０６

-5		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c １６公０６

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ０９公０６

-12		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東2.7m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,160)
e ５５公０６

-115		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,294,692  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
1,497,527 		 100
[ 102.2]
1,465,291 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.1]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,311,046  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,362,460 		 100
[ 106.5]
1,279,305 
1,340,000 
c (　           ) 
1,472,761  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,495,863 		 100
[  98.0]
1,526,391 
1,600,000 
d (　           ) 
1,479,906  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,497,317 		 100
[  94.1]
1,591,198 
1,670,000 
e (　           ) 
1,615,421  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,728,980 		 100
[ 125.6]
1,376,576 
1,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



渋谷 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,369,065 
5,152,296 
18,216,769 
8,322,000 
9,894,769 		 （　0.9585）
9,484,136 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    263,448,222 円　　　　（　    887,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 148.00 ＲＣ3 444.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
第１種文教地区		 80 ％   150 ％   150 ％   297 ㎡     17.7 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ、平均専有面積４３㎡程度の低層共同住宅 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
148.00 
85.0 
125.80 
4,700 
591,260 		 1.0  591,260 
1.0  591,260 

 2～ 2		 住宅
148.00 
90.0 
133.20 
4,800 
639,360 		 1.0  639,360 
1.0  639,360 

 3～ 3		 住宅
148.00 
90.0 
133.20 
4,800 
639,360 		 1.0  639,360 
1.0  639,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
444.00 
88.3 
392.20 

1,869,980 		 1,869,980 
1,869,980 
⑨年額支払賃料      1,869,980 円　×　12ヶ月　＝　      22,439,760 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     392.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         941,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,381,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,205,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,895,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,869,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,765 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,869,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         455,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,369,065 円　　　　（　        78,684 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０公賃０６
　　　　-13		 4,806  
(   4,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]
4,715 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,907 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０公賃０６
　　　　-14		 5,290  
(   5,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]
5,345 
c １０公賃０６
　　　　-15		 4,967  
(   4,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,686 
渋谷 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 730,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,217,296 円  　　　       24,101,040　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      672,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,241,000 円  　　　　    146,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,152,296 円　（　　　　　　        17,348 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 146,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     444.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,322,000 円  
（　　　　　        28,020 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,369,065 円      
②総費用 5,152,296 円      
③純収益　①－② 18,216,769 円      
④建物等に帰属する純収益 8,322,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,894,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,484,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,933 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,448,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     887,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区広尾三丁目６７番９
 0110000122567-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -24 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 422,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区広尾３丁目６７番９
｢広尾３－１６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種
第１種文教地区

(80,150)

1:1		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模以上の住宅、
マンションが多い住
宅地域		 東5.6m区道、南側道 水道、ガス、下水 広尾

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 従来から港区の赤坂・青山・
麻布と並ぶ高級住宅地である
。		 街

路		 基準方位：　北　　
５．６ｍ区道		 交通

施設		 広尾駅　北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ港区との区境に近い高級住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要
因はなく、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    921,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及び隣接区における優良・準優良住宅地域と判定した。主たる需要者は富裕層、会社役員などの
高額所得者が中心であり、画地規模が纏まればマンション開発を目的とした不動産業者等も想定される。従来から高級
住宅地域として人気の高いエリアであり、土地の希少性は高く、需要は堅調に認められる。土地は総額で２億円～７億
円程度と幅は大きく、土地建物についても立地、規模等により多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、市場の実態を反映している。低層住宅が建ち並ぶ高
級住宅地域として成熟しており、意思決定に際しては、収益性よりも居住の快適性、利便性がより重視される。したが
って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討等を踏まえて、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[105.6]		 [105.1]
100		 1,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが、緩やかに回
復している。海外景気の下振れや、物価変動
、国内の金融政策の正常化等の動向に注意す
る必要がある。

赤坂、青山、麻布と並ぶ名声の高い優良住宅
地域である。主として富裕層からの地域的選
好性が認められ、ブランド力及び希少性を有
する。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５基０６

-9		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東2.2m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b １６公０６

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ５５公０６

-178		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
第１種文教地区
(70,150)
d ５５公０６

-176		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.3m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,294,692  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
1,497,527 		 100
[  99.8]
1,500,528 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.1]
　　　　 100
1,580,000 
b (　           ) 
1,472,761  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,495,863 		 100
[  99.9]
1,497,360 
1,570,000 
c (　           ) 
1,291,406  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,328,658 		 100
[  92.6]
1,434,836 
1,510,000 
d (　           ) 
1,134,581  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,181,762 		 100
[  87.8]
1,345,970 
1,410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,520,000 円／㎡]  



渋谷 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,286,495 
4,860,485 
18,426,010 
8,151,000 
10,275,010 		 （　0.9585）
9,848,597 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    273,572,139 円　　　　（　    921,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 148.00 ＲＣ3 444.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
第１種文教地区		 80 ％   150 ％   150 ％   297 ㎡     17.7 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（専有面積６０㎡程度のコンパクトタイプ）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
148.00 
85.0 
125.80 
4,650 
584,970 		 1.0  584,970 
1.0  584,970 

 2～ 2		 住宅
148.00 
90.0 
133.20 
4,700 
626,040 		 1.0  626,040 
1.0  626,040 

 3～ 3		 住宅
148.00 
90.0 
133.20 
4,750 
632,700 		 1.0  632,700 
1.0  632,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
444.00 
88.3 
392.20 

1,843,710 		 1,843,710 
1,843,710 
⑨年額支払賃料      1,843,710 円　×　12ヶ月　＝　      22,124,520 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     392.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,176,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,301,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,201,056 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,820,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,843,710 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,515 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,843,710 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         448,916 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,286,495 円　　　　（　        78,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０公賃０６
　　　　-13		 4,806  
(   4,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
4,904 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,804 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０公賃０６
　　　　-14		 5,290  
(   5,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
4,907 
c １０公賃０６
　　　　-15		 4,967  
(   4,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,730 
渋谷 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 429,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,257,985 円  　　　       24,021,120　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      672,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,215,500 円  　　　　    143,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,860,485 円　（　　　　　　        16,365 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　     444.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,151,000 円  
（　　　　　        27,444 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,286,495 円      
②総費用 4,860,485 円      
③純収益　①－② 18,426,010 円      
④建物等に帰属する純収益 8,151,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,275,010 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,848,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    273,572,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     921,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区広尾三丁目６７番９
 0110000122567-0000
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備考