鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
世田谷 -65　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -65

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　田中　雅之

TEL.

鑑定評価額

1,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

875,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区弦巻３丁目１４番１｢弦巻３－２１－１｣				②地積　(㎡)	1,221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (80,200)
	不整形 1:1	共同住宅ＲＣ6F1B	中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域	東8m区道、南西側道	水道、ガス、下水	桜新町 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

桜新町駅　北東方

820m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

中層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現状のまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 903,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 860,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東急線沿線の分譲ンマンション適地で、需要者はマンションデベロッパーが中心である。マンション素
地の需要は、適地の稀少性から需要者の取得意欲は旺盛である。マンションの分譲価格上昇からエンドユーザーの購入
意欲にやや陰りが出始めている。新築マンションの分譲価格はファミリータイプ７０㎡程度で８０００万円～１億円で
ある。土地価格はその規模によりばらつきが大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地であることから、取引事例比較法と開発法を併用した。取引事例比較法では大規模画地の取引事例を収
集し比準して求めた実証的な価格である。開発法は分譲マンションの投資採算性の観点から求めた価格で需要者がデベ
ロッパーであることから説得力の高い価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、さらに代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 904,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[103.0]

100
[105.0]

[ 99.9]
100

878,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    841,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世田谷区の人口は微増微減を繰り返している
中で、土地需要は堅調で、土地価格は上昇傾
向となっている。

地域要因の変動は見られない。マンション地
は需要は底堅いが、近年のマンション分譲価
格高騰により、その需要はやや弱くなってい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６０１００６ -14	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	０６０１９０４ -2	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	西8.4m区道、南4m、角地		１住居高度2種最高19m (70,200)
c	１３公０６ -9	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西3.8m区道、北東3.5m、角地		１住居高度3種最高20m (80,160)
d	０６０１００４ -11	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南東6.1m区道、北東6.1m、角地		１住居高度3種最高28m (80,300)
e	０６０１０１７ -11	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m区道、北5m、角地		１中専高度2種最高19m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 908,848	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	933,387	100 [ 104.8]	890,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	890,000
b	(　 ) 1,393,333	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,370,774	100 [ 151.5]	904,801		904,000
c	(　 ) 1,006,250	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,085,995	100 [ 119.5]	908,782		908,000
d	(　 ) 450,417	100 [ 70.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	784,400	100 [ 86.9]	902,647		902,000
e	(　 ) 775,179	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	775,179	100 [ 85.7]	904,526		904,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
d	その他	％／月 +0.30	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 903,000 円／㎡]

世田谷 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションの敷地であるとはんだんされるため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションの敷地であると判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,167,397,487	1,117,945,371	12	1,120,000	2,339.00	340,000	3,024.30
⑧開発法による価格	1,049,452,116 円　　　　（　 860,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -65　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,221 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,221.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
834.40 ㎡	3,024.30 ㎡	2,436.60 ㎡	587.70 ㎡	2,339.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 32 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 68.3 ％）	（ 247.7 ％）	（ 199.6 ％）	（ 48.1 ％）	（ 77.34 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.4 ｍ 43.6 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,120,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,120,000 円／㎡　　×　　 2,339.00 ㎡　　＝　　　　 2,619,680,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,619,680,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 340,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 350,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 350,200 円／㎡　　×　　　 3,024.30 ㎡　　＝　　　　 1,059,109,860 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,619,680,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 261,968,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,321,077,860 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	22 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	209,574,400 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 180,192,069 円
	販売総額(2期)	1,886,169,600 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,561,559,812 円
	販売総額(3期)	523,936,000 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 425,645,606 円
収入合計		－	－	－	－	2,167,397,487 円
支出	建築工事費(1期)	105,910,986 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 98,200,666 円
	建築工事費(2期)	105,910,986 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 92,799,206 円
	建築工事費(3期)	847,287,888 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 701,469,642 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	157,180,800 円	( 60 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 140,346,736 円
	販売管理費(2期)	104,787,200 円	( 40 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 85,129,121 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,117,945,371 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,167,397,487 円　　－　　　　　　 1,117,945,371 円　　＝　　　　　 1,049,452,116 円 860,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

世田谷 -65　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区弦巻三丁目１４番１	0109000237296-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
世田谷 -65　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -65

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　武弘　由希子

TEL.

鑑定評価額

1,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

873,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区弦巻３丁目１４番１｢弦巻３－２１－１｣				②地積　(㎡)	1,221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (80,200)
	不整形 1:1	共同住宅ＲＣ6F1B	中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域	東8m区道、南西側道	水道、ガス、下水	桜新町 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

桜新町駅北東方

820m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環
境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 897,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 847,000 円／㎡

(6)市場の特性

マンション用地の同一需給圏は広く、世田谷区内及び隣接区内全域にわたる。需要者は分譲マンションディベロッパー
が中心である。当区内においてはマンション用地は希少価値が高いため、需要も底堅い。需要の中心となる価格帯は、
規模、道路付け等、さらに購入するディベロッパーによってもばらつきがみられるが、１，２００㎡で１０億円台程度
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規模の大きい事例を採用し試算しているので、大規模地取引における市場性を反映した価格であり規範性を
有する。開発法は対象標準地に分譲マンションを建築し分譲することを想定して求めた価格であり、想定事項も多いが
、実証性が高い。したがって、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 904,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[103.0]

100
[106.0]

[ 99.9]
100

869,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はこのところ一部に足踏みもみられるが
、緩やかに持ち直している。先行きについて
は、物価上昇や金融市場の変動等に留意する
必要がある。

最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域のため、
戸建住宅、マンション共に需要は底堅く、地
価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６０１００６ -14	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	０６０１９０４ -2	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	西8.4m区道、南4m、角地		１住居高度2種最高19m (70,200)
c	０６０１９０４ -3	世田谷区		更地	（　）	不整形	北6m区道、南4m、二方路		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	０６０１９０４ -7	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、北東6m、角地		準工高度2種最高31m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 908,848	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	933,387	100 [ 104.7]	891,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	891,000
b	(　 ) 1,393,333	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,370,774	100 [ 153.0]	895,931		895,000
c	(　 ) 821,361	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	941,863	100 [ 103.5]	910,013		909,000
d	(　 ) 811,315	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	805,134	100 [ 90.8]	886,711		886,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 897,000 円／㎡]

世田谷 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を中層共同住宅地（分譲マンション用地）と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,123,091,705	1,088,848,723	12	1,090,000	2,339.00	330,000	3,024.30
⑧開発法による価格	1,034,242,982 円　　　　（　 847,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -65　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,221 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,221.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
834.40 ㎡	3,024.30 ㎡	2,436.60 ㎡	587.70 ㎡	2,339.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 32 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 68.3 ％）	（ 247.7 ％）	（ 199.6 ％）	（ 48.1 ％）	（ 77.34 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.4 ｍ 43.6 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,090,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,090,000 円／㎡　　×　　 2,339.00 ㎡　　＝　　　　 2,549,510,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,549,510,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 339,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 339,900 円／㎡　　×　　　 3,024.30 ㎡　　＝　　　　 1,027,959,570 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,549,510,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 254,951,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,282,910,570 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	127,475,500 円	( 5 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 113,822,874 円
	販売総額(2期)	127,475,500 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 109,603,435 円
	販売総額(3期)	2,294,559,000 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,899,665,396 円
収入合計		－	－	－	－	2,123,091,705 円
支出	建築工事費(1期)	102,795,957 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 95,312,411 円
	建築工事費(2期)	102,795,957 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 90,069,818 円
	建築工事費(3期)	822,367,656 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 680,838,182 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	152,970,600 円	( 60 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 136,587,449 円
	販売管理費(2期)	101,980,400 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 86,040,863 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,088,848,723 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,123,091,705 円　　－　　　　　　 1,088,848,723 円　　＝　　　　　 1,034,242,982 円 847,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

世田谷 -65　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区弦巻三丁目１４番１	0109000237296-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考