別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
世田谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-2 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　阿部　章   TEL.
鑑定評価額 63,300,000 円  １㎡当たりの価格 696,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区上北沢４丁目１１０９番１８
｢上北沢４－１３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の商業地域
 東5.4m区道 水道、ガス、下水 上北沢

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 上北沢駅東方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、小売店舗が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持の
まま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の私鉄沿線の各駅から徒歩圏に位置する近隣商業地域である。主な需要者は、自用目的の中
小規模の事業者、投資目的の個人投資家や不動産会社等である。駅前商業地は供給が少なく、希少性から需要は底堅い
。土地取引は少なく、取引時の購入者の事情等によって価格も増減するが、土地相場は２２０～２５０万円／坪程度で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた価格であり、実態の取引実態を反映した価格である。他方、収益価格は投
資採算の観点から収益性を反映した理論的な価格であるが、本件は店舗兼共同住宅を想定したため比準価格より低めに
求められた。また対象標準地は駅至近の土地で自用目的の需要も想定され、当該需要者は取引相場を重視する傾向にあ
る。そこで、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    795,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[118.4]		 [100.0]
100		 691,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    676,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が継続し、不動産市
況も堅調に推移している。今後は、海外景気
の動向・物価上昇・金利動向等の影響に注視
する必要がある。

地域要因の変動は見られないが、上記の一般
的要因を反映して、駅前近隣商業地としての
投資需要も堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１０
-26		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ０６０１０
０１
-17		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m区道、
南5.4m、角地
近商

(100,300)
c ０６０１０
０１
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ０６０１０
０１
-13		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.4m区道、
中間画地
近商
高度3種最高28m
(90,240)
e ０６０１０
０５
-28		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
718,763  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
733,138 		 100
[ 100.0]
733,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
733,000 
b (　           ) 
1,249,704  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,228,281 		 100
[ 170.0]
722,518 
723,000 
c (　           ) 
877,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
905,809 		 100
[ 121.2]
747,367 
747,000 
d (　           ) 
588,005  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
606,821 		 100
[  83.0]
731,110 
731,000 
e (　           ) 
638,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
763,157 		 100
[ 105.8]
721,320 
721,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    730,000 円／㎡]  



世田谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,559,395 
1,658,154 
4,901,241 
3,099,600 
1,801,641 		 （　0.9593）
1,728,314 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     45,481,947 円　　　　（　    500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 59.20 ＲＣ3 155.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   91 ㎡      7.2 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を２０～２５㎡程度の単身者向けの賃貸住宅 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
59.20 
65.5 
38.78 
5,000 
193,900 		 6.0  1,163,400 
1.0  193,900 

 2～ 2		 住宅
47.96 
97.9 
46.95 
3,600 
169,020 		 1.0  169,020 
1.0  169,020 

 3～ 3		 住宅
47.96 
97.9 
46.95 
3,650 
171,368 		 1.0  171,368 
1.0  171,368 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
155.12 
85.5 
132.68 

534,288 		 1,503,788 
534,288 
⑨年額支払賃料        534,288 円　×　12ヶ月　＝　       6,411,456 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     132.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　         206,981 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種類似物件の共益費相場から査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金・敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,618,437 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       330,922 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,287,515 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,503,788 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          534,288 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         257,594 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,559,395 円　　　　（　        72,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-227		 3,661  
(   3,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.0]
3,602 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-228		 3,956  
(   3,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
3,921 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 701,554 円  　　　        6,618,437　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      459,000 円  　　　　     54,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,658,154 円　（　　　　　　        18,221 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　     155.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,099,600 円  
（　　　　　        34,062 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,559,395 円      
②総費用 1,658,154 円      
③純収益　①－② 4,901,241 円      
④建物等に帰属する純収益 3,099,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,801,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,728,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,992 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,481,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区上北沢四丁目１１０９番１８
 0109000068697-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-2 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　雅之   TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 692,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区上北沢４丁目１１０９番１８
｢上北沢４－１３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の商業地域
 東5.4m区道 水道、ガス、下水 上北沢

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 上北沢駅　東方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は上北沢駅前の小売店舗が多く建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域内での格別の変動要因は認められな
いため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    728,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線を中心に区内私鉄の各沿線における駅前近隣商業地域である。主な需要者は、当エリアに地縁性
を有する中小規模の事業者及び個人投資家等が想定される。駅近の立地であるが、繁華性は普通程度で、店舗利用者は
背後の住宅地居住者が中心となり、商圏もそれほど広くない。物件の供給が少ないため、取引件数も少なく、需要の中
心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時
点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比
準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と
判断した。さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    795,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[118.4]		 [100.0]
100		 691,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    676,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世田谷区の人口は微増微減を繰り返している
中で、土地需要は堅調で、土地価格は上昇傾
向となっている。


地域要因の変動は見られないが、経済情勢を
反映して当該地域の地価は、商業地としての
需要が堅調で、上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０５
-28		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ０６０１０
１０
-24		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最高28m
(90,300)
c ０６０１０
１５
-6		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.4m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,264)
d ０６０１０
０２
-24		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m国道、
北4m、二方路
準住居
高度2種最高45m
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
638,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
763,157 		 100
[ 109.4]
697,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
698,000 
b (　           ) 
784,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
799,772 		 100
[ 109.8]
728,390 
728,000 
c (　           ) 
769,154  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
796,844 		 100
[ 109.3]
729,043 
729,000 
d (　           ) 
730,126  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
741,579 		 100
[  99.5]
745,306 
745,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    728,000 円／㎡]  



世田谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,255,908 
1,594,401 
4,661,507 
3,105,340 
1,556,167 		 （　0.9593）
1,492,831 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     39,285,026 円　　　　（　    432,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 59.00 ＲＣ3 155.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   91 ㎡      7.2 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上の間取りを単身者向け、専有面積２５～３０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
59.00 
65.0 
38.35 
5,143 
197,234 		 12.0  2,366,808 
1.0  197,234 

 2～ 2		 住宅
48.00 
98.0 
47.04 
3,300 
155,232 		 1.0  155,232 
1.0  155,232 

 3～ 3		 住宅
48.00 
98.0 
47.04 
3,330 
156,643 		 1.0  156,643 
1.0  156,643 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
155.00 
85.4 
132.43 

509,109 		 2,678,683 
509,109 
⑨年額支払賃料        509,109 円　×　12ヶ月　＝　       6,109,308 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     132.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　         190,699 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,300,007 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       315,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,985,007 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,678,683 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,447 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          509,109 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         245,454 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,255,908 円　　　　（　        68,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-131		 3,166  
(   3,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,300 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-132		 3,364  
(   3,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,506 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,500 円  　　　　     54,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 636,301 円  　　　        6,300,007　×　　　　  10.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      459,800 円  　　　　     54,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,100 円  　　　　     54,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,100 円  　　　　     54,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,594,401 円　（　　　　　　        17,521 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 339,000 円／㎡　×　     155.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,105,340 円  
（　　　　　        34,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,255,908 円      
②総費用 1,594,401 円      
③純収益　①－② 4,661,507 円      
④建物等に帰属する純収益 3,105,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,556,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,492,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,405 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,285,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     432,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区上北沢四丁目１１０９番１８
 0109000068697-0000
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備考