別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
渋谷 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -3 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　海老本　貴   TEL.
鑑定評価額 318,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区広尾２丁目１１番６
｢広尾２－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種
第１種文教地区

(70,150)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5.4m区道 水道、ガス、下水 広尾

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ区道		 交通

施設		 広尾駅西方

600m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、比較的規模の大きい戸建住宅のほか、共同住宅等が建ち並ぶ名声の高い住宅地域である。価格形成
に大きな影響を及ぼす変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及び隣接区における高級住宅地域と判定した。主たる需要者としては、自己使用目的の個人（富
裕層）、賃貸事業目的の個人（富裕層）、法人が想定される。近隣地域及びその周辺地域は地域の名声があり、需要は
依然として底堅いが、供給は少ない。土地の価格水準は、立地条件、画地条件等により大きく異なるが、その希少性等
から中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性を有する取引事例を収集・選択のうえ、要因比較を適切に行っており、市場性を反映し、説得力が
高い。収益価格は、土地価格に対して期待する利回りを確保できる賃料収入が見込み難いため、低位に求められた。
標準地の取引は、規模等を鑑みれば、収益性よりも居住の快適性等を重視して取引する個人が中心となる。本件におい
ては、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.8]		 [105.0]
100		 1,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響は弱まり、景気は
緩やかに持ち直してきているが、不透明感が
強まる海外経済や国内の金融政策には留意す
る必要がある。

良好な住環境が形成された閑静な住宅地域で
あり、近隣地域等の地域要因に影響を与える
ような大きな変動要因はない。


価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３公０６

-12		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m区道、
西3.1m、角地
１住居
高度3種最高20m
(80,288)
b ５５公０６

-164		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.4m区道
、北西4.4m、
角地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１３０㎡
(80,150)
c ５５公０６

-146		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.1m区道
、中間画地
２住居
高度3種最高20m
第１種文教地区
(70,164)
d １２公０６

-8		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.6m私道、
北4m、二方路
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(80,160)
e ５５公０６

-160		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西5.3m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１４０㎡
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,321,414  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
1,311,230 		 100
[  89.3]
1,468,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,389,300  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,327,034 		 100
[  91.2]
1,455,081 
1,530,000 
c (　           ) 
1,438,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,487,139 		 100
[  93.8]
1,585,436 
1,660,000 
d (　           ) 
1,080,957  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,119,871 		 100
[  76.0]
1,473,514 
1,550,000 
e (　           ) 
1,148,671  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
1,372,024 		 100
[  93.1]
1,473,710 
1,550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,550,000 円／㎡]  



渋谷 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,931,614 
3,568,816 
13,362,798 
5,603,100 
7,759,698 		 （　0.9504）
7,374,817 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    204,856,028 円　　　　（　    980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
第１種文教地区		 70 ％   150 ％   150 ％   209 ㎡      9.2 m x   22.8 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各住戸５０㎡程度を想定 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
110.00 
90.9 
100.00 
5,150 
515,000 		 2.0  1,030,000 
1.0  515,000 

  ～ 2		 住宅
110.00 
90.9 
100.00 
5,200 
520,000 		 2.0  1,040,000 
1.0  520,000 

  ～ 3		 住宅
65.00 
84.6 
55.00 
5,250 
288,750 		 2.0  577,500 
1.0  288,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
89.5 
255.00 

1,323,750 		 2,647,500 
1,323,750 
⑨年額支払賃料      1,323,750 円　×　12ヶ月　＝　      15,885,000 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         612,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,497,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       872,850 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,584,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,647,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,151 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,323,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         322,313 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,931,614 円　　　　（　        81,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４公賃０６
　　　　-8		 5,234  
(   5,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,396 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,371 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０４公賃０６
　　　　-7		 4,967  
(   4,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,017 
c １０公賃０６
　　　　-13		 4,806  
(   4,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
5,164 
渋谷 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 491,500 円  　　　　     98,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,536,216 円  　　　       17,457,000　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      509,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      835,500 円  　　　　     98,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,568,816 円　（　　　　　　        17,076 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,603,100 円  
（　　　　　        26,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,931,614 円      
②総費用 3,568,816 円      
③純収益　①－② 13,362,798 円      
④建物等に帰属する純収益 5,603,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,759,698 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,374,817 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,856,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区広尾二丁目１１番６
 0110000121792-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
渋谷 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -3 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 318,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区広尾２丁目１１番６
｢広尾２－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種
第１種文教地区

(70,150)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5.4m区道 水道、ガス、下水 広尾

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ区道		 交通

施設		 広尾駅　西方

600m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    993,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及びその隣接区に存する高級住宅地域である。中心となる需要者は、自己使用目的の個人、ある
程度規模が纏まった画地については、投資用不動産の開発を目的とする不動産業者等である。地域の名声を反映して需
要は底堅く、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地代で坪当たり４００～５００万円前後、総額で２億円
～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅が多い広尾２丁目の閑静な高級住宅地域に所在し、取引の中心は戸建住宅地として自己利用を目的とす
るものである。収益物件である賃貸用共同住宅もみられるが、居住環境等を重視する自己使用目的の需要が強い。した
がって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.8]		 [105.0]
100		 1,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は堅調に
推移しているが、今後については金融緩和政
策の転換の可能性や物価動向に留意を要する
。

住環境が優れ、稀少性が高い住宅地の需要は
底堅い。周辺地域を含めて地域要因に影響を
及ぼす格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６６公０６

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m区道、
西5.3m、角地
２中専
高度3種最高30m
(80,212)
b ５５基０６

-5		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.5m区道
、南西4m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,220)
c ０９公０６

-12		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東2.7m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,160)
d ５５公０６

-146		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.1m区道
、中間画地
２住居
高度3種最高20m
第１種文教地区
(70,164)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,345,436  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,416,665 		 100
[  99.8]
1,419,504 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,490,000 
b (　           ) 
1,452,189  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,509,439 		 100
[  98.9]
1,526,228 
1,600,000 
c (　           ) 
1,479,906  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,497,317 		 100
[  94.2]
1,589,508 
1,670,000 
d (　           ) 
1,438,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,487,139 		 100
[  95.6]
1,555,585 
1,630,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



渋谷 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,892,819 
3,523,880 
13,368,939 
5,574,600 
7,794,339 		 （　0.9585）
7,470,874 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    207,524,278 円　　　　（　    993,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
第１種文教地区		 70 ％   150 ％   150 ％   209 ㎡      9.2 m x   22.8 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ（平均専有面積５０㎡）の賃貸マンションを想定 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
90.9 
100.00 
5,100 
510,000 		 1.0  510,000 
1.0  510,000 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.9 
100.00 
5,200 
520,000 		 1.0  520,000 
1.0  520,000 

 3～ 3		 住宅
65.00 
84.6 
55.00 
5,300 
291,500 		 1.0  291,500 
1.0  291,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
89.5 
255.00 

1,321,500 		 1,321,500 
1,321,500 
⑨年額支払賃料      1,321,500 円　×　12ヶ月　＝　      15,858,000 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         612,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,470,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       871,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,558,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,321,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,321,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         321,765 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,892,819 円　　　　（　        80,827 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４公賃０６
　　　　-8		 5,234  
(   5,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,231 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,315 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０公賃０６
　　　　-13		 4,806  
(   4,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,955 
c １０公賃０６
　　　　-15		 4,967  
(   4,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,520 
渋谷 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 489,000 円  　　　　     97,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,498,980 円  　　　       17,430,000　×　　　　   8.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      509,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      831,300 円  　　　　     97,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,800 円  　　　　     97,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,800 円  　　　　     97,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,523,880 円　（　　　　　　        16,861 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 333,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,574,600 円  
（　　　　　        26,673 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,892,819 円      
②総費用 3,523,880 円      
③純収益　①－② 13,368,939 円      
④建物等に帰属する純収益 5,574,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,794,339 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,470,874 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,524,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     993,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区広尾二丁目１１番６
 0110000121792-0000
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備考