別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-14 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 985,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区松原１丁目６４６番１７
｢松原１－３６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,270)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小売、飲食店舗等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北4.5m区道 水道、ガス、下水 明大前

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ区道 交通

施設		 明大前駅東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,270)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 「明大前」駅至近で、学生や単身者が顧客の飲食店主体の商業地であり、今後も現状維持と思料される。最近は
不動産業者を主体に短期間での転売も目に付き、有効需要は堅調であり、地価の上昇基調は続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    851,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に京王線や京王井の頭線のほか、小田急小田原線の区内の各駅から至近の商業地域。主な需要者は不動
産業者（転売業者も含む。）や個人投資家等である。「明大前」駅から至近の当該地域は商業地の範囲が狭く、供給が
限定され、堅調な有効需要が続き、地価は上昇基調を強めている。１０坪台の小規模な収益物件もあるが、中心価格帯
は３０坪程度の土地で総額１億円台と把握され、規模の大きな事業用物件では１０億円台の取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。収益
価格は、諸物価の高騰が長引くなか、路面店の賃料及び上層階の賃貸用住宅の賃料ともに概ね横ばいでの推移が続いて
いるものと把握され、建築費の高騰も続いていることなどから、比準価格よりやや低位に求められたものと思料される
。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    795,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [100.0]
100		 983,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    934,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 売主の強気な価格設定が続き、超低金利にも
支えられ、区内の地価は上昇幅をより拡大し
、住宅地で４％、商業地で５％強の上昇基調
で推移している。

「明大前」駅から至近の商業地に存し、不動
産業者を中心に投資目的による有効需要は依
然として堅調である。地価は上昇傾向を強め
て推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１６
-24		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m都道、
中間画地
近商
高度3種最高28m
(90,300)
b ０６０１０
１４
-26		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m都道
、南東2.7m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
c ０６０１０
１６
-16		 世田谷区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.2m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
地区街づくり計画
(100,252)
d ０６０１０
１０
-23		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m区道、
西5.2m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
e ０６０１０
１４
-21		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2.6m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
919,665  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
934,380 		 100
[  91.8]
1,017,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
952,736  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
973,738 		 100
[  91.8]
1,060,717 
1,060,000 
c (　    340,258) 
1,134,193  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,161,414 		 100
[  97.0]
1,197,334 
1,200,000 
d (　           ) 
1,087,581  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,016,394 		 100
[  97.9]
1,038,196 
1,040,000 
e (　           ) 
1,044,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,090,975 		 100
[ 101.6]
1,073,794 
1,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,040,000 円／㎡]  



世田谷 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,588,686 
5,215,743 
13,372,943 
8,724,800 
4,648,143 		 （　0.9396）
4,367,395 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    114,931,447 円　　　　（　    851,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.32 ＲＣ5 448.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   270 ％   135 ㎡      6.9 m x   19.4 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗：フロア貸し住宅：ワンルームタイプ、平均専有面積約３９㎡ ⑦有効率　  81.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
69.64 
78.3 
54.50 
6,500 
354,250 		 10.0  3,542,500 
1.0  354,250 

 2～ 3		 住宅
94.62 
81.9 
77.50 
3,500 
271,250 		 1.0  271,250 
1.0  271,250 

 4～ 5		 住宅
94.62 
81.9 
77.50 
3,600 
279,000 		 1.0  279,000 
1.0  279,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
448.12 
81.3 
364.50 

1,454,750 		 4,643,000 
1,454,750 
⑨年額支払賃料      1,454,750 円　×　12ヶ月　＝　      17,457,000 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,325,322 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,782,322 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       939,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,843,206 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,643,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,109 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,454,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         701,371 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,588,686 円　　　　（　       137,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1631		 4,775  
(   4,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,969 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,829 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６
　　　　-1632		 7,901  
(   6,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,901 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,610,743 円  　　　       18,782,322　×　　　　  13.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,215,743 円　（　　　　　　        38,635 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     448.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,724,800 円  
（　　　　　        64,628 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,588,686 円      
②総費用 5,215,743 円      
③純収益　①－② 13,372,943 円      
④建物等に帰属する純収益 8,724,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,648,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,367,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,931,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     851,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区松原一丁目６４６番１７
 0109000298851-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-14 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　柘植　大徳   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 988,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区松原１丁目６４６番１７
｢松原１－３６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,270)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小売、飲食店舗等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北4.5m区道 水道、ガス、下水 明大前

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ区道 交通

施設		 明大前駅　東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,270)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 「明大前」駅の駅前商業地域で、学生客を中心に客足が戻り、学生街としての賑わいを取り戻していることから
商業繁華性・収益性レベル回復の動きが継続し、地価は需給関係から基調的な上昇と予測いたします。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    848,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に世田谷区及び隣接区内の京王線・小田急線・東急線の各駅前商業地域。主な需要者は、地縁的選好性
が認められる法人や個人事業主の外、家賃収入目的の投資家、不動産業者等が想定されます。明大前駅は特急列車が停
車する京王線の主要駅の１つで、学生街である駅前商店街エリアには学生客が戻り賑わいを取り戻しており、需給関係
から地価は一段と伸長。中心価格帯は商業地の取引件数が少なく、また立地条件による差異も大きいため把握が困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は「明大前」駅前に立地する繁華性の高い商業地域であるため、事業用不動産としての自用目的取引の外、家
賃収入等を期待した投資目的での取引が想定されます。したがって、本件では明大前駅をはじめ区内北部の駅前商業地
域に存する取引事例を中心に試算され、実証性が高く市場性を反映した比準価格を重視し、店舗兼共同住宅の賃貸稼働
を想定して試算した収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定しました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    795,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [100.0]
100		 983,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    934,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響による個人消費の下振れが懸
念されるほか金融・為替市場の動向に十分留
意する必要があります。区内人口はほぼ横這
い傾向。

地域要因に特段変動はないが、明大前駅の駅
前商業地域であり、学生客を中心に客足が戻
り賑わいを取り戻す等、需給関係から地価は
一段と伸長。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０１
-17		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m区道、
南5.4m、角地
近商

(100,300)
b ０６０１０
０１
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ０６０１０
０４
-17		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高28m
(70,300)
d ０６０１０
１５
-6		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.4m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,264)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,249,704  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,228,281 		 100
[ 118.4]
1,037,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,040,000 
b (　           ) 
877,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
905,809 		 100
[  87.6]
1,034,029 
1,030,000 
c (　           ) 
807,203  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
826,576 		 100
[  80.3]
1,029,360 
1,030,000 
d (　           ) 
769,154  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
796,844 		 100
[  73.5]
1,084,141 
1,080,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,040,000 円／㎡]  



世田谷 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,553,670 
5,005,928 
13,547,742 
9,011,800 
4,535,942 		 （　0.9593）
4,351,329 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    114,508,658 円　　　　（　    848,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.32 ＲＣ5 448.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   270 ％   135 ㎡      6.9 m x   19.4 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～５階を二人入居が可能な専有面積３５～４０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.64 
78.3 
54.50 
7,000 
381,500 		 12.0  4,578,000 
1.0  381,500 

 2～ 2		 共同住宅
94.62 
81.9 
77.50 
3,400 
263,500 		 1.0  263,500 
1.0  263,500 

 3～ 3		 共同住宅
94.62 
81.9 
77.50 
3,400 
263,500 		 1.0  263,500 
1.0  263,500 

 4～ 4		 共同住宅
94.62 
81.9 
77.50 
3,500 
271,250 		 1.0  271,250 
1.0  271,250 

 5～ 5		 共同住宅
94.62 
81.9 
77.50 
3,500 
271,250 		 1.0  271,250 
1.0  271,250 

計
448.12 
81.3 
364.50 

1,451,000 		 5,647,500 
1,451,000 
⑨年額支払賃料      1,451,000 円　×　12ヶ月　＝　      17,412,000 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,325,322 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣における賃貸店舗・住宅の取引実情、建物仕様等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,737,322 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       936,866 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,800,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,647,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,651 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,451,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         699,563 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,553,670 円　　　　（　       137,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1544		 7,909  
(   6,904) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
8,493 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,366 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６
　　　　-1545		 8,834  
(   7,710) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
8,279 
c ０６
　　　　-1546		 5,921  
(   5,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
6,966 
世田谷 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 785,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,323,428 円  　　　       18,737,322　×　　　　  12.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,334,500 円  　　　　    157,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,005,928 円　（　　　　　　        37,081 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     448.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,011,800 円  
（　　　　　        66,754 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,553,670 円      
②総費用 5,005,928 円      
③純収益　①－② 13,547,742 円      
④建物等に帰属する純収益 9,011,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,535,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,351,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,232 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,508,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     848,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区松原一丁目６４６番１７
 0109000298851-0000
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備考