鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
世田谷 -85　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -85

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　谷岡　勝治

TEL.

鑑定評価額

57,000,000 円

１㎡当たりの価格

559,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区桜上水１丁目１０１番２０｢桜上水１－８－４｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域	東4m区道	水道、ガス、下水	経堂 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ区
道

交通

施設

経堂駅　北西方

1.0km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環
境が維持されていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 562,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 292,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急線、京王線、東急世田谷線の各駅の住宅地域。需要者は、世田谷区在住者や隣接区等からの流入
もあり、一次取得者から買替層まで幅広い。大量の宅地供給は少なく、超低金利であること成熟した住宅地であるため
需給関係は比較的安定している。市場の中心となる価格帯等は、更地で坪当たり１９０万円前後で、新築住宅で８千万
円から１億円が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域周辺は、中小規模一般住宅にアパートも見られる駅徒歩圏内で、住宅地として成熟した低層住宅地域であり、
実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。住宅地としての賃貸需要は存す
るものの、自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 614,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[116.8]

[102.0]
100

561,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    538,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区人口は微増傾向。設備投資は緩やかに増加
。公共投資は緩やかに増加。輸出は横ばい傾
向。個人消費は緩やかに増加。住宅投資は弱
めの動き。

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を
維持し、行政的規制、その他についても特に
変化なし。地価は超低金利から下支えされて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -85　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６０１００８ -10	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	０６０１０１０ -5	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０６０１００５ -13	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
d	０６０１００５ -24	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
e	０６０１００３ -8	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.8m都道、中間画地		準工高度2種最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 618,961	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	641,514	100 [ 118.2]	542,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	554,000
b	(　 ) 550,093	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	613,611	100 [ 113.6]	540,151		551,000
c	(　 ) 570,025	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	568,907	100 [ 102.0]	557,752		569,000
d	(　 ) 546,621	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	554,198	100 [ 98.0]	565,508		577,000
e	(　 ) 520,114	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	530,413	100 [ 96.6]	549,082		560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 562,000 円／㎡]

世田谷 -85　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,656,674	674,600	2,982,074	1,823,360	1,158,714	（　0.9774） 1,132,527	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	29,803,342 円　　　　（　 292,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -85　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	102 ㎡	9.4 m x 11.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１Ｋ平均専有面積：２５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	3,050	152,500	1.0	152,500
							1.0	152,500
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	3,100	155,000	1.0	155,000
							1.0	155,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		307,500		307,500
								307,500

⑨年額支払賃料	307,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,690,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,690,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,505,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,921 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,656,674 円　　　　（　 35,850 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-1317	2,996 ( 2,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,182 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６　　　　-1318	2,487 ( 2,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.6]	100 [ 90.0]	3,146
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

世田谷 -85　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	29,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,700 円	3,690,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 674,600 円　（　　　　　　 6,614 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,823,360 円（　　　　　 17,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,656,674 円
②総費用	674,600 円
③純収益　①－②	2,982,074 円
④建物等に帰属する純収益	1,823,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,158,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,132,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,103 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,803,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

世田谷 -85　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区桜上水一丁目１０１番２０	0109000156515-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
世田谷 -85　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -85

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　谷本　充弘

TEL.

鑑定評価額

56,800,000 円

１㎡当たりの価格

557,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区桜上水１丁目１０１番２０｢桜上水１－８－４｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域	東4m区道	水道、ガス、下水	経堂 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ区
道

交通

施設

経堂駅　北西方

1.0km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内の中小規模一般住宅にアパートも見られる比較的良好な住環境の低層住宅地として、当面現
状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 573,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京王線、小田急線等沿線の各最寄駅からほぼ徒歩圏内で比較的良好な住環境の低層住宅地域の圏域であ
る。最寄駅からは都心部方面利便性に優り、主な需要として都心部通勤の給与所得者層等による一次取得及び買い替え
取得が中心で周辺市区からの転入も見られ、需要はほぼ堅調な推移である。近年は全般に画地細分化の傾向もあり土地
取引は概ね１９０～２００万円／坪程度、比較的小規模戸建物件で総額７～８千万円程度までが需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模一般住宅にアパートも見られる比較的住環境良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の
実証性を示す比準価格を重視し、周辺にはアパートやマンション等も比較的多く建ち並ぶが住環境や快適性が重視され
る低層住宅地としての特性及び容積率等公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないこ
とにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 614,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[117.9]

[102.0]
100

556,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部足踏みもみられるが緩やかに回復
しており先行きも回復が続くことが期待され
る。住宅建設は弱含んでおり公共投資は底堅
く推移している。

最寄駅徒歩圏内の中小規模一般住宅、共同住
宅が見られる比較的熟成した低層住宅地で地
価は上昇傾向にある。その他、特に地域要因
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -85　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６０１００１ -33	世田谷区		更地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,200)
b	０６０１００３ -7	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.1m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (74,160)
c	０６０１０１３ -25	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	南東5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	０６０１００５ -24	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 703,267	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	686,362	100 [ 122.0]	562,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	574,000
b	(　 ) 596,675	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	606,718	100 [ 108.7]	558,158		569,000
c	(　 ) 516,388	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	566,592	100 [ 100.0]	566,592		578,000
d	(　 ) 546,621	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	554,198	100 [ 98.5]	562,638		574,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

世田谷 -85　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,672,916	705,280	2,967,636	1,761,200	1,206,436	（　0.9774） 1,179,171	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	31,030,816 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -85　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	102 ㎡	9.4 m x 11.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１Ｋタイプ　平均専有面積：２５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	3,080	154,000	1.0	154,000
							1.0	154,000
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	3,130	156,500	1.0	156,500
							1.0	156,500
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		310,500		310,500
								310,500

⑨年額支払賃料	310,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,726,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,726,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,930 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,521,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	310,500 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 310,500 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,912 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,672,916 円　　　　（　 36,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６　　　　-1423	2,840 ( 2,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,085	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,230 円/㎡　月額支払賃料（　 3,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６　　　　-1424	3,069 ( 3,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,233
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

世田谷 -85　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	29,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	111,780 円	3,726,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,280 円　（　　　　　　 6,915 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0595	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 45 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,761,200 円（　　　　　 17,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,672,916 円
②総費用	705,280 円
③純収益　①－②	2,967,636 円
④建物等に帰属する純収益	1,761,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,206,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,179,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,030,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

世田谷 -85　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区桜上水一丁目１０１番２０	0109000156515-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考