別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -53 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　進藤　俊二   TEL.
鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区代沢１丁目８０番９
｢代沢１－１６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,150)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
も見られる高台の住
宅地域		 東3.8m区道 水道、ガス、下水 池ノ上

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　３
．８ｍ区道		 交通

施設		 池ノ上駅　南東方

560m		 法令

規制		 １低専
(60,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅を主とした閑静な低層住宅地域として熟成している。地域に変動を持たらす特段の要因等
は見当たらず、ここしばらくは、現状の利用形態のまま推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    834,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区及び隣接区等にあって、京王井の頭線、小田急小田原線等の各駅を最寄りとする低層住宅地域
。需要者は自己所有を目的とした比較的高所得者層が多く、区外からの転入者も見られる。駅徒歩圏にある環境良好な
住宅地域として熟成しており、都心への接近条件も良好で、供給が限定的であるなか有効需要は底堅い。需要の中心と
なる価格帯は、４０坪程度の土地で１億円前半、土地の細分化による新築の戸建住宅で９千万～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地取引は、居住の快適性、利便性等を重視した自己利用目的が主となる。周辺に賃貸用の共同住宅等も存するが、行
政的条件等から土地の経済価値に見合う賃料収入を得難く、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内
の類似地域で発生した規範性の高い事例から試算され、説得力が高い。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -23                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    787,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [102.0]
100		 805,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    769,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にある。雇用環境等
が改善するなか、区内の不動産市況も堅調に
推移しているが、金融資本市場の変動等に留
意を要する。

都心部への接近条件の良好な低層住宅地域と
して熟成しており、堅調な需要動向を背景に
、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０９
-17		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
b ０６０１０
０４
-22		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
c ０６０１９
０９
-25		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ０６０１０
０９
-18		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
東3.6m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
e ０６０１０
１０
-29		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.8m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
880,971  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
859,156 		 100
[ 100.0]
859,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
876,000 
b (　           ) 
733,266  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
715,109 		 100
[  88.0]
812,624 
829,000 
c (　           ) 
663,519  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
662,218 		 100
[  83.2]
795,935 
812,000 
d (　           ) 
607,735  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
667,394 		 100
[  83.1]
803,122 
819,000 
e (　           ) 
1,198,285  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,165,190 		 100
[ 115.0]
1,013,209 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    834,000 円／㎡]  



世田谷 -53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,294,746 
901,290 
4,393,456 
2,186,800 
2,206,656 		 （　0.9774）
2,156,786 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     56,757,526 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   150 ％   150 ％   135 ㎡     13.0 m x   10.4 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（専有面積約３２㎡程度）想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,400 
221,000 		 1.0  221,000 
1.0  221,000 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,450 
224,250 		 1.0  224,250 
1.0  224,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

445,250 		 445,250 
445,250 
⑨年額支払賃料        445,250 円　×　12ヶ月　＝　       5,343,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,343,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       267,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,075,850 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           445,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          445,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         214,666 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,294,746 円　　　　（　        39,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-919		 3,475  
(   3,472) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,658 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,599 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-920		 3,303  
(   3,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,370 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 160,290 円  　　　        5,343,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      190,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      301,700 円  　　　　     35,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         901,290 円　（　　　　　　         6,676 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,186,800 円  
（　　　　　        16,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,294,746 円      
②総費用 901,290 円      
③純収益　①－② 4,393,456 円      
④建物等に帰属する純収益 2,186,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,206,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,156,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,757,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区代沢一丁目８０番９
 0109000189013-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -53 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.
鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区代沢１丁目８０番９
｢代沢１－１６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,150)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
も見られる高台の住
宅地域		 東3.8m区道 水道、ガス、下水 池ノ上

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北３．８
ｍ区道		 交通

施設		 池ノ上駅南東方

560m		 法令

規制		 １低専
(60,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 「池ノ上」駅から徒歩約７分の台地にある住宅地で、南方の淡島通りを「渋谷駅行」のバスが頻繁に運行し利便
性も備えている。敷地分割が並行しつつも今後も概ね現状を維持し、地価の上昇基調は持続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    837,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王井の頭線又は小田急小田原線等の沿線から徒歩圏の住宅地域。需要者は主に個人（エンドユーザー）
のほか、１億円台半ば～４億円程度の収益物件を求める法人や不動産業者も見受けられる。当該地域は渋谷への接近条
件にも優れた高台の住宅地で、市場参加者は売主の価格設定に追随できており有効需要は堅調で、地価の上昇傾向は強
まっている。規模は３０～４０坪程度が標準で中心価格帯は土地の総額で９千万弱～１億円台前半程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該
地域には賃貸向けのアパートなども見受けられるが、自用の住宅取得目的の取引が価格市場を形成しており、居住の利
便性等を指向する地域であることなどから、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -23                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    787,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [102.0]
100		 805,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    769,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 売主の強気な価格設定が続き、超低金利にも
支えられ、区内の地価は上昇幅をより拡大し
、住宅地で４％、商業地で５％強の上昇基調
で推移している。

目黒区に隣接した高台の環境にバス利用で「
渋谷」駅に出やすい良好な接近条件も備わり
堅調な需要が続いている。地価は上昇基調を
更に強めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０９
-16		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.3m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
b ０６０１９
０７
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
(70,160)
c ０６０１０
０３
-5		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m区道、
北6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ０６０１０
０１
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m区道、
北4m、二方路
１住居
高度2種最高19m
(70,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,371,029  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,385,961 		 100
[ 104.0]
1,332,655 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
761,545  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
769,011 		 100
[  94.0]
818,097 
834,000 
c (　           ) 
772,371  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
740,640 		 100
[  91.8]
806,797 
823,000 
d (　           ) 
824,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
793,342 		 100
[  94.6]
838,628 
855,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    837,000 円／㎡]  



世田谷 -53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,333,394 
926,460 
4,406,934 
2,143,680 
2,263,254 		 （　0.9774）
2,212,104 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     58,213,263 円　　　　（　    431,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   150 ％   150 ％   135 ㎡     13.0 m x   10.4 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ワンルームタイプ、平均専有面積約３３㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,400 
221,000 		 1.0  221,000 
1.0  221,000 

 2～  		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
3,500 
227,500 		 1.0  227,500 
1.0  227,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

448,500 		 448,500 
448,500 
⑨年額支払賃料        448,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,382,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,382,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       269,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,112,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           448,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          448,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         216,233 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,333,394 円　　　　（　        39,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1611		 3,823  
(   3,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
4,046 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1612		 3,540  
(   3,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,371 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 208,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 161,460 円  　　　        5,382,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      190,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,800 円  　　　　     34,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         926,460 円　（　　　　　　         6,863 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,143,680 円  
（　　　　　        15,879 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,333,394 円      
②総費用 926,460 円      
③純収益　①－② 4,406,934 円      
④建物等に帰属する純収益 2,143,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,263,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,212,104 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,386 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,213,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     431,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区代沢一丁目８０番９
 0109000189013-0000
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備考