別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -72　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -72 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷本　充弘   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区三軒茶屋１丁目４２２番４２
｢三軒茶屋１－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 三軒茶屋駅　南方

480m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高19m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩で比較的利便性のある中規模一般住宅、マンション等が多く建ち並ぶ住環境良好な低層住宅地と
して、当面現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    875,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急田園都市線三軒茶屋駅を中心とする最寄駅から利便性ある住環境も良好な住宅地域の圏域である。
都心部方面への利便性に優ることから主な需要として都心へのアクセスを重視する比較的富裕な所得者層等による二次
取得等が中心で、利便性及び住環境に優る低層住宅地として需要は堅調な推移である。近年は全般に画地細分化の傾向
もあり、土地取引は規模等でやや幅があるが１４０㎡程度で概ね総額１億２千万円前後程度までが需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は都心部への利便性に優る一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住環境良好な低層住宅地であることに鑑み、自
用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、近隣周辺は賃貸アパート等も比較的多く見られる地域だが住環境や快適
性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られない
ことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[104.0]		 100
[ 74.5]		 [100.0]
100		 844,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    812,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが緩やかに回復
しており先行きも回復が続くことが期待され
る。住宅建設は弱含んでおり公共投資は底堅
く推移している。

最寄駅から徒歩圏で都心部方面への利便性に
優る住環境も良好な低層住宅地であり、地価
は上昇傾向にある。その他、特に地域要因の
変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -72　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１４
-14		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.7m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高28m
(70,226)
b ０６０１０
１４
-4		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
地区計画等
(70,200)
c ０６０１０
０３
-10		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ０６０１０
０６
-27		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12.5m区
道、北東6m、
角地
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
e ０６０１０
０１
-25		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m区道、
西3.2m、角地
１中専
高度2種最高19m
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
878,099  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
892,879 		 100
[ 101.0]
884,039 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
884,000 
b (　           ) 
862,415  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
851,635 		 100
[  98.0]
869,015 
869,000 
c (　           ) 
816,342  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
808,493 		 100
[  93.6]
863,775 
864,000 
d (　           ) 
861,063  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
826,166 		 100
[  93.7]
881,714 
882,000 
e (　           ) 
732,792  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
757,732 		 100
[  86.2]
879,039 
879,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    875,000 円／㎡]  



世田谷 -72　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,996,883 
2,670,820 
7,326,063 
4,741,240 
2,584,823 		 （　0.9396）
2,428,700 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     63,913,158 円　　　　（　    460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -72　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.47 ＲＣ3 246.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高19m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   139 ㎡     10.3 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１ＬＤＫタイプ　平均専有面積：３８㎡ ⑦有効率　  91.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.95 
91.3 
73.02 
3,510 
256,300 		 1.0  256,300 
1.0  256,300 

 2～ 2		 住宅
83.47 
91.7 
76.54 
3,580 
274,013 		 1.0  274,013 
1.0  274,013 

 3～ 3		 住宅
83.47 
91.7 
76.54 
3,630 
277,840 		 1.0  277,840 
1.0  277,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.89 
91.6 
226.10 

808,153 		 808,153 
808,153 
⑨年額支払賃料        808,153 円　×　12ヶ月　＝　       9,697,836 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     226.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         406,980 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,104,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       505,241 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,599,575 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           808,153 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,677 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          808,153 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         389,631 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,996,883 円　　　　（　        71,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1417		 3,080  
(   3,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,451 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1418		 4,261  
(   4,087) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,874 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -72　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 495,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,091,320 円  　　　       10,104,816　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      216,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,100 円  　　　　     82,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,670,820 円　（　　　　　　        19,215 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     246.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,741,240 円  
（　　　　　        34,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,996,883 円      
②総費用 2,670,820 円      
③純収益　①－② 7,326,063 円      
④建物等に帰属する純収益 4,741,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,584,823 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,428,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,913,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -72　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区三軒茶屋一丁目４２２番４２
 0109000123374-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -72　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -72 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　武弘　由希子   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 853,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区三軒茶屋１丁目４２２番４２
｢三軒茶屋１－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 三軒茶屋駅南方

480m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高19m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様
の住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    875,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    509,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の東急田園都市線及び世田谷線沿線の住宅地域。需要者は自己所有を目的とした区内及び隣
接区内の居住者が中心であるが、それ以外からの転入者も見られる。以前は比較的規模の大きい取引が多かったが、近
年では土地を細分化した宅地分譲や建売分譲も見られる。需要の中心となる価格帯は土地のみでは１４０㎡で１．２億
円前後程度、比較的小規模な建売分譲で総額１億円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象
標準地の存する地域が最寄駅から徒歩圏内であるので賃貸アパート等も見られるものの、自用目的の取引が中心となっ
ている地域であり低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さ
らに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    634,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[104.0]		 100
[ 74.5]		 [100.0]
100		 844,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    812,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みもみられるが
、緩やかに持ち直している。先行きについて
は、物価上昇や金融市場の変動等に留意する
必要がある。

利便性の高い三軒茶屋駅徒歩圏内の住宅地域
であり、需要は強く、地価は上昇傾向にある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -72　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１４
-14		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.7m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高28m
(70,226)
b ０６０１０
０３
-10		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ０６０１０
１６
-11		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m私道
、南西5m、
角地
１中専
高度2種最高19m
地区計画等
(80,200)
d ０６０１０
０６
-5		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(64,170)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
878,099  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
892,879 		 100
[ 102.0]
875,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
875,000 
b (　           ) 
816,342  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
808,493 		 100
[  94.1]
859,185 
859,000 
c (　           ) 
660,204  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
631,231 		 100
[  71.5]
882,841 
883,000 
d (　           ) 
541,243  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  67.6]
827,077 		 100
[  92.9]
890,287 
890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -32.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    875,000 円／㎡]  



世田谷 -72　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,882,046 
2,379,289 
7,502,757 
4,643,660 
2,859,097 		 （　0.9396）
2,686,408 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     70,694,947 円　　　　（　    509,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -72　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.47 ＲＣ3 246.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高19m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   139 ㎡     10.3 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（専有面積約３５～４０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.95 
91.3 
73.02 
3,500 
255,570 		 1.0  255,570 
1.0  255,570 

 2～ 2		 住宅
83.47 
91.7 
76.54 
3,550 
271,717 		 1.0  271,717 
1.0  271,717 

 3～ 3		 住宅
83.47 
91.7 
76.54 
3,600 
275,544 		 1.0  275,544 
1.0  275,544 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.89 
91.6 
226.10 

802,831 		 802,831 
802,831 
⑨年額支払賃料        802,831 円　×　12ヶ月　＝　       9,633,972 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     226.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         352,716 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,986,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       499,334 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,487,354 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           802,831 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          802,831 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         387,065 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,882,046 円　　　　（　        71,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1212		 3,732  
(   3,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
3,886 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,703 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1211		 3,139  
(   3,009) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
3,550 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -72　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 404,500 円  　　　　     80,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 908,789 円  　　　        9,986,688　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      216,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      687,600 円  　　　　     80,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,900 円  　　　　     80,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,900 円  　　　　     80,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,379,289 円　（　　　　　　        17,117 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     246.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,643,660 円  
（　　　　　        33,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,882,046 円      
②総費用 2,379,289 円      
③純収益　①－② 7,502,757 円      
④建物等に帰属する純収益 4,643,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,859,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,686,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,694,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     509,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -72　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区三軒茶屋一丁目４２２番４２
 0109000123374-0000
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備考