鑑定評価書

令和6年1月10日　提出
世田谷 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -27

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　在間　浩二

TEL.

鑑定評価額

738,000,000 円

１㎡当たりの価格

740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区等々力８丁目７３番４｢等々力８－１３－１｣				②地積　(㎡)	997 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (80,183)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ5F1B	マンション、一般住宅、学校が見られる住宅地域	南10m区道、東側道	水道、ガス、下水	等々力 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

等々力駅北東方

840m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域はマンション等の共同住宅や一般住宅の中に学校も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動は
なく、当面は現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 759,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 719,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として世田谷区及び周辺区の住宅地域。主な需要者は都内に素地を求める大手又は中堅のマンション開
発業者である。新築分譲マンションの価格は高止まりしているが、２３区内のマンションに対する需要は堅調であり、
マンション素地についても引き続き底堅い需要が見込まれる。なお、マンション素地の価格は容積率やディベロッパー
の事業計画等により大きな差異が生じることから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に存する大規模画地の取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有
する。一方、開発法による価格はディベロッパー等の投資採算性に着目した実証性の高いものである。従って、本件に
おいては、市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映する開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡も考
慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 904,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[103.0]

100
[125.4]

[ 99.9]
100

735,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    722,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得状況の改善に伴って景気の回復傾
向が続いており、住宅地・商業地共に立地が
良好な地点を中心として地価の上昇傾向が強
くなっている。

地域要因の変動はない。最寄駅から徒歩圏内
の居住環境が良好な住宅地域であり、需要は
概ね堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６０１０１０ -15	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	０６０１９０４ -4	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、南東6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	０６０１０１３ -12	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０６０１００４ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北7.6m区道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	０６０１００６ -24	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 578,571	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	660,214	100 [ 86.6]	762,372	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	762,000
b	(　 ) 652,898	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	670,013	100 [ 87.6]	764,855		764,000
c	(　 ) 587,818	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,453	100 [ 80.7]	750,252		750,000
d	(　 ) 507,654	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	496,915	100 [ 66.9]	742,773		742,000
e	(　 ) 438,893	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	448,110	100 [ 60.5]	740,678		740,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 759,000 円／㎡]

世田谷 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,455,908,798	738,965,282	12	1,110,000	1,558.51	320,000	2,092.03
⑧開発法による価格	716,943,516 円　　　　（　 719,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
997 ㎡	㎡		㎡		㎡	997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
583.35 ㎡	2,092.03 ㎡	1,624.81 ㎡	467.22 ㎡	1,558.51 ㎡	ＲＣ・5F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.5 ％）	（ 209.8 ％）	（ 163.0 ％）	（ 46.9 ％）	（ 74.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	80 ％	200 ％	183 ％	間口奥行	33.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,110,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,110,000 円／㎡　　×　　 1,558.51 ㎡　　＝　　　　 1,729,946,100 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,729,946,100 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 2,092.03 ㎡　　＝　　　　 689,533,088 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,729,946,100 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 172,994,610 円

支出合計　④+⑤+⑥

862,527,698 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	138,395,688 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 124,736,034 円
	販売総額(2期)	34,598,922 円	( 2 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 30,028,404 円
	販売総額(3期)	1,556,951,490 円	( 90 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,301,144,360 円
収入合計		－	－	－	－	1,455,908,798 円
支出	建築工事費(1期)	68,953,309 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 63,933,508 円
	建築工事費(2期)	68,953,309 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 60,989,202 円
	建築工事費(3期)	551,626,470 円	( 80 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 460,994,241 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	103,796,766 円	( 60 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 93,552,025 円
	販売管理費(2期)	69,197,844 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 59,496,306 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	738,965,282 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,455,908,798 円　　－　　　　　　 738,965,282 円　　＝　　　　　 716,943,516 円 719,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

世田谷 -27　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区等々力八丁目７３番４	0109000258657-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
世田谷 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -27

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　鈴木　真紀

TEL.

鑑定評価額

738,000,000 円

１㎡当たりの価格

740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区等々力８丁目７３番４｢等々力８－１３－１｣				②地積　(㎡)	997 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (80,183)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ5F1B	マンション、一般住宅、学校が見られる住宅地域	南10m区道、東側道	水道、ガス、下水	等々力 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

等々力駅北東方

840m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

マンションや一般住宅等が建ち並び学校も見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動は見られないことか
ら、今後も同様の環境を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 756,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 725,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は世田谷区及び周辺区のマンションと一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、需要者の中心は分譲マンションデ
ベロッパー等である。画地条件や立地条件の整ったマンション素地の供給は少なく、マンション分譲価格の上昇を背景
に、素地需要は底堅く推移している。中心価格帯は１０００㎡程度の土地では７億円から８億円程度と判断されるが、
規模や立地、容積率、事業者の属性等により多様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模マンション等が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は類似性の高い複数事例を採用しておりマンショ
ン素地市場の動向を反映した実証的な価格である。一方開発法による価格は、対象標準地上に最有効使用建物を建築し
分譲することを想定した、デベロッパーの投資採算価格である。ともに規範性は高く、よって両者を関連付け、代表標
準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 904,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[103.0]

100
[125.4]

[ 99.9]
100

735,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており地価は上昇基調
にある。世田谷区の人口はコロナ禍で減少し
たがここのところ微増している。

最寄駅から徒歩圏内の住環境の整った住宅地
域であり、需要は堅調で地価は小幅な上昇傾
向にある。地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６０１０１３ -12	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	０６０１０１０ -15	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０６０１０１７ -10	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m区道、北5m、角地		１中専高度2種最高19m (80,200)
d	０６０１９０４ -7	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、北東6m、角地		準工高度2種最高31m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 587,818	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,453	100 [ 80.7]	750,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	750,000
b	(　 ) 578,571	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	660,214	100 [ 85.7]	770,378		770,000
c	(　 ) 699,599	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	695,524	100 [ 92.2]	754,364		754,000
d	(　 ) 811,315	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	805,134	100 [ 107.0]	752,462		752,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 756,000 円／㎡]

世田谷 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,462,466,946	739,654,690	12	1,115,000	1,558.51	320,000	2,092.03
⑧開発法による価格	722,812,256 円　　　　（　 725,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
997 ㎡	㎡		㎡		㎡	997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
583.35 ㎡	2,092.03 ㎡	1,624.81 ㎡	467.22 ㎡	1,558.51 ㎡	ＲＣ・5F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.5 ％）	（ 209.8 ％）	（ 163.0 ％）	（ 46.9 ％）	（ 74.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	80 ％	200 ％	183 ％	間口奥行	33.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,115,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,115,000 円／㎡　　×　　 1,558.51 ㎡　　＝　　　　 1,737,738,650 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,737,738,650 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 2,092.03 ㎡　　＝　　　　 689,533,088 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,737,738,650 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 173,773,865 円

支出合計　④+⑤+⑥

863,306,953 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	139,019,092 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 125,297,908 円
	販売総額(2期)	34,754,773 円	( 2 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 30,163,667 円
	販売総額(3期)	1,563,964,785 円	( 90 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,307,005,371 円
収入合計		－	－	－	－	1,462,466,946 円
支出	建築工事費(1期)	68,953,309 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 63,933,508 円
	建築工事費(2期)	68,953,309 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 60,989,202 円
	建築工事費(3期)	551,626,470 円	( 80 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 460,994,241 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	104,264,319 円	( 60 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 93,973,431 円
	販売管理費(2期)	69,509,546 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 59,764,308 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	739,654,690 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,462,466,946 円　　－　　　　　　 739,654,690 円　　＝　　　　　 722,812,256 円 725,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

世田谷 -27　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区等々力八丁目７３番４	0109000258657-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考