別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
世田谷 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -33 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　阿部　章   TEL.
鑑定評価額 82,700,000 円  １㎡当たりの価格 752,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区赤堤２丁目１１３６番３３
｢赤堤２－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
の他、店舗等も混在
する地域		 南11m都道 水道、ガス、下水 豪徳寺

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北１１ｍ
都道		 交通

施設		 豪徳寺駅北方

450m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、既成の住宅のほか店舗も混在する地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当面は現状
のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    466,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区及び隣接市区の駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は前記地域の居住者であるが、圏域
外からの転入者もみられ、また自用の店舗事業者・共同住宅建築目的の投資家も想定される。利便性が高く希少性が高
いため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は１００㎡程度の土地で総額８０００万円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引に基づいた価格で、市場実態を反映し説得力が高い。収益価格は収益性に着目した価格であるが
、住宅地においては土地の経済価値に見合った賃料を確保できない傾向がある。また、周辺では自用目的の取引が多く
、取引相場に着目し取引を行う傾向がある。本件では、比準価格は信頼性のある事例から試算され説得力が高い。従っ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -50                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    670,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 [105.0]
100		 752,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    719,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が継続し、不動産市
況も堅調に推移している。今後は、海外景気
の動向・物価上昇・金利動向等の影響に注視
する必要がある。

地域要因に特段の変更はない。最寄駅から近
く交通利便性が高く、住宅地の需要は安定的
に推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０９
-21		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.7m区道、
南4m、角地
１中専
高度2種最高19m
(80,188)
b ０６０１０
０４
-18		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.5m道路、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
(70,160)
c ０６０１０
０８
-13		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m区道、
南西4m、角地
１中専
高度2種最高19m
(80,185)
d ０６０１０
０６
-3		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
(70,160)
e ０６０１０
１４
-7		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
729,090  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
693,010 		 100
[  92.2]
751,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
789,000 
b (　           ) 
626,109  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
630,406 		 100
[  95.3]
661,496 
695,000 
c (　           ) 
845,871  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
872,993 		 100
[ 102.8]
849,215 
892,000 
d (　           ) 
574,200  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
646,131 		 100
[  80.0]
807,664 
848,000 
e (　           ) 
630,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
707,227 		 100
[  97.4]
726,106 
762,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    770,000 円／㎡]  



世田谷 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,292,831 
2,194,301 
6,098,530 
4,023,740 
2,074,790 		 （　0.9396）
1,949,473 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     51,301,921 円　　　　（　    466,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.68 ＲＣ3 213.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高19m
 70 ％   200 ％   200 ％   110 ㎡      9.9 m x   11.1 m  前面道路：都道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅専有面積３０～３５㎡程度（１ＤＫ） ⑦有効率　  90.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.68 
90.7 
68.64 
3,450 
236,808 		 1.0  236,808 
1.0  236,808 

 2～ 2		 住宅
75.68 
90.7 
68.64 
3,500 
240,240 		 1.0  240,240 
1.0  240,240 

 3～ 3		 住宅
61.84 
88.6 
54.80 
3,550 
194,540 		 1.0  194,540 
1.0  194,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
213.20 
90.1 
192.08 

671,588 		 671,588 
671,588 
⑨年額支払賃料        671,588 円　×　12ヶ月　＝　       8,059,056 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　     192.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　         322,694 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺アパートの共益費を参考とした
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,381,750 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       419,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,962,662 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           671,588 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          671,588 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         323,789 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,292,831 円　　　　（　        75,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-215		 2,787  
(   2,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,492 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-216		 3,009  
(   2,885) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,809 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,500 円  　　　　     70,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 963,901 円  　　　        8,381,750　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,800 円  　　　　     70,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,194,301 円　（　　　　　　        19,948 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　     213.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,023,740 円  
（　　　　　        36,579 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,292,831 円      
②総費用 2,194,301 円      
③純収益　①－② 6,098,530 円      
④建物等に帰属する純収益 4,023,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,074,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,949,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,301,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     466,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区赤堤二丁目１１３６番３３
 0109000004428-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -33 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　悟郎   TEL.
鑑定評価額 82,800,000 円  １㎡当たりの価格 753,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区赤堤２丁目１１３６番３３
｢赤堤２－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
の他、店舗等も混在
する地域		 南11m都道 水道、ガス、下水 豪徳寺

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
１ｍ都道		 交通

施設		 豪徳寺駅北方

450m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅のほか店舗等も混在する地域であるが、当面はほぼ現在の地域要因が維持されるものと予測する。街路条件
、交通接近条件、行政的条件が良好であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    776,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね小田急小田原線、京王各線、東急田園都市線、同世田谷線沿線の住宅地域である。需要者は都心部
等に勤務する中～高所得の一次取得者、自用の店舗事業者、地場の不動産会社等が想定される。準幹線道路沿いの混在
住宅地域であり用途の純化は進んでいないが、一方で用途の多様性が比較的高く、市場は強含みで推移している。中心
価格帯は１００㎡程度の画地で７、８千万円台、同規模の新築戸建では総額９千万円～１億円を超える水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅、アパートの他、店舗等も混在する住宅地域に所在しているが、市場では自用目的の取引を中心
として、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引は少なく、
土地取引において収益性の観点から価格形成がなされる可能性は低いと考えられることから、市場性を的確に反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -50                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    670,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.1]		 [105.0]
100		 749,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    719,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の総人口及び生産年齢人口は直近２年間
ではほぼ横ばいで推移している。新設住宅着
工戸数も直近２年間ではほぼ横ばいで推移し
ている。

地域要因に特段の変動はない。やや混在地色
が強く、住環境は一定条件を備えるに留まる
が、反面利便性と公法上の規制には恵まれて
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１５
-20		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6.9m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b ０６０１０
１４
-7		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ０６０１０
０５
-5		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
(70,200)
d ０６０１０
０３
-8		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.8m都道
、中間画地
準工
高度2種最高31m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
588,787  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
752,744 		 100
[  98.2]
766,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
805,000 
b (　           ) 
630,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
707,227 		 100
[  92.5]
764,570 
803,000 
c (　           ) 
392,997  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  61.2]
661,417 		 100
[  95.5]
692,583 
727,000 
d (　           ) 
520,114  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
530,413 		 100
[  72.4]
732,615 
769,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +1.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -38.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    776,000 円／㎡]  



世田谷 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,909,577 
1,933,960 
5,975,617 
4,023,740 
1,951,877 		 （　0.9593）
1,872,436 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     49,274,632 円　　　　（　    448,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.68 ＲＣ3 213.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高19m
 70 ％   200 ％   200 ％   110 ㎡      9.9 m x   11.1 m  前面道路：都道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均専有面積約３２㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.68 
90.7 
68.64 
3,254 
223,355 		 1.0  223,355 
1.0  223,355 

 2～ 2		 住宅
75.68 
90.7 
68.64 
3,355 
230,287 		 1.0  230,287 
1.0  230,287 

 3～ 3		 住宅
61.84 
88.6 
54.80 
3,389 
185,717 		 1.0  185,717 
1.0  185,717 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
213.20 
90.1 
192.08 

639,359 		 639,359 
639,359 
⑨年額支払賃料        639,359 円　×　12ヶ月　＝　       7,672,308 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　     192.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　         322,694 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,995,002 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       399,750 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,595,252 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           639,359 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          639,359 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         308,251 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,909,577 円　　　　（　        71,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1107		 3,632  
(   3,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,903 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,355 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1108		 3,177  
(   3,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]
3,345 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,500 円  　　　　     70,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 703,560 円  　　　        7,995,002　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,800 円  　　　　     70,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,933,960 円　（　　　　　　        17,581 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　     213.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,023,740 円  
（　　　　　        36,579 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,909,577 円      
②総費用 1,933,960 円      
③純収益　①－② 5,975,617 円      
④建物等に帰属する純収益 4,023,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,951,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,872,436 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,022 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,274,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     448,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区赤堤二丁目１１３６番３３
 0109000004428-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考