別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
世田谷 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-21 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　阿部　章   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区代田１丁目３６８番２
｢代田１－３３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(          3) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(100,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 低中層店舗兼共同住
宅が多い近隣商業地
域		 北11m区道、西側道 水道、ガス、下水 世田谷代田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 世田谷代田駅南東方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ梅丘通り沿いの近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当
面は現状維持のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    792,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    462,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の私鉄沿線駅前から徒歩圏にある近隣商業地域である。主な需要者は、自用目的の店舗事業
者、投資目的の個人投資家や不動産会社等である。梅丘通り沿いの物件は供給が少なく、希少性から需要は底堅い。土
地取引は少なく、取引時の購入者の事情等によって価格も増減するが、土地相場は２５０万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた価格であり、市場の取引実態を反映した信頼性の高い価格である。他方、
収益価格は投資採算の観点から収益性を反映した理論的な価格であるが、一部共同住宅を想定したため低めに求められ
た。比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    795,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[111.7]		 [103.0]
100		 754,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が継続し、不動産市
況も堅調に推移している。今後は、海外景気
の動向・物価上昇・金利動向等の影響に注視
する必要がある。

地域要因に特段の変更はない。梅丘通り沿い
の土地は希少性があり、土地の需要は安定的
に推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０９
-4		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m都道、
東4m、二方路
近商
高度2種最高25m
不燃化特区
(77,200)
b ０６０１０
０１
-19		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.6m区道
、中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,240)
c ０６０１０
０７
-24		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西5.4m区道
、南西3.4m、
角地
近商
高度3種最高25m
地区計画等
(100,200)
d ０６０１０
１０
-24		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最高28m
(90,300)
e ０６０１０
０７
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m区道、
南西3.8m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
874,095  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
888,807 		 100
[ 110.5]
804,350 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
828,000 
b (　           ) 
687,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
709,077 		 100
[  94.2]
752,736 
775,000 
c (　           ) 
795,833  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.5]
927,714 		 100
[ 116.4]
797,005 
821,000 
d (　           ) 
784,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
799,772 		 100
[ 108.2]
739,161 
761,000 
e (　           ) 
610,955  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.0]
795,015 		 100
[ 105.5]
753,569 
776,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    792,000 円／㎡]  



世田谷 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,485,741 
3,059,422 
8,426,319 
5,642,420 
2,783,899 		 （　0.9593）
2,670,594 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     70,278,789 円　　　　（　    462,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＲＣ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
 100 ％   200 ％   200 ％   152 ㎡     10.0 m x   15.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は専有面積４５㎡程度（１ＬＤＫ・２ＤＫ）の共同住宅 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
80.0 
80.00 
3,700 
296,000 		 3.0  888,000 
1.0  296,000 

 2～ 2		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
3,500 
315,000 		 1.0  315,000 
1.0  315,000 

 3～ 3		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
3,550 
319,500 		 1.0  319,500 
1.0  319,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
86.7 
260.00 

930,500 		 1,522,500 
930,500 
⑨年額支払賃料        930,500 円　×　12ヶ月　＝　      11,166,000 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         436,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似不動産の共益費を参考とした
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,602,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       580,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,022,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,522,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          930,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         448,617 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,485,741 円　　　　（　        75,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-231		 3,499  
(   3,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,502 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-232		 3,541  
(   3,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
3,801 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 491,500 円  　　　　     98,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,334,322 円  　　　       11,602,800　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      201,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      835,500 円  　　　　     98,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,059,422 円　（　　　　　　        20,128 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,642,420 円  
（　　　　　        37,121 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,485,741 円      
②総費用 3,059,422 円      
③純収益　①－② 8,426,319 円      
④建物等に帰属する純収益 5,642,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,783,899 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,670,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,570 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,278,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     462,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区代田一丁目３６８番２
 0109000215942-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-21 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　柘植　大徳   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 758,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区代田１丁目３６８番２
｢代田１－３３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(          3) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(100,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 低中層店舗兼共同住
宅が多い近隣商業地
域		 北11m区道、西側道 水道、ガス、下水 世田谷代田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 世田谷代田駅　南東方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 低中層の店舗兼共同住宅が多い梅丘通り沿いの繁華性が乏しい近隣商業地域で将来的には純然たる住宅用途の建
物が増えると予測。地価は概ね同水準にある背後住宅地域の地価動向等をも考慮し上昇傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に世田谷区内の私鉄沿線各駅徒歩圏に存する近隣商業地域。需要者は個人投資家や企業経営者等の富裕
層、地縁性を有する法人、不動産業者等。繁華性が乏しい商業地域のため従来より需要は低位安定的に推移しています
が、背後住宅地域の地価水準との価格牽連性により需要が伸びて地価の上昇率が拡大。中心価格帯は取引件数が少ない
ことに加え、立地・規模により様々で把握が困難ですが、収益物件は総額２．５億円～６億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は低中層の店舗併用住宅が多く建ち並ぶ繁華性の乏しい近隣商業地域である近隣地域と地域特性が類似する取
引事例より試算し、実証性が高く市場の実態を反映しています。収益価格は３階建の店舗兼共同住宅の賃貸稼働を想定
したが、商住混在する繁華性の乏しい容積率制限２００％の地域特性等から低位に試算された。したがって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    795,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[110.7]		 [103.0]
100		 761,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響による個人消費の下振れが懸
念されるほか金融・為替市場の動向に十分留
意する必要があります。区内人口はほぼ横這
い傾向。

区内では低位価格帯の商業地域で商業繁華性
は乏しいが、背後住宅地域と同程度の地価水
準にあり、需要が増加。なお、地域要因の変
動は特にない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０４
-17		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高28m
(70,300)
b ０６０１０
０１
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ０６０１０
１７
-3		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南8m区道、
東3.8m、角地
１住居
高度2種最高19m
(80,200)
d ０６０１９
１３
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東33m都道、
北西3.5m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
807,203  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
826,576 		 100
[ 107.7]
767,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
791,000 
b (　           ) 
877,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
905,809 		 100
[ 116.3]
778,856 
802,000 
c (　           ) 
907,523  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
904,033 		 100
[ 123.4]
732,604 
755,000 
d (　           ) 
814,053  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
849,871 		 100
[ 108.1]
786,190 
810,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    790,000 円／㎡]  



世田谷 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,120,047 
2,765,611 
8,354,436 
5,585,020 
2,769,416 		 （　0.9593）
2,656,701 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     69,913,184 円　　　　（　    460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＲＣ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
 100 ％   200 ％   200 ％   152 ㎡     10.0 m x   15.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階及び３階をファミリー向け専有面積４５㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
80.0 
80.00 
3,700 
296,000 		 3.0  888,000 
1.0  296,000 

 2～ 2		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
3,350 
301,500 		 1.0  301,500 
1.0  301,500 

 3～ 3		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
3,350 
301,500 		 1.0  301,500 
1.0  301,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
86.7 
260.00 

899,000 		 1,491,000 
899,000 
⑨年額支払賃料        899,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,788,000 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         446,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣における賃貸店舗・住宅の取引実情、建物仕様等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,234,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       561,708 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,672,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,491,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          899,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         433,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,120,047 円　　　　（　        73,158 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1508		 3,455  
(   3,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,472 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1541		 3,240  
(   3,106) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,516 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 486,500 円  　　　　     97,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,056,011 円  　　　       11,234,160　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      201,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      827,000 円  　　　　     97,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,300 円  　　　　     97,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,300 円  　　　　     97,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,765,611 円　（　　　　　　        18,195 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,585,020 円  
（　　　　　        36,744 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,120,047 円      
②総費用 2,765,611 円      
③純収益　①－② 8,354,436 円      
④建物等に帰属する純収益 5,585,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,769,416 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,656,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,913,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区代田一丁目３６８番２
 0109000215942-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考