別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
渋谷 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -23 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　飯田　修司   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 940,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木４丁目３６番１８
｢代々木４－３６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(70,208)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 中低層一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北東5.2m区道 水道、ガス、下水 初台

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北、５．
２ｍ区道		 交通

施設		 初台駅東方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,208)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ山手通り東側背後の住環境、生活利便性等が良好な住宅地域であり、特段の変
動要因はなく概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    772,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として渋谷区及び隣接区に存する良好な住環境を保持し生活利便性に富む住宅地域である。需要者は地
縁的選好性を有する富裕層、買換取得者層等のほか、交通・生活利便性に富む立地条件に着目した不動産業者、投資家
等である。良好な住環境と立地優位性等を具備する住宅地域で選好性は高く、供給が少ないことから需要は底堅い。市
場での中心価格帯は画地規模により様々であり見出すことが困難であるが、土地は坪当たり４３０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方収益価格は行
政的条件の制約もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が中心の住宅地域に
存すため市場参加者は収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場実
勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,210,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 98.9]		 [101.0]
100		 1,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており各種政策の効果
により緩やかな回復が続くことが期待される
。区内の不動産市場は堅調に推移。


周囲に幹線道路が走る西新宿エリアとの連続
性を有する良好な住環境を保持する住宅地域
で需要は底堅く地価は上昇基調で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０６

-16		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.5m区道
、北東2m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,160)
b ５５公０６

-211		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東3.5m私道
、西1.6m、
二方路
１住居
高度3種最高30m
(70,160)
c ６６公０６

-12		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.6m区道、
中間画地
準住居
高度地区最高40m
(70,160)
d １１公０６

-12		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
絶対高さ１０ｍ
(79,192)
e ５５公０６

-177		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東2.8m区道
、北東2.4m、
準角地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１３０㎡
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,231,906  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,300,079 		 100
[  93.9]
1,384,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,400,000 
b (　           ) 
1,124,290  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,132,856 		 100
[  85.3]
1,328,084 
1,340,000 
c (　           ) 
1,109,075  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,166,267 		 100
[  88.1]
1,323,799 
1,340,000 
d (　           ) 
1,079,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,094,736 		 100
[  85.4]
1,281,892 
1,290,000 
e (　           ) 
953,090  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
965,798 		 100
[  76.7]
1,259,189 
1,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



渋谷 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,703,153 
3,608,653 
12,094,500 
6,954,000 
5,140,500 		 （　0.9464）
4,864,969 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    135,138,028 円　　　　（　    772,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.66 ＲＣ4F1B 424.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高30m
 70 ％   300 ％   208 ％   175 ㎡     13.8 m x   11.3 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸タイプ（１Ｋタイプ、平均専有面積２６㎡程度） ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 住宅
88.12 
81.3 
71.61 
3,850 
275,699 		 1.0  275,699 
1.0  275,699 

 1～ 1		 住宅
82.69 
58.4 
48.33 
3,900 
188,487 		 1.0  188,487 
1.0  188,487 

 2～ 2		 住宅
94.53 
85.0 
80.34 
3,900 
313,326 		 1.0  313,326 
1.0  313,326 

 3～ 3		 住宅
94.53 
85.0 
80.34 
3,900 
313,326 		 1.0  313,326 
1.0  313,326 

 4～ 4		 住宅
64.22 
80.9 
51.98 
4,000 
207,920 		 1.0  207,920 
1.0  207,920 

計
424.09 
78.4 
332.60 

1,298,758 		 1,298,758 
1,298,758 
⑨年額支払賃料      1,298,758 円　×　12ヶ月　＝　      15,585,096 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     332.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         598,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,183,776 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       809,189 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,374,587 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,298,758 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,338 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,298,758 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         316,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,703,153 円　　　　（　        89,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２公賃０６
　　　　-10		 3,843  
(   3,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,962 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,987 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０２公賃０６
　　　　-11		 3,995  
(   3,901) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,077 
c ０２公賃０６
　　　　-12		 3,818  
(   3,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,857 
渋谷 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,343,253 円  　　　       16,183,776　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      374,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,608,653 円　（　　　　　　        20,621 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9464    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     424.09 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,954,000 円  
（　　　　　        39,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,703,153 円      
②総費用 3,608,653 円      
③純収益　①－② 12,094,500 円      
④建物等に帰属する純収益 6,954,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,140,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,864,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,138,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     772,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木四丁目３６番１８
 0110000136589-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -23 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 940,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木４丁目３６番１８
｢代々木４－３６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(70,208)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 中低層一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北東5.2m区道 水道、ガス、下水 初台

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　　５
．２ｍ区道		 交通

施設		 初台駅　東方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,208)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状の
まま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    710,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区内の交通利便性の良好な住宅地である。需要者は主に富裕層や買替取得者層等で、中規模以上の整
形画地は不動産開発業者や建売業者等が想定される。戸建、賃貸共に需要があり堅調であるのに対し供給も一定程度見
られ、需給は概ね均衡しているものと考えられる。市場における中心価格帯は土地で坪当たり４００～５００万円前後
、土地建物では約９０㎡土地付きで総額２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地周辺に存する取引事例から試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益
性を反映しているが、比準価格と開差が生じた。近隣地域は中低層一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、
需要者は収益性も考慮はするが市場性をより重視すると考えられる。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を
参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,210,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 1,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。


中低層一般住宅、共同住宅等が混在する住宅
地域である。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０６

-12		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
絶対高さ１０ｍ
(79,192)
b ６１公０６

-6		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、
南東3.1m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,300)
c ５５公０６

-204		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.3m区道
、南西1.8m、
二方路
２住居
高度3種最高30m
第１種文教地区
(70,160)
d ６６公０６

-12		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.6m区道、
中間画地
準住居
高度地区最高40m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,079,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,094,736 		 100
[  92.0]
1,189,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
1,395,461  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,387,487 		 100
[  99.8]
1,390,268 
1,400,000 
c (　           ) 
1,334,134  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,361,601 		 100
[  99.9]
1,362,964 
1,380,000 
d (　           ) 
1,109,075  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,166,267 		 100
[  91.9]
1,269,061 
1,280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,320,000 円／㎡]  



渋谷 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,909,236 
3,896,936 
12,012,300 
7,322,900 
4,689,400 		 （　0.9532）
4,469,936 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    124,164,889 円　　　　（　    710,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.66 ＲＣ4F1B 424.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高30m
 70 ％   300 ％   208 ％   175 ㎡     13.8 m x   11.3 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約２５㎡・１Ｋタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 住宅
88.12 
81.3 
71.61 
3,800 
272,118 		 1.0  272,118 
1.0  272,118 

 1～ 1		 住宅
82.69 
58.4 
48.33 
3,900 
188,487 		 1.0  188,487 
1.0  188,487 

 2～ 3		 住宅
94.53 
85.0 
80.34 
4,000 
321,360 		 1.0  321,360 
1.0  321,360 

 4～ 4		 住宅
64.22 
80.9 
51.98 
4,100 
213,118 		 1.0  213,118 
1.0  213,118 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
424.09 
78.4 
332.60 

1,316,443 		 1,316,443 
1,316,443 
⑨年額支払賃料      1,316,443 円　×　12ヶ月　＝　      15,797,316 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     332.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         598,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,395,996 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       819,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,576,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,316,443 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,316,443 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         320,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,909,236 円　　　　（　        90,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２公賃０６
　　　　-10		 3,843  
(   3,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
4,089 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,089 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０２公賃０６
　　　　-11		 3,995  
(   3,901) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]
4,257 
c ０２公賃０６
　　　　-12		 3,818  
(   3,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]		 100
[103.0]
4,199 
渋谷 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,492,036 円  　　　       16,395,996　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      374,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,896,936 円　（　　　　　　        22,268 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9532    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     424.09 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,322,900 円  
（　　　　　        41,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,909,236 円      
②総費用 3,896,936 円      
③純収益　①－② 12,012,300 円      
④建物等に帰属する純収益 7,322,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,689,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,469,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,542 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,164,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     710,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木四丁目３６番１８
 0110000136589-0000
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備考