別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -99　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -99 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　在間　浩二   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 717,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区上用賀１丁目１４番１７
｢上用賀１－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m
地区計画等

(70,200)

1:1		 住宅

ＲＣ2		 中規模、小規模住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 西6m区道 水道、ガス、下水 用賀

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 用賀駅北東方

850m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高19m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に共同住宅も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は
現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    735,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として世田谷区内の東急田園都市線各駅から徒歩圏内の住宅地域。主な需要者は世田谷区及び周辺市区
に居住する一次取得者や買替取得者層である。全体に道路幅員が広く街区が整った住宅地であり、居住環境が良好であ
ることから、需要は堅調である。駅距離等の立地条件にもよるが、土地は標準的画地規模で１億円台後半が需要の中心
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格
は収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される自己使用目的が中心の低層住宅
地域であることから、比準価格より低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    672,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.8]		 [102.0]
100		 710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得状況の改善に伴って景気の回復傾
向が続いており、住宅地・商業地共に立地が
良好な地点を中心として地価の上昇傾向が強
くなっている。

地域要因の変動はない。最寄駅から徒歩圏内
の居住環境が良好な住宅地域であり、需要は
概ね堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -99　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１１
-18		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ０６０１０
０５
-4		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m区道、
北西4m、角地
１住居
高度2種最高19m
(80,200)
c ０６０１０
０４
-25		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ０６０１０
１１
-9		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東11m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
e ０６０１０
１２
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
642,910  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
645,431 		 100
[  89.3]
722,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
737,000 
b (　           ) 
891,435  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
838,373 		 100
[ 115.5]
725,864 
740,000 
c (　           ) 
761,914  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
745,797 		 100
[ 104.5]
713,681 
728,000 
d (　           ) 
704,005  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
708,836 		 100
[  97.7]
725,523 
740,000 
e (　           ) 
594,972  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
613,038 		 100
[  84.0]
729,807 
744,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    735,000 円／㎡]  



世田谷 -99　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,664,629 
2,332,730 
8,331,899 
4,040,960 
4,290,939 		 （　0.9774）
4,193,964 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    110,367,474 円　　　　（　    460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -99　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高19m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     15.0 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４５㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
3,200 
432,000 		 1.0  432,000 
1.0  432,000 

 2～ 2		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
3,300 
445,500 		 1.0  445,500 
1.0  445,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

877,500 		 877,500 
877,500 
⑨年額支払賃料        877,500 円　×　12ヶ月　＝　      10,530,000 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         388,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,918,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       545,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,372,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           877,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,336 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          877,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         283,433 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,664,629 円　　　　（　        44,436 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-725		 3,303  
(   3,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,477 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,396 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-726		 3,129  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,129 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -99　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 328,000 円  　　　　     65,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,004,530 円  　　　       10,918,800　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      311,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      557,600 円  　　　　     65,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     65,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,600 円  　　　　     65,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,332,730 円　（　　　　　　         9,720 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,040,960 円  
（　　　　　        16,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,664,629 円      
②総費用 2,332,730 円      
③純収益　①－② 8,331,899 円      
④建物等に帰属する純収益 4,040,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,290,939 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,193,964 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,475 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,367,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -99　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区上用賀一丁目１４番１７
 0109000078766-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -99　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -99 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　雅之   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 718,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区上用賀１丁目１４番１７
｢上用賀１－１４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m
地区計画等

(70,200)

1:1		 住宅

ＲＣ2		 中規模、小規模住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 西6m区道 水道、ガス、下水 用賀

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 用賀駅　北東方

850m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高19m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駅から徒歩圏にある中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現
在の環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    748,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    428,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の主に東急田園都市線沿線の低層住宅地が存する地域を圏域とする。主な需要者は世田谷区
及び首都圏に居住する一次取得者、二次取得者等である。街路環境など生活の快適性や、私鉄の利用などの交通利便性
に優れている地域で需要者の選好度が高く需要は堅調である。需要の中心価格帯は、土地で総額７千万円から総額１億
円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残
余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び不動
産業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さら
に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    672,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.8]		 [102.0]
100		 718,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世田谷区の人口は微増微減を繰り返している
中で、土地需要は堅調で、土地価格は上昇傾
向となっている。


最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であ
る。周辺環境や行政的条件等について、特段
の変動要因は見受けられない。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -99　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０４
-25		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ０６０１０
１１
-9		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東11m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
c ０６０１０
１２
-21		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.9m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ０６０１０
１１
-18		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
761,914  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
745,797 		 100
[ 102.6]
726,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
741,000 
b (　           ) 
704,005  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
708,836 		 100
[  97.5]
727,011 
742,000 
c (　           ) 
696,304  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
703,888 		 100
[  96.0]
733,217 
748,000 
d (　           ) 
642,910  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
645,431 		 100
[  89.3]
722,767 
737,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    748,000 円／㎡]  



世田谷 -99　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,035,592 
2,670,851 
8,364,741 
4,367,440 
3,997,301 		 （　0.9774）
3,906,962 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    102,814,789 円　　　　（　    428,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -99　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高19m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     15.0 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅：ファミリータイプ　平均専有面積約４５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
3,250 
438,750 		 1.0  438,750 
1.0  438,750 

 2～ 2		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
3,350 
452,250 		 1.0  452,250 
1.0  452,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

891,000 		 891,000 
891,000 
⑨年額支払賃料        891,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,692,000 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         463,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,155,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       557,766 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,597,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           891,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          891,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         429,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,035,592 円　　　　（　        45,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-124		 3,551  
(   3,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-125		 3,421  
(   3,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,527 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -99　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 354,500 円  　　　　     70,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,260,551 円  　　　       11,155,320　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      311,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      602,600 円  　　　　     70,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,900 円  　　　　     70,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,900 円  　　　　     70,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,670,851 円　（　　　　　　        11,129 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,367,440 円  
（　　　　　        18,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,035,592 円      
②総費用 2,670,851 円      
③純収益　①－② 8,364,741 円      
④建物等に帰属する純収益 4,367,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,997,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,906,962 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,279 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,814,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     428,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -99　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区上用賀一丁目１４番１７
 0109000078766-0000
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備考