別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-9 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　石原　伸彦   TEL.
鑑定評価額 79,600,000 円  １㎡当たりの価格 884,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区奥沢４丁目３２番３
｢奥沢４－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 90  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 低中層の店舗兼共同
住宅等が多い近隣商
業地域		 東6.3m区道 水道、ガス、下水 奥沢

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 奥沢駅南方

230m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は低層店舗兼共同住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後と
も現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の近隣商業地域を中心とする圏域で、需要者の中心は地縁的選好性を有する中小法人、不動産
業者、個人である。店舗の賃貸需要は集客力等の弱いエリアでは弱含みであるが、住宅の空室率は低い水準で推移して
いるため、投資環境は概ね良好であり、土地需要は概ね堅調である。土地あるいは土地・建物の総額で１億～２億円程
度の物件が需要の中心を占めているとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地と商業性の格差の小さい事例等を関連づけて適切に試算された。収益価格は低層店舗兼共同住宅を想
定したが、近隣地域は駅に近い商業地域であるものの、繁華性の程度がやや低位で自用の店舗併用住宅も多いなど需要
者は必ずしも容積率を活用した収益性を重視しないため、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,020,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[122.3]		 [100.0]
100		 883,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世田谷区の人口は微増傾向で推移している。
飲食店舗の空室率は回復傾向にあり、住宅の
空室率は低い水準で推移している。


駅に近い商業地域で繁華性等に変動はみられ
ず、繁華性の程度がやや低位の地域であるが
、土地需要は概ね堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１４
-26		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m都道
、南東2.7m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
b ０６０１０
１５
-6		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.4m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,264)
c ０６０１０
１４
-21		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2.6m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
d ０６０１０
１０
-24		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最高28m
(90,300)
e ０６０１０
０５
-28		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
952,736  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
973,738 		 100
[  95.0]
1,024,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
769,154  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
796,844 		 100
[  86.4]
922,273 
922,000 
c (　           ) 
1,044,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,090,975 		 100
[ 111.4]
979,331 
979,000 
d (　           ) 
784,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
799,772 		 100
[  87.4]
915,071 
915,000 
e (　           ) 
638,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
763,157 		 100
[  89.9]
848,895 
849,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    930,000 円／㎡]  



世田谷 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,940,980 
1,414,008 
5,526,972 
3,644,900 
1,882,072 		 （　0.9593）
1,805,472 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     47,512,421 円　　　　（　    528,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 63.00 ＲＣ3 184.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   90 ㎡      5.4 m x   16.5 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、住宅専有面積５０㎡程度（２ＬＤＫ） ⑦有効率　  86.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
63.00 
91.3 
57.55 
4,000 
230,200 		 6.0  1,381,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
58.05 
83.4 
48.40 
3,550 
171,820 		 1.0  171,820 
1.0  171,820 

 3～ 3		 住宅
63.00 
83.8 
52.80 
3,600 
190,080 		 1.0  190,080 
1.0  190,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.05 
86.3 
158.75 

592,100 		 1,743,100 
361,900 
⑨年額支払賃料        592,100 円　×　12ヶ月　＝　       7,105,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,105,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       355,260 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,749,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,743,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,559 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          361,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         174,481 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,940,980 円　　　　（　        77,122 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-427		 3,129  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,703 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-428		 3,418  
(   3,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,723 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 317,500 円  　　　　     63,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 284,208 円  　　　        7,105,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      539,700 円  　　　　     63,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,500 円  　　　　     63,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,500 円  　　　　     63,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,414,008 円　（　　　　　　        15,711 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     184.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,644,900 円  
（　　　　　        40,499 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,940,980 円      
②総費用 1,414,008 円      
③純収益　①－② 5,526,972 円      
④建物等に帰属する純収益 3,644,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,882,072 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,805,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,512,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     528,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区奥沢四丁目３２番３
 0109000040989-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-9 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　悟郎   TEL.
鑑定評価額 80,000,000 円  １㎡当たりの価格 889,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区奥沢４丁目３２番３
｢奥沢４－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 90  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 低中層の店舗兼共同
住宅等が多い近隣商
業地域		 東6.3m区道 水道、ガス、下水 奥沢

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 奥沢駅南方

230m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区３種
⑤地域要因の将
　来予測		 取引等を契機として徐々に住宅地化が進みつつあるが、当面は店舗と住宅等が混在した現在の地域要因が維持さ
れるものと予測される。奥沢駅に近い稀少性の高い立地であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    936,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    665,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね世田谷区及び隣接区内の商業地域である。需要者は当該圏域に地縁を有する店舗事業者、不動産会
社のほか、個人の住宅需要者も想定される。奥沢駅周辺の商業地域の商圏は比較的狭い範囲に限られており、商業繁華
性も高いとは言えないが、利便性と用途の多様性の高さから土地需要は底堅く、市場は強含みで推移している。需要動
機等により差が見られるが、１００㎡程度の画地では９千万円～１億円台前半程度が中心価格帯となると見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は奥沢駅近くの近隣商業地域に所在しているが、当該地域は個人も需要者となり得る中低層の店舗兼共同住
宅等を主体として形成されており、市場においては収益性を踏まえつつも、主として代替、競争関係にある他の土地の
取引価格との比較の観点から価値判断がなされる傾向が強い。したがって、本件では市場性を的確に反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,020,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[121.5]		 [100.0]
100		 889,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境を背景に投資市場は概ね
堅調に推移しているが、金利動向、物価動向
、資材価格の動向等に注視が必要がある。


地域要因に特段の変動はない。奥沢駅からは
近いものの、店舗等の建ち並びは少なくなり
つつあり、商業地域としての地位は相対的に
低下している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.7
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１７
-3		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南8m区道、
東3.8m、角地
１住居
高度2種最高19m
(80,200)
b ０６０１０
０７
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m区道、
南西3.8m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
c Ｒ６１１１
６
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(89,293)
d ０６０１０
０４
-24		 世田谷区

 底地


   
（　          ） 		 台形 東11.7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(87,280)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,523  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
904,033 		 100
[  97.4]
928,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
928,000 
b (　           ) 
610,955  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.0]
795,015 		 100
[  84.5]
940,846 
941,000 
c (　           ) 
1,001,436  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,111,067 		 100
[ 117.6]
944,785 
945,000 
d (　    214,756) 
859,024  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
876,204 		 100
[  97.6]
897,750 
898,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  +0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.7 交通・接近　  -5.9 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.7 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.4 交通・接近　  -3.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    936,000 円／㎡]  



世田谷 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,956,673 
1,258,197 
5,698,476 
3,329,200 
2,369,276 		 （　0.9593）
2,272,846 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     59,811,737 円　　　　（　    665,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 63.00 ＲＣ3 184.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   90 ㎡      5.4 m x   16.5 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は２ＤＫタイプ（平均専有面積約５１㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
63.00 
91.3 
57.55 
3,955 
227,610 		 6.0  1,365,660 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
58.05 
83.4 
48.40 
3,595 
173,998 		 1.0  173,998 
1.0  173,998 

 3～ 3		 住宅
63.00 
83.8 
52.80 
3,631 
191,717 		 1.0  191,717 
1.0  191,717 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.05 
86.3 
158.75 

593,325 		 1,731,375 
365,715 
⑨年額支払賃料        593,325 円　×　12ヶ月　＝　       7,119,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,119,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       355,995 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,763,905 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,731,375 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          365,715 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         176,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,956,673 円　　　　（　        77,296 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1129		 3,636  
(   3,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,595 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1130		 3,808  
(   3,650) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]
3,624 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 290,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 213,597 円  　　　        7,119,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      493,000 円  　　　　     58,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,258,197 円　（　　　　　　        13,980 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　     184.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,329,200 円  
（　　　　　        36,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,956,673 円      
②総費用 1,258,197 円      
③純収益　①－② 5,698,476 円      
④建物等に帰属する純収益 3,329,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,369,276 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,272,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,254 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,811,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     665,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区奥沢四丁目３２番３
 0109000040989-0000
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備考