別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -43 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　柘植　大徳   TEL.
鑑定評価額 76,400,000 円  １㎡当たりの価格 858,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区池尻２丁目１３２番２
｢池尻２－２４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m


(70,160)

1:2.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、共同住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 南4m区道 水道、ガス、下水 池尻大橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ区道		 交通

施設		 池尻大橋駅　南西方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 目黒区との区境に位置し、低層の一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ「池尻大橋」駅からほど近い住宅地域であり、
今後も「渋谷」へのアクセスに優れる現状の地域要因を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移すると予測します。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    885,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「渋谷」駅へ乗り入れる私鉄各線沿線の住宅地域で、同駅へのアクセスに優れる駅徒歩圏の住宅地域との
代替競争関係が強い。需要者は区内、隣接区の居住者を中心に圏域外の広域的な範囲にわたり、高所得者や事業主等の
個人。「渋谷」駅の隣り駅である「池尻大橋」駅から徒歩５分圏内の住宅地域で利便性が高く需要の増加により地価は
上昇が一段と進行しています。市場での中心価格帯は土地価格１㎡当たり７０万円台後半～１２０万円程度の水準。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は生活の利便性や快適性を重視して不動産を選別し取引価格を決定する自己使用目的の個人が需要の中心を占
める住宅地域で、賃貸需要も多いが規模や法令規制等から元本価格に見合った賃料が得られず収益価格は低位に試算さ
れた。比準価格は代替性を有する取引事例から試算され、市場の実態を反映した当該価格の信頼性は高い。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定しました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -23                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    787,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 [105.0]
100		 861,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響による個人消費の下振れが懸
念されるほか金融・為替市場の動向に十分留
意する必要があります。区内人口はほぼ横這
い傾向。

地域要因の変動は特にないが、池尻大橋駅か
らほど近い住宅地域で、隣り駅「渋谷」への
アクセスに優れる地域特性から人気が高く地
価伸び率が拡大。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０３
-20		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東2.2m区道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高19m
地区計画等
(80,160)
b ０６０１０
０１
-25		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m区道、
西3.2m、角地
１中専
高度2種最高19m
(80,160)
c ０６０１９
０７
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
(70,160)
d ０６０１０
１４
-4		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
地区計画等
(70,200)
e ０６０１０
０３
-10		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
765,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
752,228 		 100
[  91.7]
820,314 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
861,000 
b (　           ) 
732,792  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
757,732 		 100
[  87.5]
865,979 
909,000 
c (　           ) 
761,545  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
769,011 		 100
[  92.2]
834,068 
876,000 
d (　           ) 
862,415  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
851,635 		 100
[  99.8]
853,342 
896,000 
e (　           ) 
816,342  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
808,493 		 100
[  95.9]
843,058 
885,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    885,000 円／㎡]  



世田谷 -43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,852,972 
748,716 
4,104,256 
1,884,960 
2,219,296 		 （　0.9774）
2,169,140 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     57,082,632 円　　　　（　    641,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -43　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 53.00 ＬＳ2 106.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高19m
 70 ％   200 ％   160 ％   89 ㎡      6.3 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 間取りを単身者向け、専有面積２５～３０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
53.00 
100.0 
53.00 
3,800 
201,400 		 1.0  201,400 
1.0  201,400 

 2～ 2		 住宅
53.00 
100.0 
53.00 
3,900 
206,700 		 1.0  206,700 
1.0  206,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
106.00 
100.0 
106.00 

408,100 		 408,100 
408,100 
⑨年額支払賃料        408,100 円　×　12ヶ月　＝　       4,897,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,897,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       244,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,652,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           408,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          408,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         196,755 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,852,972 円　　　　（　        54,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1513		 3,927  
(   3,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,008 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,068 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1514		 3,589  
(   3,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]
3,893 
c ０６
　　　　-1543		 4,057  
(   3,893) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,314 
世田谷 -43　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,000 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,916 円  　　　        4,897,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,100 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         748,716 円　（　　　　　　         8,413 円／㎡）　　（経費率　　  15.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,884,960 円  
（　　　　　        21,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,852,972 円      
②総費用 748,716 円      
③純収益　①－② 4,104,256 円      
④建物等に帰属する純収益 1,884,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,219,296 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,169,140 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,082,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     641,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区池尻二丁目１３２番２
 0109000015929-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -43 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　真紀   TEL.
鑑定評価額 76,100,000 円  １㎡当たりの価格 855,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区池尻２丁目１３２番２
｢池尻２－２４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m


(70,160)

1:2.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、共同住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 南4m区道 水道、ガス、下水 池尻大橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 池尻大橋駅南西方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    891,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急沿線等の私鉄各駅から徒歩圏の世田谷区及び隣接区の住宅地域である。需要者の中心は自用の戸建
住宅を求める高所得者や買替層と判断される。池尻大橋駅から徒歩４分のアクセスの良好な住宅地域で需要は底堅く、
地価は上昇している。取引価格帯は標準地規模程度の土地は総額で７千万円台半ばから８千万円程度であり、新築建売
住宅は規模を抑えた総額８千万円台から１億円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸用建物の建築及び賃貸を想定して求めたが、近隣地域は自用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快
適性が重視されるため、若干低めに求められた。比準価格は複数取引事例を比準し求めたもので、取引時点は１年以内
で昨今の市場実態を反映した実証価格が試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけ
代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -23                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    787,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 [105.0]
100		 853,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており地価は上昇基調
にある。世田谷区の人口はコロナ禍で減少し
たがここのところ微増している。


池尻大橋駅徒歩圏の既存の住宅地域であり、
需要は堅調で地価は上昇している。地域要因
に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１０
-9		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東3.8m区道、
南2m、二方路
１住居
高度2種最高13m
(70,160)
b ０６０１９
０７
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
(70,160)
c ０６０１０
０３
-20		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東2.2m区道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高19m
地区計画等
(80,160)
d ０６０１０
１６
-8		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.1m区道、
南2m、角地
１住居
高度2種最高19m
地区計画等
(80,164)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,122,443  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
1,133,480 		 100
[ 107.8]
1,051,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
761,545  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
769,011 		 100
[  91.3]
842,290 
884,000 
c (　           ) 
765,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
738,181 		 100
[  88.3]
835,992 
878,000 
d (　           ) 
827,287  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.7]
883,751 		 100
[  97.7]
904,556 
950,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    891,000 円／㎡]  



世田谷 -43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,002,093 
782,630 
4,219,463 
2,002,000 
2,217,463 		 （　0.9774）
2,167,348 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     57,035,474 円　　　　（　    641,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -43　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高19m
 70 ％   200 ％   160 ％   89 ㎡      6.3 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２７㎡程度で１Ｋの共同住宅を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,800 
209,000 		 1.0  209,000 
1.0  209,000 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,848 
211,640 		 1.0  211,640 
1.0  211,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

420,640 		 420,640 
420,640 
⑨年額支払賃料        420,640 円　×　12ヶ月　＝　       5,047,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,047,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       252,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,795,296 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           420,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          420,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         202,801 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,002,093 円　　　　（　        56,203 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1011		 4,174  
(   4,001) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,133 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,936 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,848 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1012		 3,925  
(   3,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,738 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -43　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 151,430 円  　　　        5,047,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      276,200 円  　　　　     32,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         782,630 円　（　　　　　　         8,794 円／㎡）　　（経費率　　  15.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 287,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,002,000 円  
（　　　　　        22,494 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,002,093 円      
②総費用 782,630 円      
③純収益　①－② 4,219,463 円      
④建物等に帰属する純収益 2,002,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,217,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,167,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,352 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,035,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     641,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区池尻二丁目１３２番２
 0109000015929-0000
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備考