別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-16 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　真紀   TEL.
鑑定評価額 94,100,000 円  １㎡当たりの価格 818,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
｢豪徳寺１－２２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,252)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ3F1B		 中低層の小売店舗の
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西4.2m都道 水道、ガス、下水 豪徳寺

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．２ｍ都道 交通

施設		 豪徳寺駅　南方

90m		 法令

規制		 近商
(90,252)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗や店舗兼共同住宅の建ち並ぶ駅前商業地域である。地域要因に大きな変動は見られないことから、今後
も同環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    861,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の駅前商店街や駅徒歩圏の近隣商業地域等である。需要者は自用の店舗等を求める店舗経営
者等が中心で賃貸物件を求める投資家等もみられる。繁華性は普通程度であるが昔ながらの駅前商店街に位置しており
土地供給は少なく需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、対象標準地規模では土地総額で９０００万円から
１億円程度と推察されるが、規模や画地条件、需要者の属性等により多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前商業地域に所在し賃貸用不動産もみられるが、自用の店舗等が多い地域性から土地価格に見合う収益が確保できず
収益価格は低めに求められた。一方の比準価格は複数取引事例を比準して求めたもので、成約時点が１年以内の事例の
みを採用しており、近隣商業地域の市場実態を反映した信頼性の高い価格が試算された。よって比準価格をやや重視し
収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    795,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷 5-9                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    805,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており地価は上昇基調
にある。世田谷区の人口はコロナ禍で減少し
たがここのところ微増している。


中低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地
域に所在しており、供給が少なく需要は概ね
堅調である。地域要因に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０１
-17		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m区道、
南5.4m、角地
近商

(100,300)
b ０６０１０
０１
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ０６０１０
０４
-17		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高28m
(70,300)
d ０６０１０
０５
-26		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
(70,200)
e ０６０１０
０５
-3		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m区道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,249,704  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,228,281 		 100
[ 142.7]
860,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
861,000 
b (　           ) 
877,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
905,809 		 100
[ 105.0]
862,675 
863,000 
c (　           ) 
807,203  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
826,576 		 100
[  95.9]
861,914 
862,000 
d (　           ) 
1,209,738  		 100
[ 150.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
832,300 		 100
[  98.0]
849,286 
849,000 
e (　           ) 
702,903  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
731,019 		 100
[  84.5]
865,111 
865,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    861,000 円／㎡]  



世田谷 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,149,358 
1,981,451 
6,167,907 
3,570,280 
2,597,627 		 （　0.9593）
2,491,904 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     65,576,421 円　　　　（　    570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 67.90 ＲＣ3 188.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   252 ％   115 ㎡      6.0 m x   18.1 m  前面道路：都道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上を専有面積２８㎡程度で１Ｋの共同住宅を想定した ⑦有効率　  80.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.80 
76.1 
40.20 
6,700 
269,340 		 6.0  1,616,040 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
67.90 
82.8 
56.20 
3,577 
201,027 		 1.0  201,027 
1.0  201,027 

 3～ 3		 住宅
67.90 
82.8 
56.20 
3,630 
204,006 		 1.0  204,006 
1.0  204,006 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.60 
80.9 
152.60 

674,373 		 2,021,073 
405,033 
⑨年額支払賃料        674,373 円　×　12ヶ月　＝　       8,092,476 円 
⑩a共益費（管理費）             142 円／㎡　×　     152.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         260,030 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似不動産の共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,352,506 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       417,625 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,934,881 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,021,073 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          405,033 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         195,277 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,149,358 円　　　　（　        70,864 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1025		 3,649  
(   3,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,507 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,577 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1026		 4,260  
(   4,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,792 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,000 円  　　　　     62,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 835,251 円  　　　        8,352,506　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      182,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      528,700 円  　　　　     62,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,200 円  　　　　     62,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,200 円  　　　　     62,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,981,451 円　（　　　　　　        17,230 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     188.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,570,280 円  
（　　　　　        31,046 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,149,358 円      
②総費用 1,981,451 円      
③純収益　①－② 6,167,907 円      
④建物等に帰属する純収益 3,570,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,597,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,491,904 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,669 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,576,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区豪徳寺一丁目２０３２番８
 0109000109474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-16 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　石原　伸彦   TEL.
鑑定評価額 94,100,000 円  １㎡当たりの価格 818,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
｢豪徳寺１－２２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,252)

1:3		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ3F1B		 中低層の小売店舗の
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西4.2m都道 水道、ガス、下水 豪徳寺

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．２ｍ都道 交通

施設		 豪徳寺駅南方

90m		 法令

規制		 近商
(90,252)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は低層店舗兼共同住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後と
も現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    861,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の近隣商業地域を中心とする圏域で、需要者の中心は地縁的選好性を有する中小法人、不動産
業者、個人である。店舗の賃貸需要は集客力等の強いエリアでは堅調であり、住宅の空室率も低い水準で推移している
ため、投資環境は良好であり、土地需要は堅調である。土地あるいは土地・建物の総額で１億～２億円程度の物件が需
要の中心を占めているとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は駅前商業地域に所在する事例等をやや重視して適切に試算された。収益価格は低層店舗兼共同住宅を想定し
たが、近隣地域は駅前商業地域であるものの、繁華性の程度が中位で自用の店舗併用住宅も多いなど需要者は必ずしも
容積率を活用した収益性を重視しないため、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    795,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷 5-9                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    805,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世田谷区の人口は微増傾向で推移している。
飲食店舗の空室率は回復傾向にあり、住宅の
空室率は低い水準で推移している。


駅前商業地域で繁華性等に変動はみられず、
繁華性の程度が中位の地域であることなどか
ら、土地需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１０
-26		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ０６０１０
０７
-24		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西5.4m区道
、南西3.4m、
角地
近商
高度3種最高25m
地区計画等
(100,200)
c ０６０１０
０５
-3		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m区道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,240)
d ０６０１０
０１
-19		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.6m区道
、中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
718,763  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
733,138 		 100
[  86.7]
845,603 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
846,000 
b (　           ) 
795,833  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.5]
927,714 		 100
[ 104.0]
892,033 
892,000 
c (　           ) 
702,903  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
731,019 		 100
[  86.4]
846,087 
846,000 
d (　           ) 
687,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
709,077 		 100
[  81.2]
873,248 
873,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    861,000 円／㎡]  



世田谷 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,049,555 
1,943,235 
6,106,320 
3,466,960 
2,639,360 		 （　0.9593）
2,531,938 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     66,629,947 円　　　　（　    579,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 67.90 ＲＣ3 188.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   252 ％   115 ㎡      6.0 m x   18.1 m  前面道路：都道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、住宅専有面積２８㎡程度（１Ｋ） ⑦有効率　  80.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.80 
76.1 
40.20 
6,600 
265,320 		 6.0  1,591,920 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
67.90 
82.8 
56.20 
3,550 
199,510 		 1.0  199,510 
1.0  199,510 

 3～ 3		 住宅
67.90 
82.8 
56.20 
3,600 
202,320 		 1.0  202,320 
1.0  202,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.60 
80.9 
152.60 

667,150 		 1,993,750 
401,830 
⑨年額支払賃料        667,150 円　×　12ヶ月　＝　       8,005,800 円 
⑩a共益費（管理費）             133 円／㎡　×　     152.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         243,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺店舗付マンションの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,249,350 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       412,468 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,836,882 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,993,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          401,830 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         193,732 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,049,555 円　　　　（　        69,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-429		 3,524  
(   3,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,785 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,703 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-430		 2,698  
(   2,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,597 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 302,000 円  　　　　     60,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 824,935 円  　　　        8,249,350　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      182,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      513,400 円  　　　　     60,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,400 円  　　　　     60,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,400 円  　　　　     60,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,943,235 円　（　　　　　　        16,898 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 311,000 円／㎡　×　     188.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,466,960 円  
（　　　　　        30,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,049,555 円      
②総費用 1,943,235 円      
③純収益　①－② 6,106,320 円      
④建物等に帰属する純収益 3,466,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,639,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,531,938 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,017 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,629,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     579,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区豪徳寺一丁目２０３２番８
 0109000109474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考