別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-27 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷岡　勝治   TEL.
鑑定評価額 311,000,000 円  １㎡当たりの価格 736,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区桜丘５丁目３１１５番１
｢桜丘５－３２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 422  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最高45m
地区計画等

(80,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗付マンシ
ョン等が多い路線商
業地域		 西25m都道、北側道 水道、ガス、下水 千歳船橋

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       425 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 千歳船橋駅　南西方

750m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度3種最高45m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 環状八号通り沿いに、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地として成熟しており、当面現状を維持し
て推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    759,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    624,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は、同一需給圏内の投資
を目的とする個人や法人の投資家、自用を目的とする個人や法人、マンション開発を目的とするマンションデベロパー
等になる。稼働中で遵法性があり築浅の投資物件やマンション素地となる土地の取引は引き続き堅調である。土地の相
場は坪当たり２５０万円前後で推移。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、近隣地域・類似地域等において幹線道路沿い等の信頼性のある取引事例を収集し採用したもので、比準価
格は市場性を反映した実証的な価格である。対象地周辺は賃貸マンションも多く居住用の賃貸需要もあるが店舗等の賃
貸需要はやや弱い地域。また実需の取引も多い地域である。したがって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[103.0]		 100
[113.9]		 [103.0]
100		 734,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    698,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区人口は微増傾向。設備投資は緩やかに増加
。公共投資は緩やかに増加。輸出は横ばい傾
向。個人消費は緩やかに増加。住宅投資は弱
めの動き。

行政的規制、その他についても特に変化がな
く、繁華性の上昇する要因は特に見あたらな
い。地価は超低金利から下支えされている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０５
-12		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西33m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
b ０６０１９
１３
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東33m都道、
北西3.5m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
c ０６０１９
０８
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北25m都道、
西5.2m、
南5.3m、
三方路
２住居
高度2種最高45m
風致地区
(50,124)
d ０６０１０
１０
-24		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最高28m
(90,300)
e ０６０１０
１１
-11		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西33m都道、
南東7.9m、
西5.9m、
三方路
準住居
高度3種最高45m
地区計画等
(76,235)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
920,760  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
953,907 		 100
[ 130.0]
733,775 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
756,000 
b (　           ) 
814,053  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
842,291 		 100
[ 113.9]
739,500 
762,000 
c (　           ) 
833,689  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
814,813 		 100
[ 110.7]
736,055 
758,000 
d (　           ) 
784,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
799,772 		 100
[ 108.2]
739,161 
761,000 
e (　           ) 
762,957  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
755,691 		 100
[ 103.2]
732,259 
754,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    759,000 円／㎡]  



世田谷 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,669,939 
13,263,050 
34,406,889 
23,763,600 
10,643,289 		 （　0.9396）
10,000,434 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    263,169,316 円　　　　（　    624,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 271.98 ＲＣ8 1,236.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度3種最高45m
地区計画等		 80 ％   300 ％   300 ％   422 ㎡     12.0 m x   26.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸２階～住宅　２ＤＫ・２ＬＤＫ　　（平均専有面積４５㎡～５０㎡程度） ⑦有効率　  95.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
271.98 
94.3 
256.44 
3,600 
923,184 		 6.0  5,539,104 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
195.36 
97.1 
189.62 
3,000 
568,860 		 1.0  568,860 
1.0  568,860 

 4～ 4		 住宅
150.74 
96.2 
145.00 
3,050 
442,250 		 1.0  442,250 
1.0  442,250 

 5～ 7		 住宅
105.74 
94.6 
100.00 
3,100 
310,000 		 1.0  310,000 
1.0  310,000 

 8～ 8		 住宅
105.74 
94.6 
100.00 
3,150 
315,000 		 1.0  315,000 
1.0  315,000 

計
1,236.40 
95.5 
1,180.68 

3,748,154 		 8,364,074 
2,824,970 
⑨年額支払賃料      3,748,154 円　×　12ヶ月　＝　      44,977,848 円 
⑩a共益費（管理費）             260 円／㎡　×　   1,180.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,683,722 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の建物の管理費を参考
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,661,570 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,433,079 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,228,491 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,364,074 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,459 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,824,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,361,989 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,669,939 円　　　　（　       112,962 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1331		 2,718  
(   2,716) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,020 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,068 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1332		 3,190  
(   3,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[112.5]		 100
[100.0]
3,116 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,484,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,888,050 円  　　　       48,661,570　×　　　　  12.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      544,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,519,000 円  　　　　    414,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       414,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       414,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,263,050 円　（　　　　　　        31,429 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 414,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   1,236.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,763,600 円  
（　　　　　        56,312 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,669,939 円      
②総費用 13,263,050 円      
③純収益　①－② 34,406,889 円      
④建物等に帰属する純収益 23,763,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,643,289 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,000,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,698 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,169,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     624,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区桜丘五丁目３１１５番１
 0109000146187-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-27 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　進藤　俊二   TEL.
鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 733,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区桜丘５丁目３１１５番１
｢桜丘５－３２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 422  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最高45m
地区計画等

(80,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗付マンシ
ョン等が多い路線商
業地域		 西25m都道、北側道 水道、ガス、下水 千歳船橋

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       425 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 千歳船橋駅　南西方

750m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度3種最高45m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく
、ここしばらくは現状のまま推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    666,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区等の幹線道路、準幹線道路沿いの路線商業地域等である。主たる需要者は、区内
で事業を営む個人・法人のほか、投資目的の個人やマンションデベロッパー等である。当該地域は幹線道路沿いに位置
することから高度利用が可能で、用途の多様性があることから需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。取引の
価格帯は規模や目的等により物件ごとに幅があるが、概ね坪２４０万～２６０万円前後のものが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地域は、環八通り沿いに店舗、マンション、及び事業所等が連担する路線商業地域で、事業者による自己使用目的
のほか、投資目的による収益性を重視した意思決定もなされるものと考えられる。したがって、本件では幹線道路沿い
の取引事例より求められた市場実勢を反映する比準価格を重視しながら、店舗付共同住宅を想定して求められた収益価
格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    800,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[103.0]		 100
[114.8]		 [103.0]
100		 728,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    698,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にある。雇用環境等
が改善するなか、区内の不動産市況も堅調に
推移しているが、金融資本市場の変動等に留
意を要する。

幹線道路沿いの路線商業地域として成熟して
おり、地域要因に特段の変化は見られない。
需給動向を背景に、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０５
-28		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ０６０１０
１０
-24		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最高28m
(90,300)
c ０６０１０
０７
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m区道、
南西3.8m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
d ０６０１０
０５
-12		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西33m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
638,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
763,157 		 100
[ 107.6]
709,254 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
731,000 
b (　           ) 
784,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
799,772 		 100
[ 108.2]
739,161 
761,000 
c (　           ) 
610,955  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.0]
795,015 		 100
[ 105.0]
757,157 
780,000 
d (　           ) 
920,760  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
953,907 		 100
[ 124.8]
764,349 
787,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    765,000 円／㎡]  



世田谷 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,848,102 
13,942,167 
34,905,935 
23,534,000 
11,371,935 		 （　0.9396）
10,685,070 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    281,186,053 円　　　　（　    666,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 271.98 ＲＣ8 1,236.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度3種最高45m
地区計画等		 80 ％   300 ％   300 ％   422 ㎡     12.0 m x   26.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～８階は住宅（１ＤＫタイプ、２５㎡～３０㎡程度）想定 ⑦有効率　  95.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
271.98 
94.3 
256.44 
3,700 
948,828 		 6.0  5,692,968 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
195.36 
97.1 
189.62 
3,000 
568,860 		 1.0  568,860 
1.0  568,860 

 3～ 3		 住宅
195.36 
97.1 
189.62 
3,050 
578,341 		 1.0  578,341 
1.0  578,341 

 4～ 4		 住宅
150.74 
96.2 
145.00 
3,100 
449,500 		 1.0  449,500 
1.0  449,500 

 5～ 8		 住宅
105.74 
94.6 
100.00 
3,200 
320,000 		 1.0  320,000 
1.0  320,000 

計
1,236.40 
95.5 
1,180.68 

3,825,529 		 8,569,669 
2,876,701 
⑨年額支払賃料      3,825,529 円　×　12ヶ月　＝　      45,906,348 円 
⑩a共益費（管理費）             280 円／㎡　×　   1,180.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,967,085 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似物件の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,873,433 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,493,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,379,761 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,569,669 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,412 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,876,701 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,386,929 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,848,102 円　　　　（　       115,754 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-911		 3,277  
(   3,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,415 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-912		 2,672  
(   2,561) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,939 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,460,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,633,167 円  　　　       49,873,433　×　　　　  13.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      544,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,485,000 円  　　　　    410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,942,167 円　（　　　　　　        33,038 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　   1,236.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,534,000 円  
（　　　　　        55,768 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,848,102 円      
②総費用 13,942,167 円      
③純収益　①－② 34,905,935 円      
④建物等に帰属する純収益 23,534,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,371,935 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,685,070 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    281,186,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     666,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区桜丘五丁目３１１５番１
 0109000146187-0000
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備考