別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -36 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　芳倉　仁   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 764,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区深沢１丁目３０番２２
｢深沢１－３７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 都立大学

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ区
道		 交通

施設		 都立大学駅西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 良好な居住環境の低層住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持すると予測される
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    795,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区南東部の居住環境の良好な住宅地域であり、複数の鉄道路線の利用が可能な生活利便性の高さを
も有する地域である。主たる需要者は世田谷区及び周辺市区に居住する富裕層であり、需要は旺盛である。駅距離等の
立地条件にもよるが、土地は標準的画地規模で１億円台前半が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、いずれも標準地に近接した取引事例から求められたものであり、市場の実勢を反映し高い説得力を有する
。一方、収益価格は比準価格より低位に試算されたが、本件標準地の市場参加者は自己居住目的としての取得であり、
収益性より居住の快適性等を重視する。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格について比較考量
し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[110.1]		 [105.0]
100		 758,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    731,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部で足踏みもあるが緩やかに回復し
ている。雇用・所得環境が改善するなかで、
各種政策の効果により、地価についても上昇
基調にある。

良好な低層戸建住宅地域として成熟しており
、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１７
-18		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
南6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
b ０６０１０
１０
-31		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ０６０１０
１７
-15		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ０６０１０
１７
-20		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e ０６０１０
１７
-17		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
南4m、二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
781,552  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
757,012 		 100
[ 100.0]
757,012 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
795,000 
b (　           ) 
780,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
756,781 		 100
[  99.7]
759,058 
797,000 
c (　           ) 
760,379  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
763,361 		 100
[  99.0]
771,072 
810,000 
d (　           ) 
765,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
762,096 		 100
[  99.0]
769,794 
808,000 
e (　           ) 
681,142  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
673,206 		 100
[  92.2]
730,158 
767,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    795,000 円／㎡]  



世田谷 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,396,911 
1,554,155 
4,842,756 
2,383,920 
2,458,836 		 （　0.9774）
2,403,266 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     63,243,842 円　　　　（　    370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   171 ㎡      9.2 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,200 
256,000 		 1.0  256,000 
1.0  256,000 

 2～  		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,250 
260,000 		 1.0  260,000 
1.0  260,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

516,000 		 516,000 
516,000 
⑨年額支払賃料        516,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,192,000 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         274,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,466,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       323,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,143,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           516,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,902 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          516,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         248,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,396,911 円　　　　（　        37,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1721		 3,315  
(   3,312) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1722		 3,281  
(   3,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,413 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,500 円  　　　　     38,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 724,255 円  　　　        6,466,560　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      230,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,900 円  　　　　     38,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,554,155 円　（　　　　　　         9,089 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,383,920 円  
（　　　　　        13,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,396,911 円      
②総費用 1,554,155 円      
③純収益　①－② 4,842,756 円      
④建物等に帰属する純収益 2,383,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,458,836 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,403,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,054 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,243,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区深沢一丁目３０番２２
 0109000288768-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -36 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 767,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区深沢１丁目３０番２２
｢深沢１－３７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 都立大学

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 都立大学駅西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 「都立大学」駅から徒歩限界圏に近いが、目黒区八雲に隣接する閑静な住宅地で、今後も概ね現状維持で推移す
るものと思料される。近年は深沢１丁目での供給は限定的であり、地価の上昇基調は続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    795,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急東横線沿線から徒歩限界圏に近いものの居住環境の良好な住宅地域。主な需要者は区内及び隣接の目
黒区等に居住する資力のある個人（エンドユーザー）である。当該地域は高級住宅地である目黒区の八雲地区に隣接し
ており、市場参加者は売主の価格設定にも追随できており、有効需要の堅調な推移が把握され、地価の上昇傾向は強ま
っている。土地の規模は４０～５０坪程度が標準と把握され、中心価格帯は土地の総額で１億円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は深沢地区の住宅地に存する事例に基づき求めたもので市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は東
急各線の最寄り駅から徒歩限界圏に近いが良好な居住環境を求める個人の自用の住宅取得目的により価格市場が形成さ
れ居住の快適性等を指向する地域であること等から収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 [105.0]
100		 766,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    731,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 売主の強気な価格設定が続き、超低金利にも
支えられ、区内の地価は上昇幅をより拡大し
、住宅地で４％、商業地で５％強の上昇基調
で推移している。

「都立大学」駅から徒歩限界圏に近いが良好
な居住環境にあり市場参加者の有効需要は依
然として堅調である。地価は上昇傾向を強め
て推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１７
-20		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ０６０１０
１７
-18		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
南6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c ０６０１０
１７
-17		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
南4m、二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ０６０１０
１７
-15		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
765,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
762,096 		 100
[ 100.0]
762,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
800,000 
b (　           ) 
781,552  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
757,012 		 100
[ 100.0]
757,012 
795,000 
c (　           ) 
681,142  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
673,206 		 100
[  92.2]
730,158 
767,000 
d (　           ) 
760,379  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
763,361 		 100
[  98.0]
778,940 
818,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    795,000 円／㎡]  



世田谷 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,444,477 
1,547,131 
4,897,346 
2,334,640 
2,562,706 		 （　0.9774）
2,504,789 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     65,915,500 円　　　　（　    385,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   171 ㎡      9.2 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ファミリータイプ、平均専有面積約４０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,200 
256,000 		 1.0  256,000 
1.0  256,000 

 2～  		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
3,300 
264,000 		 1.0  264,000 
1.0  264,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

520,000 		 520,000 
520,000 
⑨年額支払賃料        520,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,240,000 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         274,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,514,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       325,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,188,832 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           520,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,940 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          520,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         250,705 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,444,477 円　　　　（　        37,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1605		 3,287  
(   3,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,683 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1606		 2,645  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,964 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,500 円  　　　　     37,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 729,631 円  　　　        6,514,560　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      230,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,100 円  　　　　     37,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,547,131 円　（　　　　　　         9,048 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,334,640 円  
（　　　　　        13,653 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,444,477 円      
②総費用 1,547,131 円      
③純収益　①－② 4,897,346 円      
④建物等に帰属する純収益 2,334,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,562,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,504,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,648 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,915,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     385,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区深沢一丁目３０番２２
 0109000288768-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考