別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
世田谷 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -40 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　天田　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 98,800,000 円  １㎡当たりの価格 534,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区上祖師谷１丁目４３９番７外
｢上祖師谷１－５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅及びアパー
ト等が建ち並ぶ住宅
地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 千歳烏山

860m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 千歳烏山駅　南方

860m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移する
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区西部の京王線、小田急線沿線の住宅地域で、主な需要者は居住目的の個人を中心に建売業者の参
入も見られる。交通利便性、居住環境とも比較的良好であること、宅地の細分化により、総額の手頃な物件の供給も多
いことから需要は概ね堅調に推移している。土地は対象標準地の規模で坪当たり１８０万円前後、やや小規模な新築戸
建住宅で総額７千万円から１億円程度を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心の住宅地域である。アパート等の賃貸需要も認められるが、土地
価格に見合うだけの賃料収入が得られず、収益価格は低位に求められたものと判断される。比準価格は信頼性の高い事
例から求められた価格であることから、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -22                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    614,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[119.8]		 [100.0]
100		 537,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    517,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する中、景気は緩やか
な回復が期待され、不動産価格は上昇傾向に
あるが、物価動向、金融資本市場の変動に注
意を要する。

最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域で、居
住環境も比較的良好であり、地価は堅調に推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１１
-21		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m区道、
西4m、角地
１中専
高度2種最高19m
(80,200)
b ０６０１０
０３
-4		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c ０６０１０
１２
-1		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
d ０６０１０
１２
-19		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.6m都道、
東3.4m、角地
１中専
高度2種最高19m
(80,200)
e ０６０１０
１２
-3		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東5.5m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
727,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
688,387 		 100
[ 124.3]
553,811 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
554,000 
b (　           ) 
621,641  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
615,664 		 100
[ 113.3]
543,393 
543,000 
c (　           ) 
502,491  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
494,760 		 100
[  89.1]
555,286 
555,000 
d (　           ) 
513,822  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
501,576 		 100
[  89.7]
559,171 
559,000 
e (　           ) 
440,607  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
471,358 		 100
[  87.3]
539,929 
540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



世田谷 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,426,832 
1,656,690 
4,770,142 
2,901,360 
1,868,782 		 （　0.9774）
1,826,548 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     48,067,053 円　　　　（　    260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   185 ㎡     12.6 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積３０㎡程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,850 
256,500 		 1.0  256,500 
1.0  256,500 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,900 
261,000 		 1.0  261,000 
1.0  261,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

517,500 		 517,500 
517,500 
⑨年額支払賃料        517,500 円　×　12ヶ月　＝　       6,210,000 円 
⑩a共益費（管理費）             133 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         287,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,497,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       324,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,172,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           517,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          517,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         249,500 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,426,832 円　　　　（　        34,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-307		 2,536  
(   2,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,966 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-308		 3,240  
(   3,106) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
3,248 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 235,500 円  　　　　     47,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 740,690 円  　　　        6,497,280　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      400,300 円  　　　　     47,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,100 円  　　　　     47,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,100 円  　　　　     47,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,656,690 円　（　　　　　　         8,955 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,901,360 円  
（　　　　　        15,683 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,426,832 円      
②総費用 1,656,690 円      
③純収益　①－② 4,770,142 円      
④建物等に帰属する純収益 2,901,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,868,782 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,826,548 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,067,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区上祖師谷一丁目４３９番７
 0109000451188-0000
2 　世田谷区上祖師谷一丁目４３９番８
 0109000451189-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -40 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷岡　勝治   TEL.
鑑定評価額 99,000,000 円  １㎡当たりの価格 535,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区上祖師谷１丁目４３９番７外
｢上祖師谷１－５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅及びアパー
ト等が建ち並ぶ住宅
地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 千歳烏山

860m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 千歳烏山駅　南方

860m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維
持されていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    551,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線と小田急線各沿線沿いの住宅地域。需要者は、世田谷区在住者や隣接区等からの流入もあり、一
次取得者から買替層まで幅広い。大量の宅地供給は少なく、超低金利であること成熟した住宅地であるため需給関係は
比較的安定している。市場の中心となる価格帯等は、更地で坪当たり１８０万円前後で、新築住宅で８千万円台～１億
円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域周辺は、一般住宅とアパート等が建ち並ぶ駅徒歩圏内で、住宅地として成熟した低層住宅地域であり、実需の
取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。住宅地としての賃貸需要は存するもの
の、自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -22                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    614,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[119.8]		 [100.0]
100		 537,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    517,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区人口は微増傾向。設備投資は緩やかに増加
。公共投資は緩やかに増加。輸出は横ばい傾
向。個人消費は緩やかに増加。住宅投資は弱
めの動き。

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を
維持し、行政的規制、その他についても特に
変化なし。地価は超低金利から下支えされて
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０３
-4		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ０６０１０
０７
-4		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
c ０６０１０
１２
-19		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.6m都道、
東3.4m、角地
１中専
高度2種最高19m
(80,200)
d ０６０１０
１２
-1		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
621,641  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
615,664 		 100
[ 108.2]
569,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
569,000 
b (　           ) 
499,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
503,331 		 100
[  92.2]
545,912 
546,000 
c (　           ) 
513,822  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
501,576 		 100
[  91.7]
546,975 
547,000 
d (　           ) 
502,491  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
494,760 		 100
[  91.1]
543,095 
543,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    551,000 円／㎡]  



世田谷 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,186,106 
1,493,054 
4,693,052 
2,833,600 
1,859,452 		 （　0.9774）
1,817,428 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     47,827,053 円　　　　（　    259,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   185 ㎡     12.6 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１ＤＫ平均専有面積：３０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,750 
247,500 		 1.0  247,500 
1.0  247,500 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,800 
252,000 		 1.0  252,000 
1.0  252,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

499,500 		 499,500 
499,500 
⑨年額支払賃料        499,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,994,000 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         259,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の建物の管理費を参考
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,253,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       312,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,940,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           499,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          499,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         240,821 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,186,106 円　　　　（　        33,438 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1307		 2,516  
(   2,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 97.8]		 100
[100.0]
2,827 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1308		 2,773  
(   2,768) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.4]		 100
[100.0]
2,792 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 230,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 594,054 円  　　　        6,253,200　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      391,000 円  　　　　     46,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,493,054 円　（　　　　　　         8,071 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,833,600 円  
（　　　　　        15,317 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,186,106 円      
②総費用 1,493,054 円      
③純収益　①－② 4,693,052 円      
④建物等に帰属する純収益 2,833,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,859,452 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,817,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,827,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     259,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区上祖師谷一丁目４３９番７
 0109000451188-0000
2 　世田谷区上祖師谷一丁目４３９番８
 0109000451189-0000
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備考