別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月9日 提出
渋谷 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -11 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 杉浦 公庸   TEL.
鑑定評価額 9,980,000,000 円  1㎡当たりの価格 3,230,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
2,430,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
渋谷区恵比寿西2丁目20番1
「恵比寿西2-20-7」
②地積
 (㎡)
3,089  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,300)
準防

(その他)
高度3種最高30m


(70,300)
不整形
1:1.2
共同住宅

RC10F2B
中高層のマンション
が建ち並ぶ住宅地域
南東7.9m区道、東側道 水道、ガス、下水 代官山

200m
(2)



①範囲 東     0 m、西    70 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    50.0 m、奥行 約    60.0 m、規模       3,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし。

7.9m区道 交通

施設
代官山駅 北東方

200m
法令

規制
2中専
(70,300)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
 来予測
代官山駅に近く、利便性及び住環境が良好な住宅地域で、高級マンション適地としての地域要因に特段の変化は
なく、今後も現在の住環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         3,220,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格              3,230,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として都心の品等が高いマンション開発適地が存する圏域と判定した。需要者の中心は、不動産開発
業者、マンションデベロッパー等が想定される。同一需給圏ではマンション需要は依然として強く、分譲単価は高値安
定状態にあり、品等が高い代官山駅徒歩圏の開発素地は稀少性が高くデベロッパー間の取得競争は激しい。市場の中心
価格帯は、地域の規模や形状、品等都の個別性が強いため一定範囲としての把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
主たる需要者の開発業者、マンションデベロッパー等が売買の意思決定するに当たっては、需要者相互間の取得需要が
競合する中で形成される開発適地の市場価格とともに、開発主体の投資採算性をも重視する。本件では、取引事例比較
法において主として都心の規模が比較的大きい事例を採用している。したがって、マンション分譲事業を想定した開発
法による価格と比準価格とを相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        3,040,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症が5類感染症に変
更され、インバウンド需要等も回復してきた
が、企業物価、消費者物価とも上昇傾向とな
っている。

代官山エリアの高級住宅地域に位置する。都
心区の分譲マンション販売価格は依然高水準
であるが、高額な高級マンションへの富裕層
の需要は根強い。

個別的要因に変動は認められない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.3 %  %
3 試算価格算定内訳 渋谷 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 05基06

-3
渋谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.3m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
最低敷地200㎡
(70,150)
b 05基06

-5
渋谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m区道、
北東4m、
北西4m、
三方路


1中専
高度2種最高20m
地区計画等
(80,160)
c 55基06

-11
渋谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.5m区道
、南東4m、
角地



1中専
高度2種最高20m
地区計画等
(80,200)
d 55公06

-133
渋谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
最低敷地200㎡
(70,150)
e 55公06

-162
渋谷区

更地


  
(           ) 
台形 北西5.3m区道
、中間画地




2低専
高度2種最高12m
(70,204)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
2,382,123  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

2,481,182 
100
[  80.0]

3,101,478 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

3,100,000 
b (            
2,682,327  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

2,584,073 
100
[  74.5]

3,468,554 

3,470,000 
c (            
5,092,648  
100
[ 100.0]
[ 108.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

5,168,729 
100
[  88.2]

5,860,237 

5,860,000 
d (            
2,546,963  
100
[ 100.0]
[ 104.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

2,549,412 
100
[  81.6]

3,124,279 

3,120,000 
e (            
2,492,709  
100
[ 100.0]
[ 101.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

2,535,085 
100
[  80.8]

3,137,481 

3,140,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -3.0 環境     -20.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -15.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   3,220,000 円/㎡]  



渋谷 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
開発法を適用するため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
分譲用マンション適地と判断した。
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

15,645,860,500 

5,678,567,876 

10 

2,470,000 

7,643.69 

450,000 

9,920.53 
⑧開発法による価格           9,967,292,624 円    (             3,230,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
渋谷 -11 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,089 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,089.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
1,804.33 ㎡  9,920.53 ㎡  7,823.29 ㎡  2,097.24 ㎡  7,643.69 ㎡  RC・10F 1B
 (   102 戸)
 75㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      58.4 %)  (     321.2 %)  (     253.3 %)  (      67.9 %)  (     77.05 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防
高度3種最高30m

70 % 

300 % 

300 % 
間口

奥行
       m

       m
前面道路: 区道

特定道路までの距離:
   7.9 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 2,470,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅    2,470,000 円/㎡  ×       7,643.69 ㎡  =          18,879,914,300 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                18,879,914,300 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    450,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          463,500 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     463,500 円/㎡  ×      9,920.53 ㎡  =           4,598,165,655 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱等より査定
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
           18,879,914,300 円  ×          10 %  =           1,887,991,430 円 
支出合計 ④+⑤+⑥         6,486,157,085 円 
(4)-4 投下資本収益率     10 %
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 4 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目) 22 ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 1,510,393,144 円       8 %) ×  0.8877  (     15 ヶ月) =          1,340,775,994 円 
販売総額(2期) 13,593,538,296 円      72 %) ×  0.8264  (     24 ヶ月) =         11,233,700,048 円 
販売総額(3期) 3,775,982,860 円      20 %) ×  0.8134  (     26 ヶ月) =          3,071,384,458 円 
収入合計 15,645,860,500 円 
支出 建築工事費(1期) 919,633,131 円      20 %) ×  0.9535  (      6 ヶ月) =            876,870,190 円 
建築工事費(2期) 919,633,131 円      20 %) ×  0.8877  (     15 ヶ月) =            816,358,330 円 
建築工事費(3期) 2,758,899,393 円      60 %) ×  0.8264  (     24 ヶ月) =          2,279,954,458 円 
開発負担金  円         %) ×  0.9535  (      6 ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 566,397,429 円      30 %) ×  0.9687  (      4 ヶ月) =            548,669,189 円 
販売管理費(2期) 755,196,572 円      40 %) ×  0.9019  (     13 ヶ月) =            681,111,788 円 
販売管理費(3期) 566,397,429 円      30 %) ×  0.8397  (     22 ヶ月) =            475,603,921 円 
支出合計 5,678,567,876 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
       15,645,860,500 円  -              5,678,567,876 円  =              9,967,292,624 円 

            3,230,000 円/㎡ 
4 不動産ID 渋谷 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  渋谷区恵比寿西二丁目20番1
0110000021246-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
渋谷 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -11 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 中原 幸夫   TEL.
鑑定評価額 9,880,000,000 円  1㎡当たりの価格 3,200,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
2,430,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
渋谷区恵比寿西2丁目20番1
「恵比寿西2-20-7」
②地積
 (㎡)
3,089  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,300)
準防

(その他)
高度3種最高30m


(70,300)
不整形
1:1.2
共同住宅

RC10F2B
中高層のマンション
が建ち並ぶ住宅地域
南東7.9m区道、東側道 水道、ガス、下水 代官山

200m
(2)



①範囲 東     0 m、西    70 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    50.0 m、奥行 約    60.0 m、規模       3,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7.9m区道 交通

施設
代官山駅北東方

200m
法令

規制
2中専
(70,300)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
 来予測
代官山駅至近に位置し利便性と住環境に優れ、富裕層向けの高級マンション需要が強いことから、当面、このよ
うな地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         3,250,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格              3,140,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として都心のマンション開発適地が存する圏域と判定した。需要者の中心は、マンションデベロッパ
ーが想定される。低金利が続いてきた中で同一需給圏ではマンション需要は依然として強く分譲価格は高騰しており、
近隣地域のような代官山駅徒歩圏の土地は稀少性が極めて高くデベロッパー間の取得競争は依然として激しい。市場の
中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、稀少性が高い開発適地をめぐってマンションデベロ
ッパー相互の取得需要が競合する中で、市場性とともに投資採算性をも重視する。本件では、取引事例比較法において
主として都心の開発適地に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、マンション分譲事業を想定した開発法
による価格とを相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        3,040,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価の上昇傾向が顕著となり、低金利政策の
終焉可能性が意識される中、利便性が高い都
心住宅地需要は依然として堅調に推移してい
る。

代官山駅至近に位置し利便性と住環境に優れ
ているため、富裕層のマンション需要が強く
、分譲価格は強含みの傾向にある。


個別的要因に変化はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.3 %  %
3 試算価格算定内訳 渋谷 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 68公06

-9
渋谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南西3.8m区道
、中間画地




2中専
高度3種最高30m
(70,160)
b R5710

-28
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東8.5m区道、
南東3.8m、
角地



準工
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
c R5711

-901
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 北8m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高17m
(70,200)
d ABR(公
)06
-103
港区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西3.3m区道、
北3m、東2m、
三方路



1中専
高度地区2種17m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
3,024,109  
100
[ 100.0]
[ 104.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

3,157,170 
100
[  88.3]

3,575,504 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

3,580,000 
b (            
1,216,356  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

1,244,698 
100
[  79.6]

1,563,691 

1,560,000 
c (            
1,902,842  
100
[ 100.0]
[ 108.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

2,062,681 
100
[  72.6]

2,841,158 

2,840,000 
d (            
2,475,401  
100
[ 100.0]
[ 104.0]
100
100
[   /  ]
100
[  98.8]

2,605,685 
100
[  85.7]

3,040,473 

3,040,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -22.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -22.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   3,250,000 円/㎡]  



渋谷 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
開発法を適用するため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

15,519,173,371 

5,806,027,820 

10 

2,450,000 

7,643.69 

466,000 

9,920.53 
⑧開発法による価格           9,713,145,551 円    (             3,140,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
渋谷 -11 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,089 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,089.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
1,804.33 ㎡  9,920.53 ㎡  7,823.29 ㎡  2,097.24 ㎡  7,643.69 ㎡  RC・10F 1B
 (   102 戸)
 75㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      58.4 %)  (     321.2 %)  (     253.3 %)  (      67.9 %)  (     77.05 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防
高度3種最高30m

70 % 

300 % 

300 % 
間口

奥行
  54.0 m

  68.0 m
前面道路: 区道

特定道路までの距離:
   7.9 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 2,450,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内における類似の分譲事例を参考に査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅    2,450,000 円/㎡  ×       7,643.69 ㎡  =          18,727,040,500 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                18,727,040,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    466,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          479,980 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似のマンション建築費を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     479,980 円/㎡  ×      9,920.53 ㎡  =           4,761,655,989 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
           18,727,040,500 円  ×          10 %  =           1,872,704,050 円 
支出合計 ④+⑤+⑥         6,634,360,039 円 
(4)-4 投下資本収益率     10 %
投下資本収益率の算定根拠 標準的な借入金利率、利潤率、危険負担率に基づいて査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 4 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目) 22 ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 1,498,163,240 円       8 %) ×  0.8877  (     15 ヶ月) =          1,329,919,508 円 
販売総額(2期) 13,483,469,160 円      72 %) ×  0.8264  (     24 ヶ月) =         11,142,738,914 円 
販売総額(3期) 3,745,408,100 円      20 %) ×  0.8134  (     26 ヶ月) =          3,046,514,949 円 
収入合計 15,519,173,371 円 
支出 建築工事費(1期) 952,331,198 円      20 %) ×  0.9535  (      6 ヶ月) =            908,047,797 円 
建築工事費(2期) 952,331,198 円      20 %) ×  0.8877  (     15 ヶ月) =            845,384,404 円 
建築工事費(3期) 2,856,993,593 円      60 %) ×  0.8264  (     24 ヶ月) =          2,361,019,505 円 
開発負担金  円     100 %) ×  0.9535  (      6 ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 561,811,215 円      30 %) ×  0.9687  (      4 ヶ月) =            544,226,524 円 
販売管理費(2期) 749,081,620 円      40 %) ×  0.9019  (     13 ヶ月) =            675,596,713 円 
販売管理費(3期) 561,811,215 円      30 %) ×  0.8397  (     22 ヶ月) =            471,752,877 円 
支出合計 5,806,027,820 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
       15,519,173,371 円  -              5,806,027,820 円  =              9,713,145,551 円 

            3,140,000 円/㎡ 
4 不動産ID 渋谷 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  渋谷区恵比寿西二丁目20番1
0110000021246-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考