別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
渋谷 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -12 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 328,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区恵比寿西２丁目１２番１８外
｢恵比寿西２－１２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(70,160)

1:1.2		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南4m区道 水道、ガス、下水 代官山

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位：北４．０
ｍ区道		 交通

施設		 代官山駅　北東方

420m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とする住宅地域で、従来から人気のエリアで住環境は良好である。景気動向等による土地利用形
態に変化はない。地域に影響を及ぼす変動要因はなく、現状を維持しながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ渋谷駅及び代官山駅を最寄駅とする準優良住宅地域と判定した。主たる需要者は自用の戸建
住宅のエンドユーザー、富裕層等、地縁性を有する個人法人投資家等である。市場の需給動向は従来から人気のエリア
で、稀少性等から割高な取引も見られる。不動産需要は回復基調が鮮明であるが、高値警戒感や金利の先高感等の市場
停滞リスクは払拭出来ない。　需要の中心価格帯は対象標準地と同規模で１５０万円～１８０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は準優良な低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視される。比
準価格は各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地域がやや
狭隘道路で基準容積率が低く、地価水準に見合った賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって、代表標準地
との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.1]		 [105.0]
100		 1,630,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高感や高値警戒感はあるが、住宅地
の需要は堅調で、今後市場停滞リスクである
日本銀行の金融政策の変更等の動向には注視
が必要である。

住環境良好な高台の住宅地域として人気が高
く、成熟している。地域要因に特段の変動は
なく、やや狭隘な街路条件が閑静な住環境に
貢献している。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-148		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
第１種文教地区
(70,160)
b ５５公０６

-149		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東4m区道、
中間画地
２住居
高度地区最高30m
駐車場整備地区
(70,160)
c ０５公０６

-11		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m私道
、中間画地
２中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５５公０６

-127		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.9m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e ５５公０６

-115		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,613,584  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,671,098 		 100
[ 101.0]
1,654,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,740,000 
b (　           ) 
1,816,003  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,828,589 		 100
[ 107.0]
1,708,962 
1,790,000 
c (　           ) 
1,391,450  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,399,478 		 100
[  97.0]
1,442,761 
1,510,000 
d (　           ) 
1,625,451  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,693,044 		 100
[  99.0]
1,710,145 
1,800,000 
e (　           ) 
1,615,421  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,728,980 		 100
[ 103.0]
1,678,621 
1,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,720,000 円／㎡]  



渋谷 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,620,055 
3,710,407 
13,909,648 
5,814,000 
8,095,648 		 （　0.9585）
7,759,679 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    215,546,639 円　　　　（　  1,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ3 318.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高30m
 70 ％   300 ％   160 ％   200 ㎡     13.4 m x   15.2 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２５～３５㎡の１ＬＤＫの住戸（全９戸）を想定した。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
110.00 
90.0 
99.00 
5,100 
504,900 		 1.0  504,900 
1.0  504,900 

 2～ 2		 共同住宅
110.00 
90.0 
99.00 
5,200 
514,800 		 1.0  514,800 
1.0  514,800 

 3～ 3		 共同住宅
98.00 
85.0 
83.30 
5,250 
437,325 		 1.0  437,325 
1.0  437,325 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
318.00 
88.5 
281.30 

1,457,025 		 1,457,025 
1,457,025 
⑨年額支払賃料      1,457,025 円　×　12ヶ月　＝　      17,484,300 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     281.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　         675,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,159,420 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       907,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,251,449 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,457,025 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,457,025 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         354,764 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,620,055 円　　　　（　        88,100 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-16		 4,808  
(   4,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,808 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,315 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-17		 6,047  
(   5,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,047 
c ０８公賃０６
　　　　-18		 5,443  
(   5,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,443 
渋谷 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,652,507 円  　　　       18,159,420　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      476,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,710,407 円　（　　　　　　        18,552 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,814,000 円  
（　　　　　        29,070 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,620,055 円      
②総費用 3,710,407 円      
③純収益　①－② 13,909,648 円      
④建物等に帰属する純収益 5,814,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,095,648 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,759,679 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,798 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    215,546,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番１８
 0110000021132-0000
2 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番２０
 0110000021134-0000
3 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番２１
 0110000021135-0000
4 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番２２
 0110000021136-0000
5 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番２３
 0110000021137-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -12 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区恵比寿西２丁目１２番１８外
｢恵比寿西２－１２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(70,160)

1:1.2		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南4m区道 水道、ガス、下水 代官山

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ区道		 交通

施設		 代官山駅北東方

420m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 代官山駅徒歩圏に位置しており、優良住宅地としての需要が堅調であり、当面、このような地域の特性に大きな
変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として渋谷区および周辺区の優良住宅地域の存する圏域。需要者の中心は、自用または投資目的の個
人、不動産事業者が想定される。低金利を背景に同一需給圏では不動産投資需要は依然として堅調であり、近隣地域の
ような代官山駅徒歩圏の土地は供給が少なく、取引価格は高騰いている。市場の中心価格帯は、土地が坪単価６百万円
程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、多様な用途需要が競合する中で、収益性を考慮しつ
つも市場性を重視する。本件では、取引事例比較法において主として渋谷区の優良住宅地域に係る事例を採用している
。したがって、比準価格を重視し、賃貸事業を想定した理論的な収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.0]		 [105.0]
100		 1,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価の上昇傾向が顕著となり、低金利政策の
終焉可能性が意識される中、利便性が高い都
心住宅地需要は依然として堅調に推移してい
る。

代官山駅徒歩圏に位置し利便性と住環境が良
好であるため、優良住宅地としての需要が堅
調であり、取引価格水準は強含みの傾向にあ
る。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５８公０６

-14		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.4m区道
、南東6m、
角地
１住居
高度3種最高30m
(80,300)
b ５５公０６

-149		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東4m区道、
中間画地
２住居
高度地区最高30m
駐車場整備地区
(70,160)
c ５５公０６

-137		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.9m区道
、北東3.9m、
角地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(80,160)
d ６３公０６

-5		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
２住居
高度3種最高30m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,644,615  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,646,151 		 100
[  97.4]
1,690,093 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,770,000 
b (　           ) 
1,816,003  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,828,589 		 100
[  99.5]
1,837,778 
1,930,000 
c (　           ) 
2,241,993  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,317,445 		 100
[ 118.0]
1,963,936 
2,060,000 
d (　           ) 
2,198,080  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,208,648 		 100
[ 120.6]
1,831,383 
1,920,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,830,000 円／㎡]  



渋谷 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,005,535 
3,505,298 
14,500,237 
5,701,800 
8,798,437 		 （　0.9608）
8,453,538 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    234,820,500 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ3 318.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高30m
 70 ％   300 ％   160 ％   200 ㎡     13.4 m x   15.2 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 主として１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
110.00 
90.0 
99.00 
5,250 
519,750 		 1.0  519,750 
1.0  519,750 

 2～ 2		 居宅
110.00 
90.0 
99.00 
5,300 
524,700 		 1.0  524,700 
1.0  524,700 

 3～ 3		 居宅
98.00 
85.0 
83.30 
5,350 
445,655 		 1.0  445,655 
1.0  445,655 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
318.00 
88.5 
281.30 

1,490,105 		 1,490,105 
1,490,105 
⑨年額支払賃料      1,490,105 円　×　12ヶ月　＝　      17,881,260 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     281.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　         675,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,556,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       927,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,628,561 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,490,105 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,490,105 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         362,818 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,005,535 円　　　　（　        90,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-16		 4,808  
(   4,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
5,011 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,418 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-17		 6,047  
(   5,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]		 100
[101.0]
5,874 
c ０６公賃０６
　　　　-11		 4,325  
(   4,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,551 
渋谷 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,447,398 円  　　　       18,556,380　×　　　　   7.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      476,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,505,298 円　（　　　　　　        17,526 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 311,000 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,701,800 円  
（　　　　　        28,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,005,535 円      
②総費用 3,505,298 円      
③純収益　①－② 14,500,237 円      
④建物等に帰属する純収益 5,701,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,798,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,453,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,268 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    234,820,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番１８
 0110000021132-0000
2 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番２０
 0110000021134-0000
3 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番２１
 0110000021135-0000
4 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番２２
 0110000021136-0000
5 　渋谷区恵比寿西二丁目１２番２３
 0110000021137-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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40 　
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49 　
50 　
備考