令和6年1月11日　提出 渋谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋谷 -15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　海老本　貴   TEL.

鑑定評価額 6,410,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 920,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋谷区代々木５丁目３０番１ ｢代々木５－３０－１｣ ②地積 　(㎡) 3,930   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (80,200) 台形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ4 中層のマンションが 建ち並ぶ住宅地域 北西5.4m区道、三方路 水道、ガス、下水 参宮橋 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ５．４ｍ区道 交通 施設 参宮橋駅南西方 650m 法令 規制 ２低専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、共同住宅等が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因 はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,610,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及びその周辺区における住宅地域と判定した。標準地の規模等を鑑みれば、主たる需要者は、分 譲マンションの開発を行うデベロッパー等である。都心の高級分譲マンションの販売状況は堅調であり、デベロッパー 等の開発用地の取得意欲も依然として旺盛である。土地の価格水準については、立地条件、建物の計画に影響を与える 街路条件、画地条件等により大きく異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性を有する取引事例を収集・選択のうえ、要因比較を適切に行っており、市場性を反映し、説得力が 高い。開発法による価格は、標準地上に開発・収支計画、開発スケジュールの査定を適切に行って求めたもので、デベ ロッパー等の投資採算価値を反映し、説得力が高い。本件では、いずれの試算価格も同程度に説得力が高いと判断し、 比準価格及び開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,560,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響が弱まり、景気は 緩やかに持ち直してきている。但し、海外の 金利動向や国内の金融政策に留意する必要が ある。 居住環境が良好な住宅地域であり、住宅地の 需要は堅調に推移している。近隣地域等の地 域要因に影響を与える大きな変動要因はない 。 価格形成に影響を与える個別的要因に特段の 変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％