別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -50 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区赤堤３丁目２７１番１４
｢赤堤３－９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅が多
く共同住宅もある住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 松原

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 松原駅南西方

320m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 「松原」駅から徒歩約４分で、居住環境も良好であり、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料される。
当該地域の市場参加者は売主の強気な価格設定にも追随できており、地価の上昇基調は続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    726,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急世田谷線に加え小田急小田原線等の沿線から徒歩圏の住宅地域。主な需要者は個人（エンドユーザー
）の外、個人投資家や法人も見受けられる。良好な居住環境にある当該地域の市場参加者は売主の価格設定に追随して
おり地価の上昇傾向は強まっている。規模は収益物件では６０～９０坪前後も見受けられるが３０坪程度が標準で、中
心価格帯は土地だけで８千万円前後、上物付きで総額１億円台前半程度、収益物件では総額数億～６億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏である赤堤地区の住宅地域に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料
される。当該地域には賃貸用共同住宅も見受けられるが、自用の住宅取得目的の取引が価格市場を形成し、居住の快適
性等が指向される居住環境の良好な地域であることなどから、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料さ
れる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷 -1                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    682,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 売主の強気な価格設定が続き、超低金利にも
支えられ、区内の地価は上昇幅をより拡大し
、住宅地で４％、商業地で５％強の上昇基調
で推移している。

「松原」駅から徒歩５分圏で居住環境も良好
で、買主は売り希望価格に追随し市場参加者
の堅調な有効需要が把握され、地価は上昇傾
向を強めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１６
-23		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
(60,100)
b ０６０１０
１０
-17		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4.4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ０６０１０
１０
-20		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ０６０１０
１６
-10		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
(60,100)
e ０６０１０
１６
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
854,079  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
860,844 		 100
[  95.0]
906,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
906,000 
b (　           ) 
552,098  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
628,165 		 100
[  94.0]
668,261 
668,000 
c (　           ) 
685,634  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
690,339 		 100
[  96.9]
712,424 
712,000 
d (　           ) 
692,070  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
710,756 		 100
[  95.0]
748,164 
748,000 
e (　           ) 
671,323  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
774,314 		 100
[  99.9]
775,089 
775,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    726,000 円／㎡]  



世田谷 -50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,872,141 
1,917,593 
5,954,548 
3,110,800 
2,843,748 		 （　0.9774）
2,779,479 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     73,144,184 円　　　　（　    359,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   204 ㎡     10.0 m x   20.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ワンルームタイプ、平均専有面積約３３㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
3,200 
313,600 		 1.0  313,600 
1.0  313,600 

 2～  		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
3,300 
323,400 		 1.0  323,400 
1.0  323,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

637,000 		 637,000 
637,000 
⑨年額支払賃料        637,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,644,000 円 
⑩a共益費（管理費）             133 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         312,816 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,956,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       397,841 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,558,975 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           637,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          637,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         307,114 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,872,141 円　　　　（　        38,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1609		 3,348  
(   3,246) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1610		 3,498  
(   3,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,682 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 252,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 867,293 円  　　　        7,956,816　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      429,200 円  　　　　     50,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,917,593 円　（　　　　　　         9,400 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,110,800 円  
（　　　　　        15,249 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,872,141 円      
②総費用 1,917,593 円      
③純収益　①－② 5,954,548 円      
④建物等に帰属する純収益 3,110,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,843,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,779,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,625 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,144,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     359,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区赤堤三丁目２７１番１４
 0109000004747-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -50 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷本　充弘   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区赤堤３丁目２７１番１４
｢赤堤３－９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅が多
く共同住宅もある住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 松原

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 松原駅　南西方

320m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩で利便性ある中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状
を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    722,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急世田谷線、小田急線、京王線等各沿線最寄駅から徒歩圏内の住環境良好な熟成した低層住宅地域の圏
域である。都心部通勤の比較的高額所得者層等による買い替え取得等が中心であり需要は堅調な推移である。近年は全
般に画地細分化の傾向もあるが近隣地域周辺にはまとまった規模の画地も比較的多い。土地取引はやや幅があるが概ね
２３０～２５０万円／坪程度まで、小規模地新築戸建物件では概ね総額９千万円台程度までが需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が多く建ち並ぶ最寄駅から利便性ある住環境も閑静良好な熟成した低層住宅地であることに
鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、近隣周辺には共同住宅も見られるが住環境や快適性が重視され
る良好な低層住宅地としての特性及び容積率等公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う
賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷 -1                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    682,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが緩やかに回復
しており先行きも回復が続くことが期待され
る。住宅建設は弱含んでおり公共投資は底堅
く推移している。

最寄駅から利便性ある住環境も良好な中規模
一般住宅が多い熟成した低層住宅地で地価は
上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変
動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１０
-20		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.8m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b ０６０１０
１６
-10		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
(60,100)
c ０６０１０
１０
-3		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m道路、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ０６０１０
１０
-16		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.4m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
685,634  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
690,339 		 100
[  96.4]
716,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
716,000 
b (　           ) 
692,070  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
710,756 		 100
[  96.0]
740,371 
740,000 
c (　           ) 
509,680  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
671,079 		 100
[  93.5]
717,732 
718,000 
d (　           ) 
624,188  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
612,785 		 100
[  86.0]
712,541 
713,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    722,000 円／㎡]  



世田谷 -50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,947,014 
1,906,633 
6,040,381 
2,992,850 
3,047,531 		 （　0.9774）
2,978,657 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     78,385,711 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   204 ㎡     10.0 m x   20.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１ＤＫタイプ　平均専有面積：３３㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
3,250 
318,500 		 1.0  318,500 
1.0  318,500 

 2～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
3,320 
325,360 		 1.0  325,360 
1.0  325,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

643,860 		 643,860 
643,860 
⑨年額支払賃料        643,860 円　×　12ヶ月　＝　       7,726,320 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         305,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,032,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       401,604 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,630,476 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           643,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,117 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          643,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         310,421 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,947,014 円　　　　（　        38,956 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1413		 3,348  
(   3,246) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]
3,635 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,320 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1414		 2,629  
(   2,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,254 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 251,500 円  　　　　     50,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 859,433 円  　　　        8,032,080　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,500 円  　　　　     50,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,906,633 円　（　　　　　　         9,346 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,992,850 円  
（　　　　　        14,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,947,014 円      
②総費用 1,906,633 円      
③純収益　①－② 6,040,381 円      
④建物等に帰属する純収益 2,992,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,047,531 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,978,657 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,385,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区赤堤三丁目２７１番１４
 0109000004747-0000
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