別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-20 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　木村　悦人   TEL.
鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区玉川３丁目１５９６番３
｢玉川３－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:1		 店舗

ＲＣ4F1B		 大規模店舗に中小規
模店舗が混在する商
業地域		 北6.9m区道、西側道 水道、ガス、下水 二子玉川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ区道 交通

施設		 二子玉川駅北西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模店舗を中心としてその周辺に中小規模の店舗付きビル等によって形成された二子玉川駅近くの成熟した商
業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
側道セットバック　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内及び隣接区内における最寄駅に近接する駅前商業地域である。需要者は個人、法人、不動産業
者、開発業者等である。二子玉川駅に近接し、百貨店、ショッピングセンターにも隣接する商業地域で、近年の供給は
限定的であるが、潜在需要は旺盛であると思料する。商業地の取引は少なく価格帯の把握は見い出しにくく、また、立
地、規模、間口と奥行きの関係性等によっても価格形成には大きな影響がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏の類似地域に存する代替競争関係にある取引事例との比較に基づいており、市場性を反映した
実証的な価格である。収益価格は、賃料水準を基に試算された収益性を反映した価格であるが、各種想定要素を含み、
予測の不確実性を含む点等流動的な面を有する価格である。以上の検討から本件においては市場性を反映した比準価格
を重視して、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,020,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.7]		 [102.9]
100		 1,570,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気全般は緩やかに回復傾向。個人消費は持
ち直し、設備投資は足踏み、住宅建設は弱含
み、公共投資は底堅い。為替相場や物価上昇
を注視が必要。

地域要因に特段の変動要因はないが、飲食店
等の客足の回復傾向、為替の動向、物価高に
よる影響が地域の土地価格に与える要因にも
注視が必要。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０７
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m国道、
中間画地
商業

(99,494)
b ０６０１０
０１
-17		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m区道、
南5.4m、角地
近商

(100,300)
c ０６０１０
１６
-5		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m都道、
北4m、角地
近商
高度3種最高31m
地区計画等
(100,300)
d ０６０１０
０５
-17		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9.2m都道
、中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
e ０６０１０
０９
-2		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11.1m区道、
中間画地
近商
高度2種最高28m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,455,177  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,501,743 		 100
[  97.2]
1,545,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　   -2.0

　　　[ 102.9]
　　　　 100
1,590,000 
b (　           ) 
1,249,704  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,228,281 		 100
[  80.8]
1,520,150 
1,560,000 
c (　           ) 
1,210,120  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,198,595 		 100
[  74.0]
1,619,723 
1,670,000 
d (　           ) 
1,087,470  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,130,969 		 100
[  64.3]
1,758,894 
1,810,000 
e (　           ) 
1,020,051  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,056,773 		 100
[  63.2]
1,672,109 
1,720,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,670,000 円／㎡]  



世田谷 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,708,765 
8,170,740 
17,538,025 
9,356,200 
8,181,825 		 （　0.9396）
7,687,643 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    202,306,395 円　　　　（　  1,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.56 ＲＣ4 412.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   142 ㎡     12.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～４階は事務所を想定（いずれもフロア貸し） ⑦有効率　  91.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
97.19 
91.4 
88.84 
7,830 
695,617 		 10.0  6,956,170 
1.0  695,617 

 2～ 2		 店舗
104.12 
92.0 
95.77 
5,079 
486,416 		 8.0  3,891,328 
1.0  486,416 

 3～ 3		 事務所
105.56 
92.1 
97.21 
3,516 
341,790 		 6.0  2,050,740 
1.0  341,790 

 4～ 4		 事務所
105.56 
92.1 
97.21 
3,516 
341,790 		 6.0  2,050,740 
1.0  341,790 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
412.43 
91.9 
379.03 

1,865,613 		 14,948,978 
1,865,613 
⑨年額支払賃料      1,865,613 円　×　12ヶ月　＝　      22,387,356 円 
⑩a共益費（管理費）             850 円／㎡　×　     379.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,866,106 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における類似建物の標準的な共益費相場より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,253,462 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,575,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,678,254 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,948,978 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,520 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,865,613 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         889,991 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,708,765 円　　　　（　       181,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-631		 7,898  
(   7,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[135.0]		 100
[ 45.0]
8,667 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,830 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６
　　　　-632		 4,862  
(   4,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]		 100
[ 45.0]
7,203 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 815,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,095,540 円  　　　       26,253,462　×　　　　  15.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,548,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,385,500 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,170,740 円　（　　　　　　        57,540 円／㎡）　　（経費率　　  31.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 384,000 円／㎡　×　     412.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,356,200 円  
（　　　　　        65,889 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,708,765 円      
②総費用 8,170,740 円      
③純収益　①－② 17,538,025 円      
④建物等に帰属する純収益 9,356,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,181,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,687,643 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,138 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    202,306,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区玉川三丁目１５９６番３
 0109000225280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-20 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　悟郎   TEL.
鑑定評価額 226,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区玉川３丁目１５９６番３
｢玉川３－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:1		 店舗

ＲＣ4F1B		 大規模店舗に中小規
模店舗が混在する商
業地域		 北6.9m区道、西側道 水道、ガス、下水 二子玉川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ区道 交通

施設		 二子玉川駅北西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区３種
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模店舗に近い二子玉川駅近くの成熟した商業地域であり、当面は現在の地域要因が維持されるものと予測す
る。駅前の人通り、商況は回復しつつあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
側道セットバック　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね世田谷区及び隣接区内の商業地域である。需要者は個人または法人投資家、不動産会社等が中心で
ある。二子玉川駅及び駅前の百貨店、ショッピングセンター近くに位置しており、百貨店等の売り上げが回復しつつあ
る中にあって、高い相対的稀少性が認められ、テナントビル用地等として投資家等による堅調な需要が見込まれる。立
地条件、画地規模、需要動機等による差が大きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は不動産の収益性を反映した価格であり、商業地においては取引価格の指標となり得るが、想定要素や予測の
不確実性を含む点で流動的な側面も有する。他方、比準価格は対象標準地と代替、競争関係にある商業地の取引事例か
ら求めた価格であり、市場性のみならず収益性をも反映して高い説得力を有すると判断される。したがって、本件では
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,020,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.7]		 [102.9]
100		 1,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境を背景に投資市場は概ね
堅調に推移しているが、金利動向、物価動向
、資材価格の動向等に注視が必要がある。


地域要因に特段の変動はない。コロナ禍によ
り一時遠のいた百貨店等の客足は、現在では
コロナ禍前に近い水準にまで戻りつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.1
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１２
-12		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(98,296)
b ０６０１０
１２
-18		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ０６０１０
０５
-28		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ０６０１０
０９
-2		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11.1m区道、
中間画地
近商
高度2種最高28m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,205,742  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,249,149 		 100
[  76.0]
1,643,617 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.9]
　　　　 100
1,690,000 
b (　           ) 
1,170,610  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,276,581 		 100
[  74.0]
1,725,109 
1,780,000 
c (　           ) 
638,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
763,157 		 100
[  53.0]
1,439,919 
1,480,000 
d (　           ) 
1,020,051  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,056,773 		 100
[  63.7]
1,658,984 
1,710,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,690,000 円／㎡]  



世田谷 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,668,603 
8,129,898 
17,538,705 
9,700,600 
7,838,105 		 （　0.9396）
7,364,683 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    193,807,447 円　　　　（　  1,360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.56 ＲＣ4 412.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   142 ㎡     12.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～４階は事務所を想定（いずれもフロア貸し） ⑦有効率　  91.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
97.19 
91.4 
88.84 
7,814 
694,196 		 10.0  6,941,960 
1.0  694,196 

 2～ 2		 店舗
104.12 
92.0 
95.77 
5,079 
486,416 		 8.0  3,891,328 
1.0  486,416 

 3～ 3		 事務所
105.56 
92.1 
97.21 
3,516 
341,790 		 6.0  2,050,740 
1.0  341,790 

 4～ 4		 事務所
105.56 
92.1 
97.21 
3,516 
341,790 		 6.0  2,050,740 
1.0  341,790 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
412.43 
91.9 
379.03 

1,864,192 		 14,934,768 
1,864,192 
⑨年額支払賃料      1,864,192 円　×　12ヶ月　＝　      22,370,304 円 
⑩a共益費（管理費）             850 円／㎡　×　     379.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,866,106 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,236,410 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,311,821 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,924,589 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,934,768 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,864,192 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         602,134 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,668,603 円　　　　（　       180,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1127		 7,087  
(   6,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
8,409 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,814 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６
　　　　-1128		 4,990  
(   4,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 74.3]		 100
[ 95.0]
7,521 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 845,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,961,698 円  　　　       26,236,410　×　　　　  15.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,548,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,436,500 円  　　　　    169,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,129,898 円　（　　　　　　        57,253 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 398,000 円／㎡　×　     412.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,700,600 円  
（　　　　　        68,314 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,668,603 円      
②総費用 8,129,898 円      
③純収益　①－② 17,538,705 円      
④建物等に帰属する純収益 9,700,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,838,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,364,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    193,807,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区玉川三丁目１５９６番３
 0109000225280-0000
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備考