別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
世田谷 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-13 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　阿部　章   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区南烏山５丁目６４３番８外
｢南烏山５－１６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北東12m区道 水道、ガス、下水 千歳烏山

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北東１２ｍ区道 交通

施設		 千歳烏山駅南東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、既成の商業地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測されるが、京王線連続立体交差
事業、東口駅前広場整備等の進捗状況次第では、商業地域として更に成熟していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の私鉄沿線駅前の繁華性のある商業地域である。主な需要者は、自用目的の店舗事業者、投
資目的の個人投資家や不動産会社等である。駅前商業地は供給が少なく、希少性から需要は底堅い。土地取引は少なく
、取引時の購入者の事情等によって価格も増減するが、土地相場は４００～５００万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた価格であり、市場の取引実態を反映した信頼性の高い価格である。他方、
収益価格は投資採算の観点から収益性を反映した理論的な価格であるが、一部共同住宅を想定したため低めに求められ
た。比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,740,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[201.0]		 [100.0]
100		 1,460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が継続し、不動産市
況も堅調に推移している。今後は、海外景気
の動向・物価上昇・金利動向等の影響に注視
する必要がある。

駅近商業地は希少性があり投資需要は堅調で
、また令和４年春に千歳烏山駅は特急停車駅
となり、地価は上昇傾向である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+101.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０１
-11		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m区道、
東4m、角地
商業

(100,318)
b ０６０１０
０１
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ０６０１０
１０
-26		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ０６０１０
１５
-6		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.4m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,264)
e ０６０１０
０９
-2		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11.1m区道、
中間画地
近商
高度2種最高28m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,115,647  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,126,479 		 100
[  73.5]
1,532,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
877,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
905,809 		 100
[  59.5]
1,522,368 
1,520,000 
c (　           ) 
718,763  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
733,138 		 100
[  50.5]
1,451,758 
1,450,000 
d (　           ) 
769,154  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
796,844 		 100
[  55.6]
1,433,173 
1,430,000 
e (　           ) 
1,020,051  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,056,773 		 100
[  70.1]
1,507,522 
1,510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



世田谷 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,512,538 
9,681,739 
26,830,799 
19,056,800 
7,773,999 		 （　0.9396）
7,304,449 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    192,222,342 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 116.00 ＲＣ10 923.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   164 ㎡     10.3 m x   16.4 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は専有面積４２㎡程度（１ＤＫ）の共同住宅 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.43 
49.6 
51.27 
5,300 
271,731 		 8.0  2,173,848 
1.0  271,731 

 2～ 2		 住宅
91.08 
91.6 
83.44 
3,470 
289,537 		 1.0  289,537 
1.0  289,537 

 3～ 5		 住宅
91.08 
91.6 
83.44 
3,500 
292,040 		 1.0  292,040 
1.0  292,040 

 6～ 8		 住宅
91.08 
91.6 
83.44 
3,530 
294,543 		 1.0  294,543 
1.0  294,543 

 9～10		 住宅
91.08 
91.6 
83.44 
3,560 
297,046 		 1.0  297,046 
1.0  297,046 

計
923.15 
86.9 
802.23 

2,915,109 		 4,817,226 
2,915,109 
⑨年額支払賃料      2,915,109 円　×　12ヶ月　＝　      34,981,308 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     802.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,925,352 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似不動産の共益費を参考とした
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,906,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,845,333 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,061,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,817,226 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,915,109 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,405,447 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,512,538 円　　　　（　       222,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-229		 3,765  
(   3,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,493 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-230		 3,663  
(   3,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
3,741 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,660,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,096,639 円  　　　       36,906,660　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,822,000 円  　　　　    332,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,681,739 円　（　　　　　　        59,035 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 332,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 349,000 円／㎡　×　     923.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,056,800 円  
（　　　　　       116,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,512,538 円      
②総費用 9,681,739 円      
③純収益　①－② 26,830,799 円      
④建物等に帰属する純収益 19,056,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,773,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,304,449 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,539 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,222,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区南烏山五丁目６４３番８
 0109000389194-0000
2 　世田谷区南烏山五丁目６４３番９
 0109000389195-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-13 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　島　修治   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区南烏山５丁目６４３番８外
｢南烏山５－１６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北東12m区道 水道、ガス、下水 千歳烏山

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 千歳烏山駅南東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗や事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、今後は京王線連続立体交差事業、東口駅前広場の整備等
の進捗により、徐々に影響を受けていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内私鉄の各沿線における比較的繁華性が認められる商業地域である。需要者は中小規模の事業者及び
各種投資家等が主体と思慮する。最寄り駅までの導線が良好であり、店舗、住宅ともに安定的な賃貸需要が望める。そ
の為、高容積も相まって、地価は強含みの状況下にある。近年は物件の供給が少ないため、取引件数も少なく個別性が
強い。そのため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時
点修正及び要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では対象地の特性を考慮した
土地残余法を適用した。市場性を反映した比準価格を重視し、対象標準地が商業地域に存することも考慮し、収益価格
を関連づけ、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,740,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[200.0]		 [100.0]
100		 1,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済一般は各種不安要素は見られるものの、
概ね回復傾向が継続し、区内の不動産需要は
一定の強弱はあるものの、強含み傾向にある
。

中層店舗や事務所ビルが建ち並ぶ駅近商業地
域で需要は堅調であり、地価は強含み傾向。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+100.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０１
-17		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m区道、
南5.4m、角地
近商

(100,300)
b ０６０１０
０１
-11		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m区道、
東4m、角地
商業

(100,318)
c ０６０１０
０９
-2		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11.1m区道、
中間画地
近商
高度2種最高28m
(90,300)
d ０６０１０
０１
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,249,704  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,228,281 		 100
[  80.4]
1,527,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
1,115,647  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,126,479 		 100
[  74.6]
1,510,025 
1,510,000 
c (　           ) 
1,020,051  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,056,773 		 100
[  71.2]
1,484,232 
1,480,000 
d (　           ) 
877,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
905,809 		 100
[  59.8]
1,514,731 
1,510,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



世田谷 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,725,822 
9,206,377 
26,519,445 
18,712,400 
7,807,045 		 （　0.9396）
7,335,499 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    193,039,447 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 116.60 ＲＣ10 923.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   164 ㎡     10.3 m x   16.4 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、上階は４２㎡程度の１ＤＫタイプ ⑦有効率　  86.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.43 
49.6 
51.27 
5,300 
271,731 		 8.0  2,173,848 
1.0  271,731 

 2～ 2		 住宅
91.08 
91.6 
83.44 
3,350 
279,524 		 1.0  279,524 
1.0  279,524 

 3～ 5		 住宅
91.08 
91.6 
83.44 
3,400 
283,696 		 1.0  283,696 
1.0  283,696 

 6～ 8		 住宅
91.08 
91.6 
83.44 
3,450 
287,868 		 1.0  287,868 
1.0  287,868 

 9～10		 住宅
91.08 
91.6 
83.44 
3,500 
292,040 		 0.0  0 
0.0  0 

計
923.15 
86.9 
802.23 

2,850,027 		 4,168,064 
2,265,947 
⑨年額支払賃料      2,850,027 円　×　12ヶ月　＝　      34,200,324 円 
⑩a共益費（管理費）             230 円／㎡　×　     802.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,214,155 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,414,479 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,820,724 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,593,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,168,064 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,265,947 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,092,470 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,725,822 円　　　　（　       217,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-824		 3,534  
(   3,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]
3,506 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,367 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-825		 3,124  
(   2,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
3,193 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,630,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,714,277 円  　　　       36,414,479　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,771,000 円  　　　　    326,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       326,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       326,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,206,377 円　（　　　　　　        56,136 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 326,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 343,000 円／㎡　×　     923.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,712,400 円  
（　　　　　       114,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,725,822 円      
②総費用 9,206,377 円      
③純収益　①－② 26,519,445 円      
④建物等に帰属する純収益 18,712,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,807,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,335,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,729 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    193,039,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区南烏山五丁目６４３番８
 0109000389194-0000
2 　世田谷区南烏山五丁目６４３番９
 0109000389195-0000
3 　
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備考