別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -30 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷本　充弘   TEL.
鑑定評価額 249,000,000 円  １㎡当たりの価格 863,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区北沢１丁目５０１番３
｢北沢１－２４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m


(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北3.6m区道 水道、ガス、下水 東北沢

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北３．６
ｍ区道		 交通

施設		 東北沢駅　南西方

220m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩利便性に優る中規模一般住宅が多い閑静良好な住環境の低層住宅地として、当面現状を維持して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急線、京王線沿線等の各最寄駅から利便性ある低層住宅地域の圏域である。渋谷区及び目黒区に隣接
する住環境良好な低層住宅地であり、主な需要として都心部通勤等の高額所得者や資産家等富裕層による取得が中心で
地価は上昇傾向にある。近年は画地の細分化傾向もあり、土地取引は幅が広く中心価格帯把握はやや困難であるが概ね
総額２億円台半ば程度まで、比較的小規模地戸建物件で総額９千万円～１億円程度までが需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は都心部方面への利便性に優る中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静良好な住環境の低層住宅地であることに鑑み
、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、住環境や快適性が重視される一般住宅が多い良好な低層住宅地とし
ての特性及び容積率等公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定
されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -23                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    787,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.3]		 [100.0]
100		 862,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    831,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが緩やかに回復
しており先行きも回復が続くことが期待され
る。住宅建設は弱含んでおり公共投資は底堅
く推移している。

最寄駅からの利便性に優る住環境も閑静良好
な熟成した低層住宅地であり、地価は上昇傾
向にある。その他、特に地域要因の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１６
-2		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西1.9m道路
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(70,150)
b ０６０１０
１６
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.8m区道、
南3.4m、角地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
(70,150)
c ０６０１０
１５
-1		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
d ０６０１０
０１
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m区道、
北4m、二方路
１住居
高度2種最高19m
(70,168)
e ０６０１０
０８
-6		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.4m道路
、中間画地
２中専
高度2種最高25m
(69,159)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
634,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
645,386 		 100
[  73.2]
881,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
882,000 
b (　           ) 
921,307  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
887,120 		 100
[  97.5]
909,867 
910,000 
c (　           ) 
638,244  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
819,706 		 100
[  91.3]
897,816 
898,000 
d (　           ) 
824,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
793,342 		 100
[  89.9]
882,472 
882,000 
e (　           ) 
775,959  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
766,260 		 100
[  87.5]
875,726 
876,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    890,000 円／㎡]  



世田谷 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,631,405 
6,526,050 
15,105,355 
9,642,500 
5,462,855 		 （　0.9396）
5,132,899 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    135,076,289 円　　　　（　    467,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.59 ＲＣ4 526.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高19m
 70 ％   200 ％   160 ％   289 ㎡     12.0 m x   24.0 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１ＤＫタイプ　平均専有面積：３３㎡ ⑦有効率　  86.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
144.71 
67.4 
97.58 
3,610 
352,264 		 1.0  352,264 
1.0  352,264 

 2～ 2		 住宅
138.25 
94.1 
130.13 
3,660 
476,276 		 1.0  476,276 
1.0  476,276 

 3～ 3		 住宅
138.25 
94.1 
130.13 
3,700 
481,481 		 1.0  481,481 
1.0  481,481 

 4～ 4		 住宅
105.70 
92.3 
97.58 
3,740 
364,949 		 1.0  364,949 
1.0  364,949 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
526.91 
86.4 
455.42 

1,674,970 		 1,674,970 
1,674,970 
⑨年額支払賃料      1,674,970 円　×　12ヶ月　＝　      20,099,640 円 
⑩a共益費（管理費）             330 円／㎡　×　     455.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,803,463 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,903,103 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,095,155 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,807,948 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,674,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,912 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,674,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         807,545 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,631,405 円　　　　（　        74,849 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1405		 3,992  
(   3,827) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]
3,741 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,660 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1406		 4,715  
(   4,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,735 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,175,950 円  　　　       21,903,103　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      462,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,526,050 円　（　　　　　　        22,581 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 323,000 円／㎡　×　     526.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0551     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 45 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,642,500 円  
（　　　　　        33,365 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,631,405 円      
②総費用 6,526,050 円      
③純収益　①－② 15,105,355 円      
④建物等に帰属する純収益 9,642,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,462,855 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,132,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,076,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     467,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区北沢一丁目５０１番３
 0109000098192-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -30 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　雅之   TEL.
鑑定評価額 249,000,000 円  １㎡当たりの価格 861,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区北沢１丁目５０１番３
｢北沢１－２４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m


(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北3.6m区道 水道、ガス、下水 東北沢

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北３．６
ｍ区道		 交通

施設		 東北沢駅　南西方

220m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    888,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    429,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として小田急線及び京王線沿線の北沢、代沢、代田地区の住宅地域であり、主な需要者は高額所得者
や資産家等の富裕層が中心である。渋谷区や目黒区に隣接する立地や良好な住環境を反映して住宅需要は堅調である。
近年は画地の細分化傾向も強い。中心となる価格帯は街路条件や画地条件により異なるため一律には把握しがたい。新
築戸建物件は、８０００万円～１憶円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、アパートなどの建築を前
提とした投資目的での取引については、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、居住目的取引と比較
した相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -23                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    787,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.8]		 [100.0]
100		 857,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    831,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世田谷区の人口は微増微減を繰り返している
中で、土地需要は堅調で、土地価格は上昇傾
向となっている。


最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であ
る。周辺環境や行政的条件等について、特段
の変動要因は見受けられない。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１６
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.8m区道、
南3.4m、角地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
(70,150)
b ０６０１０
０１
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m区道、
北4m、二方路
１住居
高度2種最高19m
(70,168)
c ０６０１０
１５
-22		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
d ０６０１０
０４
-22		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
921,307  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
887,120 		 100
[  99.0]
896,081 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
896,000 
b (　           ) 
824,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
793,342 		 100
[  87.9]
902,551 
903,000 
c (　           ) 
724,467  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
725,177 		 100
[  81.6]
888,697 
889,000 
d (　           ) 
733,266  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
715,109 		 100
[  80.7]
886,133 
886,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    888,000 円／㎡]  



世田谷 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,191,394 
6,671,717 
15,519,677 
10,504,200 
5,015,477 		 （　0.9396）
4,712,542 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    124,014,263 円　　　　（　    429,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.59 ＲＣ4 526.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高19m
 70 ％   200 ％   160 ％   289 ㎡     12.0 m x   24.0 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 間取りを単身者向け、専有面積２５～３５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
144.71 
67.4 
97.58 
3,700 
361,046 		 1.0  361,046 
1.0  361,046 

 2～ 2		 住宅
138.25 
94.1 
130.13 
3,800 
494,494 		 1.0  494,494 
1.0  494,494 

 3～ 3		 住宅
138.25 
94.1 
130.13 
3,840 
499,699 		 1.0  499,699 
1.0  499,699 

 4～ 4		 住宅
105.70 
92.3 
97.58 
3,880 
378,610 		 1.0  378,610 
1.0  378,610 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
526.91 
86.4 
455.42 

1,733,849 		 1,733,849 
1,733,849 
⑨年額支払賃料      1,733,849 円　×　12ヶ月　＝　      20,806,188 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     455.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,655,907 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,462,095 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,123,105 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,338,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,733,849 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,733,849 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         835,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,191,394 円　　　　（　        76,787 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-103		 3,938  
(   3,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,018 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-104		 3,834  
(   3,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,834 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,098,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,189,617 円  　　　       22,462,095　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      462,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,555,500 円  　　　　    183,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,671,717 円　（　　　　　　        23,086 円／㎡）　　（経費率　　  30.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 183,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 337,000 円／㎡　×　     526.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,504,200 円  
（　　　　　        36,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,191,394 円      
②総費用 6,671,717 円      
③純収益　①－② 15,519,677 円      
④建物等に帰属する純収益 10,504,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,015,477 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,712,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,306 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,014,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     429,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区北沢一丁目５０１番３
 0109000098192-0000
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備考