別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -38 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷本　充弘   TEL.
鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 732,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区玉川４丁目１３９番３２
｢玉川４－２７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m
風致地区

(40,100)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 東4m区道 水道、ガス、下水 二子玉川

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ区
道		 交通

施設		 二子玉川駅　北西方

950m		 法令

規制		 １低専
(40,100)
準防 
高度1種最高10m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    754,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区南部を中心とする東急田園都市線、同大井町線等の各最寄駅からほぼ徒歩圏の一般住宅等が建ち
並ぶ住環境良好な低層住宅地域の圏域である。最寄二子玉川駅周辺再開発の完了、商業施設の充実で利便性に優り、主
な需要として都心部通勤等の比較的富裕な所得者層による取得が多く、需要は堅調な推移である。土地取引は規模等で
やや幅があるが概ね総額１億円台半ば程度まで、小規模地戸建物件で総額１億円強程度までが中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が多く建ち並ぶ最寄駅徒歩圏の住環境閑静良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取
引の実証性を示す比準価格を重視し、住環境や快適性が重視される一般住宅が中心の既成住宅地域としての特性及び建
蔽率、容積率等公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られない
ことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    672,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.9]		 [102.0]
100		 732,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    706,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが緩やかに回復
しており先行きも回復が続くことが期待され
る。住宅建設は弱含んでおり公共投資は底堅
く推移している。

最寄駅徒歩圏内の住環境も良好な中規模一般
住宅が建ち並ぶ低層住宅地であり、地価は上
昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動
はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１２
-5		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(45,200)
b ０６０１０
１２
-27		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6.5m区道
、北西6m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c ０６０１０
１２
-30		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ０６０１０
１２
-25		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e ０６０１０
０９
-5		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(40,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
888,777  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
903,737 		 100
[ 120.3]
751,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
766,000 
b (　           ) 
723,100  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
793,401 		 100
[ 107.7]
736,677 
751,000 
c (　           ) 
828,788  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
698,945 		 100
[  95.6]
731,114 
746,000 
d (　           ) 
633,147  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
638,162 		 100
[  86.7]
736,058 
751,000 
e (　           ) 
554,752  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
567,385 		 100
[  76.4]
742,651 
758,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    754,000 円／㎡]  



世田谷 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,563,672 
1,876,772 
5,686,900 
2,873,850 
2,813,050 		 （　0.9774）
2,749,475 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     72,354,605 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.00 ＬＳ2 186.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
風致地区		 40 ％   100 ％   100 ％   233 ㎡     14.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１ＤＫタイプ　平均専有面積：３１㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
93.00 
100.0 
93.00 
3,260 
303,180 		 1.0  303,180 
1.0  303,180 

 2～ 2		 住宅
93.00 
100.0 
93.00 
3,330 
309,690 		 1.0  309,690 
1.0  309,690 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.00 
100.0 
186.00 

612,870 		 612,870 
612,870 
⑨年額支払賃料        612,870 円　×　12ヶ月　＝　       7,354,440 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         290,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,644,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       382,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,262,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           612,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,822 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          612,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         295,480 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,563,672 円　　　　（　        32,462 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1409		 3,565  
(   3,565) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,461 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,330 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1410		 3,532  
(   3,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[110.0]
3,214 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 241,500 円  　　　　     48,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 817,972 円  　　　        7,644,600　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      310,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      410,500 円  　　　　     48,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,300 円  　　　　     48,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,300 円  　　　　     48,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,876,772 円　（　　　　　　         8,055 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 45 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,873,850 円  
（　　　　　        12,334 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,563,672 円      
②総費用 1,876,772 円      
③純収益　①－② 5,686,900 円      
④建物等に帰属する純収益 2,873,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,813,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,749,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,354,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区玉川四丁目１３９番３２
 0109000227793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -38 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　石原　伸彦   TEL.
鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 731,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区玉川４丁目１３９番３２
｢玉川４－２７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m
風致地区

(40,100)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 東4m区道 水道、ガス、下水 二子玉川

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 二子玉川駅北西方

950m		 法令

規制		 １低専
(40,100)
準防 
高度1種最高10m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持
すると予測する。地価水準は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    754,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    289,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区南部の混在住宅地域・戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者である
が、区外からの転入者も多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地や建売住宅が中心であるが、建築費の上昇
等により建築条件なしでの売地も増加している。利便性や住環境が良好であることなどから需要は堅調に推移している
。土地・建売住宅ともに総額１億円前後の物件が需要の中心であるとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地と住環境の格差が比較的小さい更地取引の事例等を重視して適切に試算された。一方で収益価格は低
層共同住宅を想定したが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者
は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    672,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.9]		 [102.0]
100		 732,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    706,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世田谷区の人口は微増傾向で推移している。
住宅の着工件数は、持家は減少傾向で推移し
ており、貸家と分譲住宅は増減を繰り返して
いる。

戸建住宅地域であり地域要因に特に変動はみ
られず、利便性等が良好であることから、土
地需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０９
-5		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(40,160)
b ０６０１０
１２
-5		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(45,200)
c ０６０１０
１２
-11		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ０６０１０
１２
-25		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
554,752  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
567,385 		 100
[  76.4]
742,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
758,000 
b (　           ) 
888,777  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
903,737 		 100
[ 122.5]
737,744 
752,000 
c (　           ) 
699,118  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
688,362 		 100
[  92.9]
740,971 
756,000 
d (　           ) 
633,147  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
638,162 		 100
[  86.7]
736,058 
751,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    754,000 円／㎡]  



世田谷 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,390,054 
1,857,452 
5,532,602 
2,913,680 
2,618,922 		 （　0.9774）
2,559,734 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     67,361,421 円　　　　（　    289,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
風致地区		 40 ％   100 ％   100 ％   233 ㎡     14.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅専有面積３０㎡程度（１ＤＫ） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
3,300 
297,000 		 1.0  297,000 
1.0  297,000 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
3,350 
301,500 		 1.0  301,500 
1.0  301,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

598,500 		 598,500 
598,500 
⑨年額支払賃料        598,500 円　×　12ヶ月　＝　       7,182,000 円 
⑩a共益費（管理費）             133 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         287,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺アパートの共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,469,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       373,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,095,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           598,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          598,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         288,552 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,390,054 円　　　　（　        31,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-409		 3,214  
(   2,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,488 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-410		 3,155  
(   3,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,541 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,500 円  　　　　     47,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 814,152 円  　　　        7,469,280　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      310,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      402,000 円  　　　　     47,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,857,452 円　（　　　　　　         7,972 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,913,680 円  
（　　　　　        12,505 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,390,054 円      
②総費用 1,857,452 円      
③純収益　①－② 5,532,602 円      
④建物等に帰属する純収益 2,913,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,618,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,559,734 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,361,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     289,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区玉川四丁目１３９番３２
 0109000227793-0000
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備考