別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -88　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -88 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　真紀   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 622,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区上北沢３丁目８７７番３０内
｢上北沢３－２０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 主に一般住宅が建ち
並ぶ閑静な住宅地域
 西5.4m区道 水道、ガス、下水 上北沢

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．４ｍ
区道		 交通

施設		 上北沢駅　南方

320m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、従来からの大規模住宅地の細分化が進み中小規模住宅が増えつつあるが、今後も現状の良好な住環
境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線及び周辺私鉄沿線駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は自用の戸建住宅を求める区内及び隣
接区居住者の実需が中心で、不動産業者等の参入もある。駅から近く区画整然とした住宅街で、中小規模住宅地の需要
は安定的に推移している。中心価格帯は標準地程度の規模では土地総額１億円台前半であるが、規模や立地、取引当事
者の属性によって幅がみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は土地残余法を適用して求めた収益性を反映した価格であり、当該地域は自用目的の取引が中心で収益性より
も居住の快適性が重視されることから、低めに求められた。一方の比準価格は対象標準地と代替競争関係にある複数取
引事例から求めており、実証性の高い価格が求められた。よって市場価格である比準価格を重視し収益価格を比較考量
し代表標準地との均衡に配慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -50                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    670,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[115.1]		 [102.0]
100		 620,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    601,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており地価は上昇基調
にある。世田谷区の人口はコロナ禍で減少し
たがここのところ微増している。


主に一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、
中小規模住宅地の需要は堅調であり、地価は
上昇している。地域要因に大きな変動はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -88　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１０
-25		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.7m道路、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ０６０１０
１０
-27		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
(70,160)
c ０６０１０
１０
-8		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.6m道路
、中間画地
２低専
高度2種最高12m
(70,160)
d ０６０１０
１６
-7		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
(60,100)
e ０６０１０
０１
-33		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
536,459  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
542,897 		 100
[  84.7]
640,965 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
654,000 
b (　           ) 
630,279  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
625,336 		 100
[  92.0]
679,713 
693,000 
c (　           ) 
512,940  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
508,008 		 100
[  81.6]
622,559 
635,000 
d (　           ) 
598,623  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
610,477 		 100
[ 100.7]
606,233 
618,000 
e (　           ) 
703,267  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
686,362 		 100
[ 107.1]
640,861 
654,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    641,000 円／㎡]  



世田谷 -88　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,927,847 
1,697,855 
5,229,992 
2,858,240 
2,371,752 		 （　0.9774）
2,318,150 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     61,003,947 円　　　　（　    330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -88　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.00 ＬＳ2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   185 ㎡     10.7 m x   17.4 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２８～３２㎡程度で１ＤＫの共同住宅を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
3,160 
278,080 		 1.0  278,080 
1.0  278,080 

 2～ 2		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
3,211 
282,568 		 1.0  282,568 
1.0  282,568 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
176.00 
100.0 
176.00 

560,648 		 560,648 
560,648 
⑨年額支払賃料        560,648 円　×　12ヶ月　＝　       6,727,776 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         274,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似不動産の共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,002,336 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       350,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,652,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           560,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,326 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          560,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         270,302 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,927,847 円　　　　（　        37,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1017		 3,118  
(   2,989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,182 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,277 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,211 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1018		 3,751  
(   3,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,372 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -88　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,000 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 763,255 円  　　　        7,002,336　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      215,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      394,400 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,697,855 円　（　　　　　　         9,178 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,858,240 円  
（　　　　　        15,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,927,847 円      
②総費用 1,697,855 円      
③純収益　①－② 5,229,992 円      
④建物等に帰属する純収益 2,858,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,371,752 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,318,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,003,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -88　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区上北沢三丁目８７７番３０
 0109000065471-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -88　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -88 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　悟郎   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 626,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区上北沢３丁目８７７番３０内
｢上北沢３－２０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 主に一般住宅が建ち
並ぶ閑静な住宅地域
 西5.4m区道 水道、ガス、下水 上北沢

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 上北沢駅南方

320m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 従来は大規模画地を主体とする地域であったが、現在の市場では比較的値頃感のある中小規模画地の取引が中心
となっている。良好な住環境から住宅需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    638,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京王線、小田急小田原線、東急世田谷線沿線の住宅地域である。需要者は都心部等に勤務する高所
得者の一次取得者または買い替え層が中心である。近年は取引を契機として細分化される傾向が見られるが、現在でも
閑静で良好な住環境が維持されており、駅から近いこともあって市場は総じて強含みで推移している。中心価格帯は１
８５㎡程度の画地で１億円台前半、これよりやや規模の小さい新築戸建では総額１億円～１．２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は主に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に所在しており、市場では自用目的の取引を中心として、主として市場
性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引はほとんど見られず、土地取引に
おいて収益性に基づき価格形成がなされる可能性は低いと判断されることから、本件では市場性を的確に反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -50                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    670,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[113.7]		 [102.0]
100		 628,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    601,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の総人口及び生産年齢人口は直近２年間
ではほぼ横ばいで推移している。新設住宅着
工戸数も直近２年間ではほぼ横ばいで推移し
ている。

当地域限定の底堅い需要は健在だが、高級住
宅地域としての地位はやや低下しつつあり、
市場において一定規模以上の画地は選ばれに
くくなっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.6
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -88　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１０
-25		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.7m道路、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ０６０１０
０１
-2		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c ０６０１０
１３
-25		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d ０６０１０
１３
-29		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西3.4m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
536,459  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
542,897 		 100
[  85.1]
637,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
651,000 
b (　           ) 
569,749  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
558,897 		 100
[  92.8]
602,260 
614,000 
c (　           ) 
516,388  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
566,592 		 100
[  89.5]
633,064 
646,000 
d (　           ) 
544,999  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
549,316 		 100
[  87.7]
626,358 
639,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -0.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  -7.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    638,000 円／㎡]  



世田谷 -88　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,824,471 
1,516,993 
5,307,478 
2,815,120 
2,492,358 		 （　0.9774）
2,436,031 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     64,106,079 円　　　　（　    347,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -88　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 ＬＳ2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   185 ㎡     10.7 m x   17.4 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均専有面積２９㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
87.00 
100.0 
87.00 
3,116 
271,092 		 1.0  271,092 
1.0  271,092 

 2～ 2		 住宅
87.00 
100.0 
87.00 
3,212 
279,444 		 1.0  279,444 
1.0  279,444 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

550,536 		 550,536 
550,536 
⑨年額支払賃料        550,536 円　×　12ヶ月　＝　       6,606,432 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         292,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,898,752 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       344,938 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,553,814 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           550,536 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          550,536 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         265,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,824,471 円　　　　（　        36,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1123		 2,932  
(   2,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]
3,428 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,212 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1124		 2,872  
(   2,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]
3,085 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -88　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,500 円  　　　　     45,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 593,293 円  　　　        6,898,752　×　　　　   8.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      215,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      388,400 円  　　　　     45,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,700 円  　　　　     45,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,700 円  　　　　     45,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,516,993 円　（　　　　　　         8,200 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,815,120 円  
（　　　　　        15,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,824,471 円      
②総費用 1,516,993 円      
③純収益　①－② 5,307,478 円      
④建物等に帰属する純収益 2,815,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,492,358 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,436,031 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,106,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     347,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -88　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区上北沢三丁目８７７番３０
 0109000065471-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考