別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-1 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　柘植　大徳   TEL.
鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 840,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区桜新町２丁目５２５番１３
｢桜新町２－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,298)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ4		 小売店舗と中層の事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 南21m都道 水道、ガス、下水 桜新町

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ都道 交通

施設		 桜新町駅　西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,298)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 「桜新町」駅の駅前商業地域で、地域住民に加え外国人観光客も見られるようになるなど客足が戻ってきている
ことから商業繁華性・収益性レベル回復の動きが継続し、地価は需給関係等から一段の上昇と予測いたします。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    827,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の私鉄沿線各駅から徒歩圏に所在する商業地域。需要者層は地縁性を有する法人や個人投資家
、不動産業者等が中心。近隣居住者が顧客の大半を占める「桜新町」駅前商業地域であり、地域住民に加えて外国人観
光客も見られるようになるなど客足が戻り賑わいを取り戻しており、需給関係や投資利回り低下の影響等から地価上昇
の勢いは強い。中心価格帯は取引件数が少ないことに加え、立地・規模により様々で把握は困難です。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の商業地域において広域的に４事例を採用していますが、比準価格は補修正・要因比較等に誤りなく主た
る需要者の取引価格水準の実態を反映して試算されており、その信頼性は高い。収益価格は想定項目を含むが、収益物
件の取引が中心である最寄り駅に近い店舗・事務所立地の投資採算性を反映しており説得力を有する。よって、比準価
格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,020,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響による個人消費の下振れが懸
念されるほか金融・為替市場の動向に十分留
意する必要があります。区内人口はほぼ横這
い傾向。

地域要因に特段の変動は認められないが、桜
新町駅前の商業地域で、客足が戻って賑わい
を取り戻しており、需給関係等から地価は一
段の上昇基調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０７
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m国道、
中間画地
商業

(99,494)
b ０６０１０
０１
-17		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m区道、
南5.4m、角地
近商

(100,300)
c ０６０１０
１７
-3		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南8m区道、
東3.8m、角地
１住居
高度2種最高19m
(80,200)
d ０６０１０
０５
-12		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西33m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,455,177  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,501,743 		 100
[ 124.0]
1,211,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,210,000 
b (　           ) 
1,249,704  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,228,281 		 100
[ 105.6]
1,163,145 
1,160,000 
c (　           ) 
907,523  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
904,033 		 100
[  79.1]
1,142,899 
1,140,000 
d (　           ) 
920,760  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
953,907 		 100
[  82.5]
1,156,251 
1,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



世田谷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,211,856 
5,157,926 
12,053,930 
7,175,000 
4,878,930 		 （　0.9593）
4,680,358 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    123,167,316 円　　　　（　    827,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.40 ＲＣ5 357.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   298 ％   149 ㎡      7.5 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～５階を事務所としてフロア貸しすることを想定 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.30 
71.3 
48.70 
7,100 
345,770 		 8.0  2,766,160 
2.0  691,540 

 2～ 2		 事務所
85.10 
89.8 
76.40 
4,000 
305,600 		 3.0  916,800 
1.0  305,600 

 3～ 3		 事務所
85.10 
89.8 
76.40 
4,000 
305,600 		 3.0  916,800 
1.0  305,600 

 4～ 4		 事務所
85.10 
89.8 
76.40 
4,000 
305,600 		 3.0  916,800 
1.0  305,600 

 5～ 5		 事務所
33.60 
75.9 
25.50 
4,000 
102,000 		 3.0  306,000 
1.0  102,000 

計
357.20 
84.9 
303.40 

1,364,570 		 5,822,560 
1,710,340 
⑨年額支払賃料      1,364,570 円　×　12ヶ月　＝　      16,374,840 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     303.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,103,162 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣における賃貸店舗・事務所の取引実情、建物仕様等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,478,002 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       873,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,604,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,822,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,710,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         552,440 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,211,856 円　　　　（　       115,516 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1547		 6,684  
(   5,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
7,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６
　　　　-1549		 8,213  
(   7,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
8,467 
c ０６
　　　　-1546		 5,921  
(   5,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
7,401 
世田谷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 625,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,044,926 円  　　　       17,478,002　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,175,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,062,500 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,157,926 円　（　　　　　　        34,617 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     357.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,175,000 円  
（　　　　　        48,154 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,211,856 円      
②総費用 5,157,926 円      
③純収益　①－② 12,053,930 円      
④建物等に帰属する純収益 7,175,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,878,930 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,680,358 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,412 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,167,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     827,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区桜新町二丁目５２５番１３
 0109000148046-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-1 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷本　充弘   TEL.
鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 840,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区桜新町２丁目５２５番１３
｢桜新町２－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,298)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ4		 小売店舗と中層の事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 南21m都道 水道、ガス、下水 桜新町

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ都道 交通

施設		 桜新町駅　西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,298)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩利便性に優る小売店舗、中層事務所ビルが建ち並ぶ駅前近隣商業地域として、当面現状を維持し
ていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    864,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急線等の各沿線最寄駅から徒歩利便性ある駅前近隣商業地域の圏域である。最寄駅背後の住宅地域地元
中心の商業地で、主な需要者は地縁性ある個人投資家や店舗事務所利用の比較的小規模事業者、不動産業者等で需給は
概ね安定しているが当面特に大きな商圏拡大等の要因はない。都心部への通勤利便性に優ることから近隣周辺では共同
住宅用地としての需要も高い。土地単独取引は少なく規模や需要目的等で幅が広く中心価格帯把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅からの徒歩利便性に優る小売店舗、事務所ビルが建ち並ぶ、背後の住宅地域地元居住者中心の駅前近隣商業地と
しての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心であり、都心部方面への通勤利便性等から近隣周辺では共同住宅用地
としての需要も高い状況等を総合的に考慮して、取引の実証性を示す比準価格を重視し、収益性着目の取引市場の動向
を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,020,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが緩やかに回復
しており先行きも回復が続くことが期待され
る。住宅建設は弱含んでおり公共投資は底堅
く推移している。

最寄駅利便性に優る地元居住者中心の駅前商
業地域であり、需要は堅調な推移で地価は上
昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動
はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０７
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m国道、
中間画地
商業

(99,494)
b ０６０１０
１２
-9		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m都道、
東7.5m、角地
近商
高度2種最高25m
(100,200)
c ０６０１０
１６
-5		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m都道、
北4m、角地
近商
高度3種最高31m
地区計画等
(100,300)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,455,177  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,501,743 		 100
[ 127.8]
1,175,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,180,000 
b (　           ) 
1,027,646  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,033,632 		 100
[  89.1]
1,160,081 
1,160,000 
c (　           ) 
1,210,120  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,198,595 		 100
[ 106.5]
1,125,441 
1,130,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,160,000 円／㎡]  



世田谷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,443,150 
5,178,009 
12,265,141 
7,060,200 
5,204,941 		 （　0.9396）
4,890,563 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    128,699,026 円　　　　（　    864,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.40 ＲＣ5 357.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   298 ％   149 ㎡      7.5 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は事務所で共にフロアー貸 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.30 
71.3 
48.70 
6,500 
316,550 		 10.0  3,165,500 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
85.10 
89.8 
76.40 
4,140 
316,296 		 3.0  948,888 
1.0  316,296 

 5～ 5		 事務所
33.60 
75.9 
25.50 
4,140 
105,570 		 3.0  316,710 
1.0  105,570 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.20 
84.9 
303.40 

1,371,008 		 6,328,874 
1,054,458 
⑨年額支払賃料      1,371,008 円　×　12ヶ月　＝　      16,452,096 円 
⑩a共益費（管理費）             360 円／㎡　×　     303.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,310,688 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似性ある店舗兼事務所等の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,762,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       888,139 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,874,645 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,328,874 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,124 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,054,458 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         508,381 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,443,150 円　　　　（　       117,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1427		 4,217  
(   4,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
6,428 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６
　　　　-1428		 7,381  
(   7,063) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
7,086 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,096,009 円  　　　       17,762,784　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,175,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,045,500 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,178,009 円　（　　　　　　        34,752 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 334,000 円／㎡　×　     357.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,060,200 円  
（　　　　　        47,384 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,443,150 円      
②総費用 5,178,009 円      
③純収益　①－② 12,265,141 円      
④建物等に帰属する純収益 7,060,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,204,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,890,563 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,699,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     864,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区桜新町二丁目５２５番１３
 0109000148046-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考