別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
渋谷 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -14 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　関　淳一   TEL.
鑑定評価額 324,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区上原２丁目１１７７番９０外
｢上原２－１０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 南西5.1m区道 水道、ガス、下水 代々木上原

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 渋谷区内の準優良住宅地域で
敷地最低面積は１８０㎡		 街

路		 基準方位：北　　５
．１ｍ区道		 交通

施設		 代々木上原駅　南東方

680m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中規模戸建住宅、共同住宅等が混在する閑静な住宅地域として熟成している。当面、現状のまま推移
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    809,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区内の準優良住宅地域と把握した。主要な需要者は、主に戸建住宅を購入する富裕層が想定され、中
規模以上の整形画地では不動産開発業者や建売業者等が想定される。取引総額については比較的規模が大きいことから
高額であり、需要の中心となる価格帯は立地、規模にもよるが土地は２００㎡程度の整形画地で１３０万円／㎡～１４
０万円／㎡前後で、戸建住宅では総額３～５億円程度と幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用し近時の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。対象標準地
は準優良住宅地で、主たる戸建住宅需要者は収益性よりも居住の快適性、安全性等をより強く見る傾向がある。本件で
は近時の不動産市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ、代表
標準地との比較検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,210,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.9]		 [104.0]
100		 1,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融市場の変動、国外情勢等には
注視を要するが、国内不動産市場は引き続き
堅調に推移している。


代々木上原駅勢圏の閑静な戸建・共同住宅地
域として個人、開発業者等から支持されてい
る。地域要因に特段の変動は見られない。


特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べ、競争力において特
段の優劣はないと思われる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０６

-12		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
絶対高さ１０ｍ
(79,192)
b ５５公０６

-176		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.3m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ０８公０６

-13		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.8m区道、
東3.1m、
二方路
２低専
高度2種最高12m
(80,192)
d ０５公０６

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.2m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１８０㎡
(70,150)
e ５５公０６

-164		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.4m区道
、北西4.4m、
角地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１３０㎡
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,079,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,094,736 		 100
[  85.8]
1,275,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,330,000 
b (　           ) 
1,134,581  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,181,762 		 100
[  88.3]
1,338,349 
1,390,000 
c (　           ) 
1,020,669  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.8]
1,225,284 		 100
[ 101.9]
1,202,438 
1,250,000 
d (　           ) 
1,520,214  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,557,843 		 100
[ 104.0]
1,497,926 
1,560,000 
e (　           ) 
1,389,300  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,327,034 		 100
[  99.0]
1,340,438 
1,390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,410,000 円／㎡]  



渋谷 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,835,715 
3,765,883 
14,069,832 
6,441,000 
7,628,832 		 （　0.9585）
7,312,235 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    203,117,639 円　　　　（　    809,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＲＣ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   251 ㎡     11.0 m x   22.7 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有床面積約４０㎡） ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種同程度建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
120.00 
80.0 
96.00 
4,300 
412,800 		 2.0  825,600 
1.0  412,800 

 2～ 2		 共同住宅
120.00 
94.2 
113.00 
4,350 
491,550 		 2.0  983,100 
1.0  491,550 

 3～ 3		 共同住宅
120.00 
94.2 
113.00 
4,400 
497,200 		 2.0  994,400 
1.0  497,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.4 
322.00 

1,401,550 		 2,803,100 
1,401,550 
⑨年額支払賃料      1,401,550 円　×　12ヶ月　＝　      16,818,600 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         772,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,591,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       963,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,467,830 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,803,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,401,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         341,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,835,715 円　　　　（　        71,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４公賃０６
　　　　-10		 4,214  
(   4,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,481 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １４公賃０６
　　　　-11		 3,846  
(   3,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,451 
c １４公賃０６
　　　　-12		 4,180  
(   4,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]
4,415 
渋谷 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,750,983 円  　　　       18,431,400　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      489,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,500 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,765,883 円　（　　　　　　        15,004 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,441,000 円  
（　　　　　        25,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,835,715 円      
②総費用 3,765,883 円      
③純収益　①－② 14,069,832 円      
④建物等に帰属する純収益 6,441,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,628,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,312,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    203,117,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     809,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区上原二丁目１１７７番９０
 0110000002521-0000
2 　渋谷区上原二丁目１１７７番１７１
 0110001130217-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -14 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 324,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区上原２丁目１１７７番９０外
｢上原２－１０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 南西5.1m区道 水道、ガス、下水 代々木上原

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 渋谷区内の準優良住宅地域。
敷地最低面積は１８０㎡。		 街

路		 基準方位：北　　５
．１ｍ区道		 交通

施設		 代々木上原駅　南東方

680m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心にマンションも見られる閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持し推移していく
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    792,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に渋谷区内の準優良、優良住宅地域であり、特に代々木上原駅勢圏を中心とする住宅地域との価格牽連
性が高い。主な需要者は、個人富裕層のほか、賃貸事業目的の不動産業者等となる。中規模以上の画地が多いことから
、総額は嵩む傾向にあるが、渋谷区の準優良・優良住宅地としての地位は確立されており、地縁的選好性等により需要
は堅調である。土地２５０㎡程度の価格水準としては、幅が見られるものの、総額３億円台が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用したもので、市場の実態を反映した実証的な価格が求めら
れた。準優良以上の低層住宅地としての地域的特性から、収益性よりも居住の快適性、生活利便性を重視して取引を行
う傾向がより強い。したがって、市場性を反映する比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量して、さらに代表標準
地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,210,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.9]		 [104.0]
100		 1,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが、緩やかに回
復している。海外景気の下振れや、物価変動
、国内の金融政策の正常化等の動向に注意す
る必要がある。

閑静な住宅地域にあり、主に富裕層からの住
宅需要は底堅い。渋谷区内における準優良・
優良住宅地の地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-172		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南5.4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１３０㎡
(70,150)
b ５９公０６

-11		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ５５公０６

-177		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東2.8m区道
、北東2.4m、
準角地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１３０㎡
(80,150)
d ０８公０６

-1		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１７０㎡
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,017,019  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,202,342 		 100
[  92.4]
1,301,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,350,000 
b (　           ) 
669,423  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
785,780 		 100
[  61.9]
1,269,435 
1,320,000 
c (　           ) 
953,090  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
965,798 		 100
[  72.3]
1,335,820 
1,390,000 
d (　           ) 
1,477,651  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,528,857 		 100
[  91.2]
1,676,378 
1,740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,370,000 円／㎡]  



渋谷 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,023,482 
3,833,112 
14,190,370 
6,726,000 
7,464,370 		 （　0.9585）
7,154,599 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    198,738,861 円　　　　（　    792,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＲＣ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   251 ㎡     11.0 m x   22.7 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ　平均専有面積４０㎡程度　機械式駐車場２台 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種同程度の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
80.0 
96.00 
4,350 
417,600 		 2.0  835,200 
1.0  417,600 

 2～ 2		 住宅
120.00 
94.2 
113.00 
4,400 
497,200 		 2.0  994,400 
1.0  497,200 

 3～ 3		 住宅
120.00 
94.2 
113.00 
4,450 
502,850 		 2.0  1,005,700 
1.0  502,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.4 
322.00 

1,417,650 		 2,835,300 
1,417,650 
⑨年額支払賃料      1,417,650 円　×　12ヶ月　＝　      17,011,800 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         772,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,784,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       973,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,651,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,835,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,935 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,417,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         345,177 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,023,482 円　　　　（　        71,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４公賃０６
　　　　-10		 4,214  
(   4,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,436 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １４公賃０６
　　　　-11		 3,846  
(   3,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,131 
c １４公賃０６
　　　　-12		 4,180  
(   4,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]
4,543 
渋谷 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 354,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,750,712 円  　　　       18,624,600　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      489,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,833,112 円　（　　　　　　        15,271 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,726,000 円  
（　　　　　        26,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,023,482 円      
②総費用 3,833,112 円      
③純収益　①－② 14,190,370 円      
④建物等に帰属する純収益 6,726,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,464,370 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,154,599 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,738,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     792,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区上原二丁目１１７７番９０
 0110000002521-0000
2 　渋谷区上原二丁目１１７７番１７１
 0110001130217-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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49 　
50 　
備考