別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
渋谷 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -7 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　海老本　貴   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区本町１丁目９番１３
｢本町１－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,160)

1:1.5		 住宅兼共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 北西3.4m区道 水道、ガス、下水 初台

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、３．４
ｍ区道		 交通

施設		 初台駅西方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅、共同住宅、アパートが建ち並ぶ地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因は
なく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    824,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    603,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及び隣接区において一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した。
需要者の属性は、主に一般住宅を購入するエンドユーザーであるが、画地規模が大きくなれば戸建分譲業者やデベロッ
パー等が購入する。近隣地域は、都心へのアクセスに優れ、利便性が高いことから、需要は堅調である。近隣地域の土
地価格の水準は、立地条件、画地条件等により大きく異なるが、坪単価２００万円台前半～３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性を有する取引事例を収集・選択のうえ、要因比較を適切に行っており、市場性を反映し、説得力が
高い。収益価格は、土地価格に対して期待する利回りを確保できる賃料収入が見込み難いため、低位に求められた。標
準地の取引は、規模等を鑑みれば、収益性よりも居住の快適性等を重視して取引する需要者が中心となる。本件におい
ては、比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    748,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響は弱まり、景気は
緩やかに持ち直してきているが、不透明感が
強まる海外経済や国内の金融政策には留意す
る必要がある。

初台駅徒歩５分圏内の住宅地域である。新宿
へのアクセスにも優れ、売買需要の底堅いエ
リアである。地域要因に影響を与える大きな
変動要因はない。

価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％ +4.3 ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４公０６

-5		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.4m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高30m
地区計画等
(70,176)
b ６６公０６

-14		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
c ６６公０６

-15		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南3.6m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
d ５５公０６

-185		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e ６４公０６

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
高度地区
(70,184)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
934,744  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
962,509 		 100
[ 116.0]
829,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
838,000 
b (　           ) 
650,291  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
822,243 		 100
[  95.0]
865,519 
874,000 
c (　           ) 
623,741  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
668,115 		 100
[  80.8]
826,875 
835,000 
d (　           ) 
685,276  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
739,818 		 100
[  94.1]
786,204 
794,000 
e (　           ) 
901,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
909,828 		 100
[ 112.1]
811,622 
820,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    824,000 円／㎡]  



渋谷 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,658,182 
2,061,330 
7,596,852 
4,358,800 
3,238,052 		 （　0.9653）
3,125,692 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     86,824,778 円　　　　（　    603,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   144 ㎡      9.7 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３５㎡程度、住戸数６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
87.5 
70.00 
3,750 
262,500 		 1.0  262,500 
1.0  262,500 

 2～ 2		 住宅
80.00 
87.5 
70.00 
3,800 
266,000 		 1.0  266,000 
1.0  266,000 

 3～ 3		 住宅
80.00 
87.5 
70.00 
3,850 
269,500 		 1.0  269,500 
1.0  269,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
87.5 
210.00 

798,000 		 798,000 
798,000 
⑨年額支払賃料        798,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,576,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         378,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,954,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       497,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,456,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           798,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          798,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         194,301 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,658,182 円　　　　（　        67,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９公賃０６
　　　　-20		 4,173  
(   4,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,094 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７公賃０６
　　　　-38		 4,132  
(   4,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,934 
c ０４公賃０６
　　　　-10		 3,441  
(   3,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,409 
渋谷 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 204,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 945,630 円  　　　        9,954,000　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      197,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      578,000 円  　　　　     68,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,061,330 円　（　　　　　　        14,315 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9653    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,358,800 円  
（　　　　　        30,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,658,182 円      
②総費用 2,061,330 円      
③純収益　①－② 7,596,852 円      
④建物等に帰属する純収益 4,358,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,238,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,125,692 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,706 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,824,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     603,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区本町一丁目９番１３
 0110000086758-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
渋谷 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -7 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区本町１丁目９番１３
｢本町１－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,160)

1:1.5		 住宅兼共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 北西3.4m区道 水道、ガス、下水 初台

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位：北３．４
ｍ区道		 交通

施設		 初台駅西方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 甲州街道背後の住宅地で狭隘道路であるが、都心に近く生活利便性は良好である。同区内では取引も多く、画地
の細分化が見られる。地域に影響を及ぼす要因見当たらず、現状を維持しながら推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    821,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    598,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及びその周辺区の熟成度の類似した住宅地域である。需要者は居住用として取得するエンドユーザ
ーが典型で、建売業者、個人法人投資家等も想定される。市場の需給動向は渋谷区内では供給が多く、敷地が細分化し
、割高な取引も見られる。不動産需要は回復基が調鮮明であるが、高値警戒感や金利の先高感等の市場停滞リスクは払
拭出来ない。中心となる価格帯は土地は対象標準地と同規模で概ね１億円前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は幹線道路背後の低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視され
る。比準価格は各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地域
が狭隘道路で基準容積率が低く、地価水準に見合った賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって、市場の実
態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    748,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高感や高値警戒感はあるが、住宅地
の需要は堅調で、今後市場停滞リスクである
日本銀行の金融政策の変更等の動向には注視
が必要である。

画地の細分化が見られ、幹線道路背後にある
が喧噪感はない。生活利便性の良好な住宅地
域として成熟度を増している。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％ +4.3 ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６公０６

-14		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,160)
b ５５公０６

-193		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.8m私道
、南西3.7m、
角地
１住居
高度3種最高20m
地区計画等
(80,160)
c ０６公０６

-3		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東3.6m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
d ０６公０６

-7		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西3m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
843,634  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
830,655 		 100
[ 102.0]
814,368 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
823,000 
b (　           ) 
922,284  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
917,850 		 100
[  99.0]
927,121 
936,000 
c (　           ) 
723,589  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
770,366 		 100
[  94.9]
811,766 
820,000 
d (　           ) 
605,602  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
625,409 		 100
[  89.3]
700,346 
707,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    821,000 円／㎡]  



渋谷 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,380,033 
1,903,100 
7,476,933 
4,257,500 
3,219,433 		 （　0.9635）
3,101,924 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     86,164,556 円　　　　（　    598,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   144 ㎡      9.7 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階を共同住宅（１ＤＫ、標準３５㎡程度）を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
87.5 
70.00 
3,600 
252,000 		 2.0  504,000 
1.0  252,000 

 2～ 2		 居宅
80.00 
87.5 
70.00 
3,700 
259,000 		 2.0  518,000 
1.0  259,000 

 3～ 3		 居宅
80.00 
87.5 
70.00 
3,750 
262,500 		 2.0  525,000 
1.0  262,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
87.5 
210.00 

773,500 		 1,547,000 
773,500 
⑨年額支払賃料        773,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,282,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         378,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似共同住宅の共益費等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,660,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       483,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,177,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,547,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,697 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          773,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         188,336 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,380,033 円　　　　（　        65,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-25		 3,663  
(   3,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,982 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,785 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-26		 3,312  
(   3,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,486 
c ０４公賃０６
　　　　-9		 3,488  
(   3,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,104 
渋谷 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 821,100 円  　　　        9,660,000　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      197,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      556,700 円  　　　　     65,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,903,100 円　（　　　　　　        13,216 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9635    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,257,500 円  
（　　　　　        29,566 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,380,033 円      
②総費用 1,903,100 円      
③純収益　①－② 7,476,933 円      
④建物等に帰属する純収益 4,257,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,219,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,101,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,164,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     598,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区本町一丁目９番１３
 0110000086758-0000
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備考