別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
渋谷 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 809,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神宮前４丁目１８番７
｢神宮前４－１８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 337  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ3		 マンション、一般住
宅等が混在する住宅
地域		 南西5.5m区道 水道、ガス、下水 表参道

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北　５．５
ｍ区道		 交通

施設		 表参道駅　北西方

330m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 表参道背後の品等が高く用途の多様性を有する住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 表参道背後の住宅地域である。同一需給圏は渋谷区、港区等の品等が高い住宅地域一帯である。主たる需要者は、自宅
兼事務所、自宅使用目的の中小企業の経営者等や富裕者層で、投資目的の個人・法人も存在する。地域において供給は
少ない状態が続き、希少価値を有し需要は根強い。土地は２００万円／㎡を超える取引が多く、画地規模や地域性によ
って、取引総額は大きく異なり、市場における一定の総額価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し、品等が高い住居系地域内の取引事例により価格が決定されており、市場性
を反映している。収益価格は、当該地域は居住の快適性・利便性等の外に、収益性を重視して新規に土地を取得し共同
住宅等を建築する投資家等も存在すると判断され、規範性をある程度有する。よって、本件においては、比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 62.1]		 [104.0]
100		 2,390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症が５類感染症に変
更され、インバウンド需要等も回復してきた
が、企業物価、消費者物価とも上昇傾向とな
っている。

渋谷区神宮前地域の用途の多様性を有する住
宅地域として、需要は底堅い。地域的要因に
影響を与える大きな変動はない。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４公０６

-9		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
b ０８公０６

-4		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.5m私道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
特別用途地区
(70,160)
c ５５公０６

-137		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.9m区道
、北東3.9m、
角地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(80,160)
d ５５公０６

-139		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
e ６３公０６

-5		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
２住居
高度3種最高30m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,882,733  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,909,888 		 100
[  82.1]
2,326,295 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,420,000 
b (　           ) 
1,633,581  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,748,417 		 100
[  74.5]
2,346,868 
2,440,000 
c (　           ) 
2,241,993  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,317,445 		 100
[  92.2]
2,513,498 
2,610,000 
d (　           ) 
2,160,432  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,185,360 		 100
[  84.8]
2,577,075 
2,680,000 
e (　           ) 
2,198,080  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,208,648 		 100
[  86.6]
2,550,402 
2,650,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,550,000 円／㎡]  



渋谷 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,505,756 
8,280,475 
32,225,281 
10,374,000 
21,851,281 		 （　0.9585）
20,944,453 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    581,790,361 円　　　　（　  1,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 195.00 ＲＣ4 598.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   337 ㎡     16.5 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ファミリータイプの住戸（全１１戸）で構成される共同住宅 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 エレベータあり
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
162.00 
81.5 
132.00 
5,900 
778,800 		 1.0  778,800 
1.0  778,800 

 2～ 2		 共同住宅
195.00 
95.9 
187.00 
6,000 
1,122,000 		 1.0  1,122,000 
1.0  1,122,000 

 3～ 3		 共同住宅
152.00 
95.4 
145.00 
6,000 
870,000 		 1.0  870,000 
1.0  870,000 

 4～ 4		 共同住宅
89.00 
100.0 
89.00 
6,100 
542,900 		 1.0  542,900 
1.0  542,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
598.00 
92.5 
553.00 

3,313,700 		 3,313,700 
3,313,700 
⑨年額支払賃料      3,313,700 円　×　12ヶ月　＝　      39,764,400 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     553.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,990,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,755,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,087,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,667,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,313,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,313,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         806,836 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,505,756 円　　　　（　       120,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２公賃０６
　　　　-10		 4,711  
(   4,605) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
5,401 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,133 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２公賃０６
　　　　-11		 5,133  
(   5,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 81.0]		 100
[ 90.0]
7,185 
c １２公賃０６
　　　　-12		 4,506  
(   4,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 88.0]
5,819 
渋谷 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 910,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,217,275 円  　　　       41,755,200　×　　　　  10.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,242,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,547,000 円  　　　　    182,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,280,475 円　（　　　　　　        24,571 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 296,000 円／㎡　×　     598.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,374,000 円  
（　　　　　        30,783 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,505,756 円      
②総費用 8,280,475 円      
③純収益　①－② 32,225,281 円      
④建物等に帰属する純収益 10,374,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,851,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,944,453 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,150 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    581,790,361 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神宮前四丁目１８番７
 0110000107529-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋谷 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 805,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神宮前４丁目１８番７
｢神宮前４－１８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 337  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ3		 マンション、一般住
宅等が混在する住宅
地域		 南西5.5m区道 水道、ガス、下水 表参道

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 表参道背後の、ゆとりある閑
静な邸宅・マンション地域。		 街

路		 基準方位　北、５．
５ｍ区道		 交通

施設		 表参道駅北西方

330m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戦前は「穏田」地区として旧陸軍将校クラスが居住した街路・環境の優れた邸宅地域であったが、ファッション
中心区にあり、グレードの高い中層マンションへの建替が今後も進行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区の比較的品等の高い住宅地域の圏域である。需要者は、企業経営者や富裕層などの一次取得者層
のほか、賃貸収益目的の投資家や法人も見られる。表参道背後の整然とした品位のある共同住宅地域にあり、今後の金
利動向は気がかりだが、金融緩和による住宅需要は依然堅調なためマンション用地は高値で取引されている。需要の中
心となる価格帯であるが、平米単価では２５０万円を超え、土地建物総額では数十億円となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地の存する神宮前地区の４事例から得られたものであり、市場の実勢を反映した実証的な規範性
の高い価格である。収益価格は中層マンションとして賃貸する場合の収益性を反映している。住宅地として居住の快適
性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いが、賃貸収益目的の投資家需要もあることから、比準価格を重視しつつ
も、収益価格をも参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 62.0]		 [104.0]
100		 2,390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり穏やかな回復
が続いているが、物価上昇、海外景気の下振
れリスク等の影響に十分注意する必要がある
。

金融緩和による堅調な富裕層の住宅需要を背
景に、グレードの高いマンションへの建替が
、地価水準に影響を与えている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  -1.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-138		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南西4m、
二方路
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
b ５５公０６

-139		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
c ６３公０６

-5		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
２住居
高度3種最高30m
(70,160)
d ０５基０６

-5		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
北東4m、
北西4m、
三方路
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,211,451  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,217,955 		 100
[  89.1]
2,489,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,590,000 
b (　           ) 
2,160,432  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,185,360 		 100
[  89.8]
2,433,586 
2,530,000 
c (　           ) 
2,198,080  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,208,648 		 100
[  91.3]
2,419,111 
2,520,000 
d (　           ) 
2,682,327  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
2,584,073 		 100
[  91.9]
2,811,831 
2,920,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -7.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -6.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,550,000 円／㎡]  



渋谷 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,794,389 
7,416,475 
33,377,914 
11,571,000 
21,806,914 		 （　0.9585）
20,901,927 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    580,609,083 円　　　　（　  1,720,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 195.00 ＲＣ4 598.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   337 ㎡     17.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ、１戸当たり約５０㎡程度を想定 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同類型共同住宅の標準的有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
162.00 
81.5 
132.00 
5,795 
764,940 		 1.0  764,940 
1.0  764,940 

 2～ 2		 共同住宅
195.00 
95.9 
187.00 
6,100 
1,140,700 		 1.0  1,140,700 
1.0  1,140,700 

 3～ 3		 共同住宅
152.00 
95.4 
145.00 
6,100 
884,500 		 1.0  884,500 
1.0  884,500 

 4～ 4		 共同住宅
89.00 
100.0 
89.00 
6,161 
548,329 		 1.0  548,329 
1.0  548,329 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
598.00 
92.5 
553.00 

3,338,469 		 3,338,469 
3,338,469 
⑨年額支払賃料      3,338,469 円　×　12ヶ月　＝　      40,061,628 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     553.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,990,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,052,428 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,102,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,949,807 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,338,469 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,338,469 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         812,867 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,794,389 円　　　　（　       121,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２公賃０６
　　　　-11		 5,133  
(   5,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 82.6]		 100
[100.0]
6,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６公賃０６
　　　　-19		 5,532  
(   5,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 88.3]		 100
[100.0]
6,328 
c １２公賃０６
　　　　-10		 4,711  
(   4,605) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
6,040 
渋谷 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,027,775 円  　　　       42,052,428　×　　　　   7.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,242,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,416,475 円　（　　　　　　        22,007 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     598.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,571,000 円  
（　　　　　        34,335 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,794,389 円      
②総費用 7,416,475 円      
③純収益　①－② 33,377,914 円      
④建物等に帰属する純収益 11,571,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,806,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,901,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,024 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    580,609,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,720,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神宮前四丁目１８番７
 0110000107529-0000
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50 　
備考